房企轉型探索新發(fā)展模式

過去兩年來，越來越多的房地產(chǎn)商謀求轉型發(fā)展新業(yè)務、探索新模式。

近日，魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司（600223.SH，以下簡稱“魯商發(fā)展”）發(fā)布公告稱，公司擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉讓至控股股東山東省商業(yè)集團有限公司或其所屬公司。

據(jù)了解，魯商發(fā)展目前的主營業(yè)務為房地產(chǎn)、生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑。通過本次交易，魯商發(fā)展將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)負債置出，將聚焦于生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務。

去年底舉行的中央經(jīng)濟工作會議，針對房地產(chǎn)業(yè)首次提出“探索新的發(fā)展模式”。今年4月，證監(jiān)會、國資委、全國工商聯(lián)下發(fā)《關于進一步支持上市公司健康發(fā)展》的通知，提出“依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉型”。

筆者注意到，今年以來，廣宇發(fā)展（000537.SZ）通過重大資產(chǎn)重組的方式，完成了原有房地產(chǎn)業(yè)務資產(chǎn)置出，置入了新能源發(fā)電業(yè)務，上市公司主要業(yè)務從房地產(chǎn)開發(fā)與銷售變更為風能和太陽能的開發(fā)、投資和運營；中國電建（601669.SH）通過資產(chǎn)置換的方式，將其所持房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)置出，置入優(yōu)質電網(wǎng)輔業(yè)相關資產(chǎn)，實現(xiàn)了“去房地產(chǎn)化”。

另一家上市房地產(chǎn)商宋都股份（600077.SH）新設立了全資子公司浙江宋都鋰業(yè)有限公司、浙江宋都鋰業(yè)科技有限公司，嘗試涉足鋰業(yè)相關領域，并擬墊資16億元參與阿根廷鋰鉀有限公司年產(chǎn)5萬噸碳酸鋰鹽湖提鋰建設項目設備采購。

“廣宇發(fā)展在今年順利實現(xiàn)向風電光伏發(fā)電為主業(yè)的綠色能源轉型。雖然上半年營收因業(yè)務調整有較大下滑，但是利潤大幅扭虧為盈。”西南證券研究發(fā)展中心一位分析師表示，“完成綠電轉型后，廣宇發(fā)展的資本結構得到優(yōu)化。未來將研究拓展新業(yè)態(tài)、新模式，推動產(chǎn)業(yè)轉型，打造綜合型綠色能源服務產(chǎn)業(yè)群。”

房地產(chǎn)轉型大健康

魯商發(fā)展已經(jīng)決定將聚焦大健康產(chǎn)業(yè)總體布局，向健康產(chǎn)業(yè)進行轉型，致力于成長為國內領先的大健康產(chǎn)業(yè)綜合運營商。

按照魯商發(fā)展公告，預計本次交易會構成重大資產(chǎn)重組，但不會導致上市公司控股股東和實際控制人發(fā)生變更。

據(jù)記者了解，通過本次交易，魯商發(fā)展將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)負債置出，剩余其他業(yè)務2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年前三季度收入合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。

魯商發(fā)展目前的主營業(yè)務為房地產(chǎn)、生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑。若交易順利完成，魯商發(fā)展將聚焦于生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務。該公司稱，這次交易有利于改善上市公司的資產(chǎn)質量，提升可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力。

2021年，魯商發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入123.6億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務收入接近97億元，占比78.4%；化妝品收入14.9億元，占比12.1%；生物醫(yī)藥收入5.4億元，占比4.4%；原料及添加劑收入2.4億元，占比1.9%。2022年上半年，魯商發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入48.4億元，其中房地產(chǎn)及物業(yè)收入32.8億元，占比67.8%。

2008年底，魯商發(fā)展通過重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)的方式，將房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司，實現(xiàn)了業(yè)務轉型，主營業(yè)務由化纖新材料、紡織品、片劑、膠囊、熱能電力的生產(chǎn)與銷售、醫(yī)療服務、康復療養(yǎng)、醫(yī)療咨詢服務，轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，上市公司名稱變更為“魯商置業(yè)股份有限公司”。

從2016年起，魯商發(fā)展開始拓展大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，搭建了“醫(yī)養(yǎng)康護游樂教”結合的多層次立體化的健康養(yǎng)老服務體系。2018年，魯商發(fā)展受讓了山東省商業(yè)集團有限公司持有的山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司全部股權，進一步完善了醫(yī)藥康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，“地產(chǎn)+醫(yī)養(yǎng)”發(fā)展模式基本成型。

據(jù)了解，山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司主要從事藥品、保健食品、化妝品、生物技術產(chǎn)品等的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售。由此，魯商發(fā)展的主營業(yè)務從房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理、酒店延伸到了藥品、化妝品、保健品和添加劑等。

當時，魯商發(fā)展與控股股東山東省商業(yè)集團有限公司的戰(zhàn)略思路是將優(yōu)質醫(yī)療資產(chǎn)置入上市公司，充分發(fā)揮上市公司健康業(yè)務板塊資本運作的平臺作用。

2019年，魯商發(fā)展制定實施了生物制藥、生態(tài)健康“雙輪驅動”戰(zhàn)略，致力于構建融合健康地產(chǎn)、生物醫(yī)藥、健康管理等領域的復合型健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，精耕生物醫(yī)藥和生態(tài)健康的細分領域，以醫(yī)藥、醫(yī)美、康養(yǎng)、投資為業(yè)務模塊，向綜合型健康生活服務集團轉型。

