這一年來，國家在為房地產提供金融支持方面可謂不惜代價，力度空前，近日又連發三“箭”，第一箭，央行拿出2000億用于商業銀行無息貸款，支持商業銀行萬億授信額度，強力推進房企“保交樓”和信貸；第二箭，交易商協會和中債增支持民企債務融資，央行再貸款支持國家隊增信資金2500億；第三箭，證監會支持房企股權融資，助力優質房企改善融資和資產負債表，提振市場預期和信心。
這陣勢，幾乎把那個幾乎壓垮不少房企的“三條紅線”都要淹沒了。聯想到自去年10月以來從國家到地方的一系列對房地產的扶持政策，包括再次宣布房地產是國民經濟支柱產業、金融扶持16條、六大銀行支持房企保交樓的1.2萬億授信融資行動、央行降準釋放5000億流動性、對購房者的信貸支持等等重磅政策投放，中國房地產界的政策環境和融資條件可謂風馳電掣，熱浪頻現。
在這種多年來難以見到的政策面對房地產的“厚愛”情勢下，中國房地產近兩年來的窘迫局面是否面臨重大改觀？房地產是否會回暖和觸底反彈？甚至房地產是否會迎來再一次的波瀾壯闊的大升浪？總之，在政策面持續不斷地強力扶持下，在近期又連射三支重箭后，中國房地產會邁向何方？
我們可以看到，在樓市界面，近期又有一些躁動的聲音，又在把購房者往房價上升和炒房的方向引導的鼓噪聲。我想在這里明確地提醒大家，千萬不要被這些噪音干擾，即便國家提供了一系列的政策和金融扶持，也決不是去扶持房價上漲，更不是鼓勵炒房，“房住不炒”的總方針是堅定不移的，在這一點上大家必須保持足夠的清醒和警惕，避免再次陷入炒房或邊際炒房的陷阱。
那又如何理解國家如此大力度地投放資金來扶持房地產的行為呢？這個道理非常簡單，就是“救市”，是一場目的清晰的特別行動，或者說，是一場把房地產從“負值”扶持回到“0”的常態格局的超級行動，而并不是讓房地產一步從“負值”再次飆升到“正值”甚至“暴值”的扭曲行動。
為什么要“救市”？因為自“三條紅線”后，房企債務面出現大面積困局，甚至債務危機，連帶出現開發爛尾現象、業主集體停貸現象、債務違約現象、業主斷供及房產法拍現象等等嚴峻形勢。把這些困局聯系起來看，可能引發系統性金融風險甚至危機，國家銀行系統將面對非常嚴重的局面。救市，本質上就是救銀行，救中國金融系統，救中國經濟。
救市，從哪里破局？從房企開始。因為房企債務問題得不到解決，必然波及業主和購房者，波及銀行及其他債權方，波及地方政府，波及整個房地產的正常運行，進而波及整個中國經濟。
救市，靠什么力量救？有很多力量，但首當其沖的就是資金。房地產的困局，說一千道一萬，關鍵就是資金鏈斷掉了，只要把資金續上，整個房地產就又可以循環周轉起來了。哪里有資金？當然是銀行啊，但銀行已經放了很多貸，包括很多收不回來的房企和購房者的債務，怎么能再放錢給房地產呢？
在這個特殊的時候，不是銀行單方面講道理的時候，整個房地產嚴重缺錢，缺乏流動性激活房地產系統，你銀行不放水，房地產系統不僅可能阻滯，甚至可能崩盤，到頭來，倒霉的還不是銀行？畢竟，房地產體系里面，銀行的錢可是大頭啊。所以，央行下令，暫時不追究債務方的責任，而是由商業銀行再放水、授信，給予房地產特別的資金支持，目的就是盡快激活房地產和樓市，以便形成切實緩解債務困局進而解決房地產困局的大形勢。
所以，當決策層拿出超級魄力推進“救市”行動的時候，市場面千萬不要看走眼，人家是在搞“雪中送炭”、“矯枉過正”，你不要看成是“錦上添花”、“火上澆油”，立馬高喊樓市就要觸底反彈了，房地產就要再一次進入上升通道。這樣高喊，真的就是在誤導市場。
房地產市場在這樣的強力政策扶持下，出現回暖局面是肯定的，樓市的交易局面會活躍起來也是肯定的，但是，這和房地產原來那種熱炒局面無關，與曾經的投機暴利局面無關，縱然出現了目前如此強力的政策扶持，也決不會改變中國房地產的戰略調整大方向。
