本文以上生·新所為例探討在城市更新背景下，文商旅融合發展之路。
項目簡介
上生·新所坐落于位于上海內環繁華鬧市的延安西路1262號，地處富有“上海第一花園馬路”盛名的新華路歷史風貌區，主要由孫科別墅、哥倫比亞鄉村俱樂部、海軍俱樂部3處歷史建筑、11棟貫穿新中國成長的工業改造建筑、4棟風格鮮明的當代建筑組成，占地70多畝，近5萬平方米建筑。上生·新所旨在打造成國際化活力文化藝術生活圈，形成鮮明的以文化、藝術、時尚和新媒體為特色的主題定位，集文化、創意辦公、商業、餐飲、零售于一體，成為上海市民工作、休閑、消費、娛樂的消費新場所。
煥歷程新
1924年，普益地產向政府購進百余畝農田，在安和寺路（今新華路）和哥倫比亞路（今番禺路）周邊統一開發，項目命名為Columbia Circle哥倫比亞圈。次年，美國哥倫比亞鄉村俱樂部建成，是旅滬美僑的集會、娛樂場所，將美國生活方式帶入中國。1928年，鄔達克擔任哥倫比亞圈總規劃師，幾年后，他在這里建造了自己的花園別墅。
上生·新所在20世紀20-30年代屬哥倫比亞住宅圈
1932年鄔達克將其別墅轉讓給孫科。鄔達克因在沐恩堂工程中遇到困難，孫中山先生獨子孫科幫助他渡過難關，鄔達克后將自己的別墅轉讓給了孫科，1932年-1948年，孫科回上海時就住在此別墅，即來后來的孫科別墅。
孫科別墅老照片
1951年，成為當時上海生物制品研究所辦公使用，為上海乃至全國健康衛生事業的發展作出諸多貢獻。
上生所科研生產場景
2016年，萬科聯合荷蘭大都會建筑事務所OMA，以尊重歷史文脈、延續城市脈絡、新老建筑對話、多樣共享共生為更新理念，重新煥發哥倫比亞圈的生機與魅力。將老舊的辦公樓、生產廠房及歷史保護建筑進行整體更新改造和運營。2016年8月底，“上生所”將其改名為“上生·新所”，按照“留、改、拆”的城市更新理念，將封閉的科研工業園區轉型為商業、文化、辦公功能復合的開放式城市公共空間。
在更新過程中，萬科按照功能的混合發展方式，將原來封閉單一的工作廠區改造成開放的混合社區。圍繞落實上海2035總體規劃提出的營造“15分鐘社區生活圈”的要求，規劃娛樂、秀場、劇場、零售、創意、產業等多元業態，將上生·新所打造為有休閑廣場、能看燈光秀，還有露天市集、創意辦公等7×24小時的開放社區。
改造后的上生·新所
2018年，上生·新所正式對外開放。它成為了文化藝術的匯聚地，一個集辦公、娛樂、生活、文化功能于一體的新型城市商圈和全天候活力社區。開放至今已化身為滬上資深的“網紅”打卡點，但它真正的動人之處，還是那些蘊藏在一棟棟建筑背后的故事，以及歷史在今天的延續。
修繕后向公眾開放的“網紅泳池”
2020年，蔦屋書店上海首店落戶上生·新所。自2018年正式對公眾開放以來，逐漸完善園區業態布局，如今不僅有蔦屋書店，孫科別墅也已于2020年11月完成了修繕，承載了大部分文化休閑功能。改造與修繕只是萬科改造上生·新所的第一步，要為老建筑與園區賦予新功能，才能讓它們真正“活”起來。萬科引入了豐富的活動和優質的策展，人們在老建筑中駐足停留，感受與時間、空間的對話。
上生·新所蔦屋書店于2020年12月開業
