在堅持“房住不炒”基調和三穩目標下，政府倡導探索新的發展模式促進房地產業良性循環和健康發展。2022年《政府工作報告》中明確指出“探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場”。可見，過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發經營模式不可持續。因此，低負債、低杠桿的輕資產新發展模式將成為房地產企業發展新動能。
輕資產模式的內涵及特征
輕資產運營的特點主要體現在以下幾個方面。第一，存貨、固定資產比重低，資產周轉速度快。第二，資本集中程度高，核心競爭力大。企業投入更多資本用于研發、營銷，塑造企業的品牌聲譽。第三，資源整合能力強，營運效率高。尤其是頭部企業可以結合自身的優勢所在，加強對于上下游企業的控制，協調企業資源，有效整合價值鏈中的資源。
典型房企引領輕資產模式發展
對于房地產業來說，輕資產運營模式就是指房地產企業只專注于產業鏈的某一個環節，將其他環節交由專業化程度更高的公司去完成，自己在整個產業鏈中只扮演管理者或是經營者的角色，從而追求競爭優勢和效率最大化。頭部房企在這方面有何可借鑒之處呢？
萬達：引入資金合作，減少投入。以萬達商業為例，其2015年推出輕資產模式后與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構投資240億元。萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統、電子商務系統。這種投資項目資產全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬達與投資方按一定比例分成。對投資者而言，除了獲得現金回報外，還可享受投資資產的全部增值收益。由此，萬達無需投入大量金錢在土地上，依靠品牌輸出可獲得可觀收益。
紅星美凱龍：發行類REITS計劃，加速資產證券化。2017年，紅星美凱龍與商業不動產基金高和資本聯合宣布，國內首個家居行業“類REITs”計劃——“暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃”成功發行，成為權益類公募REITS的里程碑。在管理門店數量不減少的情況下，紅星美凱龍依靠類REITS變現，從而回收大量資金用于投資新物業。而通過與高和資本牽頭的并購私募基金，紅星美凱龍可以實現針對性并購，形成從建造到運營、從并購到類REITS退出的完整輕資產閉環。值得注意的是，此次類REITS計劃的成功發行在一定程度上改善了紅星美凱龍的資本結構。
輕資產模式未來機遇與挑戰并存
在有限的資源前提下，以最經濟的方式、獲得最大利潤的企業經營戰略，已成為企業轉型前的目標與共識。雖然各大企業希望利用最少的資源賺取最多的利潤，但并非所有利用輕資產運營模式的企業都獲得了期望的收益。事實上，模式的推陳出新將有助于多數房企提升整體運營能力，但房企更應根據實際情況，從其綜合管理、銷售、品牌等能力判斷是否適合輕資產轉型運營。
文章來源：和君咨詢