魯商發(fā)展在2019年也完成了上市公司名稱變更，由“魯商置業(yè)股份有限公司”變更為“魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司”。

現(xiàn)在，魯商發(fā)展要徹底剝離掉上市公司營收比重最高的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債，以山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司為核心企業(yè)，深入實施生物醫(yī)藥和生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)雙輪驅動，進一步向大健康產(chǎn)業(yè)轉型。

新能源成為轉型風口

廣宇發(fā)展和中國電建在今年也都已經(jīng)完成了房地產(chǎn)業(yè)務相關資產(chǎn)的剝離，實現(xiàn)了“去房地產(chǎn)化”，順利向光伏、風電等新能源行業(yè)轉型。

其中，廣宇發(fā)展通過與控股股東魯能集團有限公司及其關聯(lián)方都城偉業(yè)集團有限公司進行重大資產(chǎn)重組的方式，將原有房地產(chǎn)業(yè)務資產(chǎn)全部置出，同時置入行業(yè)前景良好、競爭優(yōu)勢突出、發(fā)展前景較好的新能源發(fā)電業(yè)務資產(chǎn)。

此前，廣宇發(fā)展的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，房地產(chǎn)業(yè)務收入為上市公司主要收入來源。今年完成重大資產(chǎn)重組后，廣宇發(fā)展的公司名稱已經(jīng)變更為“天津中綠電投資股份有限公司”，上市公司主要業(yè)務轉型成了風能和太陽能的開發(fā)、投資和運營。

廣宇發(fā)展方面稱，通過重大資產(chǎn)重組，上市公司將實現(xiàn)業(yè)務轉型，拓寬盈利來源，提升可持續(xù)發(fā)展能力、抗風險能力以及后續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ瑸檎w經(jīng)營業(yè)績提升提供保障，符合公司股東的利益。

2022年上半年，廣宇發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入17.7億元，歸母凈利潤4.1億元。當期累計完成發(fā)電量41.43億千瓦時，較上年同期增長了2.24%。

廣宇發(fā)展方面表示，上市公司已實現(xiàn)主營業(yè)務由房地產(chǎn)向綠色能源產(chǎn)業(yè)的轉型，將積極發(fā)展陸上風電、光伏發(fā)電，大力開發(fā)海上風電，深入推動源網(wǎng)荷儲一體化和多能互補發(fā)展，積極開展儲能業(yè)務，實施差異化競爭，基本形成了“海陸齊發(fā)”的業(yè)務布局。上市公司將持續(xù)研究拓展新業(yè)態(tài)新模式，推動產(chǎn)業(yè)鏈延伸拓展、價值鏈向高端邁進，打造資產(chǎn)優(yōu)良、業(yè)績優(yōu)秀的綜合型綠色能源服務產(chǎn)業(yè)群。

中國電建也是通過與控股股東中國電力建設集團有限公司進行資產(chǎn)置換的方式，剝離了房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)，置入了優(yōu)質電網(wǎng)輔業(yè)相關資產(chǎn)。

中國電建方面稱，本次資產(chǎn)置換有利于減少上市公司與控股股東之間的同業(yè)競爭，同時置入優(yōu)質電網(wǎng)輔業(yè)資產(chǎn)，有利于進一步優(yōu)化上市公司資產(chǎn)、完善產(chǎn)業(yè)結構，置入資產(chǎn)整體盈利能力高于置出資產(chǎn)，有利于增厚上市公司的凈資產(chǎn)收益率和每股收益，提高上市公司盈利水平和資產(chǎn)質量。

魯商發(fā)展、廣宇發(fā)展、中國電建等房地產(chǎn)商順利轉型發(fā)展新業(yè)務、探索新模式，受益于其央企、國企控股股東在資源與業(yè)務上的協(xié)同支持。而部分民企房地產(chǎn)商的新業(yè)務轉型、新模式探索，則面臨著更大的挑戰(zhàn)。

今年初，宋都股份新設立了全資子公司浙江宋都鋰業(yè)有限公司、浙江宋都鋰業(yè)科技有限公司，準備涉足鋰業(yè)相關業(yè)務，并計劃墊資16億元參與阿根廷鋰鉀有限公司年產(chǎn)5萬噸碳酸鋰鹽湖提鋰建設項目設備采購。

受此消息影響，宋都股份在二級市場的股價出現(xiàn)大幅波動，連續(xù)多個交易日漲停。不過，宋都股份擬墊資16億元參與阿根廷鋰鉀有限公司年產(chǎn)5萬噸碳酸鋰鹽湖提鋰建設項目設備采購相關合作告吹，在轉型探索鋰業(yè)相關業(yè)務過程中的首次嘗試遇困。

“探索新的發(fā)展模式，就是要讓房地產(chǎn)業(yè)回歸本質，實現(xiàn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。現(xiàn)在保障性租賃住房、公募REITs、代建業(yè)務等，都具備新模式、新業(yè)態(tài)的特征。”一家大型地產(chǎn)商北京地區(qū)負責人告訴記者，“但是如果跨界太大、門檻過高、投入較大，必然存在風險。還是應該圍繞房地產(chǎn)業(yè)鏈條上下游進行延伸探索，平衡風險、循序漸進。”

文章來源：中經(jīng)城事