經過更新改造，上生·新所從封閉內向的工業科研園區，轉變為以時尚創意產業辦公和聯合辦公為主的共享式公共空間；成為一個工業舊改+文商旅融合發展項目，成為一個具有豐富的歷史地理空間和文化層級的城市更新典型范本，成為一個極具特點的個案，成為文化藝術的匯聚地，一個集辦公、娛樂、生活、文化功能于一體的新型城市商圈和全天候活力社區。
舊改項目不僅為生活在城市里的人提供了舒適的公共空間，也讓歷史文脈得到傳承。以尊重歷史文脈、延續城市脈絡、新老建筑對話、多樣共享共生為更新理念。
煥新亮點
策劃創新定位。從20世紀二三十年代的哥倫比亞俱樂部、孫科公館到五十年代的上海生物制品研究所，再到今天的上生·新所，項目定位不斷改變，努力打造“體驗式+沉浸式”文商旅新場景，今天的上生·新所已成為一個時尚文化聚集地、最美花園辦公區和都市產業會客廳。
功能調整。上生·新所曾是上海生物制品研究所辦公的場所，保留著一些辦公、配套服務等建筑。在改造過程中將這些建筑的部分要素保留下來，同時大膽創新，改變其原本功能，實現再次利用。例如，研發大樓和大食堂被改造為創意辦公和餐飲零售。
保護與傳承。在城市更新過程中涉及到許多的歷史建筑，這些建筑建成時間不同，造型不同、風格不同，對于歷史建筑既要保留其原有的文化價值，同時也要使其成為生活的一部分。遵循保護文物古跡的最小干預原則。比如上生·新所網紅泳池成為整個街區的活力與時尚中心。
共享空間打造。立足于在地居民需求。秉持主客共享、開放共享的理念，將園區打開，把空間開放給周邊的居民和游客，與周邊的生活空間連通，打造成為人流互通、互享的新空間。
生態基底保護。在改造之前就應該做好對生態的保護和利用應對措施，在改造過程中，注意對樹木的保護和因地制宜地利用，改造后注意對生態的保護。正是對自然資源的保護，如今上生·新所內才呈現出一片郁郁蔥蔥的景象。
煥新借鑒
首先，在城市更新中，策劃先行，必須要有一個系統專業的頂層設計方案—前期策劃定位方案。前策方案不是找幾個數據，做些簡單的論證，需要實事求是客觀真實的反映出真實情況。也不是根據領導的喜好或者項目公司員工自己東拼西湊的“定位方案”就能夠解決的。前策方案是一個系統化、專業化的集成，必須要有明確項目的客群定位和文化定位，打造項目的情感主線與產品主線，情感是體驗，產品是載體。可以說項目成功與否70%靠前期。
其次，要結合區域原有特點進行可持續轉型，避免大規模拆遷和建設。堅持“留、改、拆”的分層保護發展原則，做到“修舊如舊”。在保護和傳承歷史的同時，結合現代技術、方法和材料，提高建筑的安全性和舒適性；對于重建區內的廢棄建筑，如果仍能使用，可以通過改造改變其功能，使其重新發揮作用。同時，將其賦予新的功能，以融合現代生活元素和使用功能。
第三，要注重人、自然、建筑三者間的融合。這是許多的城市更新項目都會遇到的問題。三者的融合不是簡單的排列組合，而是在歷史傳承與現代創新體驗之間尋找到一個平衡點！將項目打造成為一個對話歷史、傳承未來的情感窗口！
最后，把握趨勢，與時俱進，內容為王，運營致勝；打造一個融合情感體驗、精神文化高度的多元地標。
一個優秀的文商旅項目，既要有好看的皮囊，又有有趣的靈魂。
一個優秀的文商旅項目，以多元的業態和文化體驗，捕捉最前沿的消費潮流，不斷地穿越歷史。
一個優秀的文商旅項目，能從主題場景中獲得新的驚喜，以沉浸式體驗的打造和專業化立體化的營銷推廣，讓內容和場景互相賦能。
一個優秀的文商旅項目，必然是有表、有里、有趣、有情、有料、好玩的成功項目。
文章來源：成都更新