我拿兩個事實和大家回顧一下過去二十多年來的房地產歷程。一個是，2016年9月，房地產處于熱浪滾滾時代，當月銀行向市場投放的流動性中，90%直接和間接流入了房地產和樓市。正是這種嚴重態勢，才導致10月國家正式提出“房住不炒”的戰略總方針。
另一個是，根據國家統計局和中國社科院的數據統計，目前全國總資產規模在1300萬億到1600萬億之間，其中剔除政府、企業和民間債務，凈資產估值在700多萬億，這里面，不動產的估值大約為400多萬億，占到凈資產估值的大約三分之二。
這種國家資產機構合理嗎？顯然不合理。房地產是支柱產業，這個沒錯，但是，它本質上是民生性、基礎性的支柱產業，而不是方向性、領軍性的支柱產業，這個道理必須明白。中國經濟未來成長為全球翹楚，依靠的應該是方向性、領軍性的支柱產業，而不是依賴民生性、基礎性的房地產啊，這個是非常清楚的。
什么是國家方向性、領軍性的支柱產業呢？現在來看，顯然是科技創新，現在美西方持續打壓中國，卡中國的脖子，卡的并不是房地產，而恰恰就是高科技和科技創新。而中國偏偏要在科創領域突破美西方的封鎖、打壓，因為這個不突破，中國的未來沒有希望。
從資產池的視角看，一個國家，尤其是像中國這樣的大國，必須備足若干大的資產池。過去幾十年來，中國鑄就了一個超級資產池，起到了對中國經濟的“托底”、“穩錨”作用，那就是“房地產池”，它的核心表現就是，政府依托房地產收納了大量的土地出讓金，對國民經濟的基礎工程和重大項目起到了非常重大的支撐作用。然而，時到如今，這個資產池的功能和作用在明顯下降，比如，三四五線城市的土地賣不動了，連房子都大量庫存，需要若干年去化，而一二線城市仍然有發展空間，但也無法像過去一些年那樣，單純依靠賣地完成城市的資本積累和基礎發展，增量為主模式正在被存量為主的模式替代，房地產的地位正在被國家戰略性新興產業的地位替代，土地財政依賴正在被產業稅收以及物業性稅收替代。
未來重要的資產池有哪些呢？最重要的一個當然是“產業池”，特別是依賴科技創新的國家戰略性新興產業以及關乎國計民生的重要產業，這個產業池將迅速積累巨量資產，構成國家經濟安全的核心閥門；
第二個重要的資產池是與“產業池”相配套的“資本市場池”，產業發展必須有超量的資本力量支持。如果說，過去多年來，中國經濟喜歡依賴以借貸為主體的間接融資市場，未來的中國經濟必然快速轉變為高度依賴以直接融資為特征的資本市場，包括股票、債券、基金、股權等等。有一組數據，過去十年來，以人民幣計，美國股市總市值是450萬億，樓市是230萬億，比例大約是2:1，而同期中國股市的總市值是88萬億，樓市是450萬億，比例大約是1:5。這些數據不一定準確，但大體可以看出個端倪，美國發達的是股市，也就是資本市場的主體，美國人更多依賴資本市場獲取財產性收入，而中國發達的是樓市，中國人更多依賴房地產獲取財產性收入。顯然，中國經濟未來發展的主導方向是推進資本市場的發展，將來中國人也將更多依賴資本市場獲取財產性收入。而“資本市場池”的更直接作用是扶持實體經濟、產業經濟、民營經濟的發展，這顯然是大趨勢。
第三個重要的資產池是“消費池”，所謂消費拉動、消費升級，這個方面國家已經有戰略部署，未來的發展前景非常廣闊。畢竟中國有14億人，是全球最大消費市場，任何一個國家都不可能忽略中國市場。如果中國切實做到有效擴大內需，做好內循環，努力創造機會讓國民有更多就業和收入機會，大家就有信心持續增長消費，這個以消費為主體的資產池就必然壯大起來，成為國民經濟的另一個支撐力量。
第四個重要的資產池是“外貿匯率池”。現在美國對中國搞封鎖、脫鉤，真的有點搞笑，這么巨大的國體，你能封鎖得了嗎？你能脫得了鉤嗎？自加入WTO后，中國經濟一路飆升，二十年間經濟總量由10萬億暴增到100多萬億，完全得益于全球化和對外開放。這個方向，中國是堅定不移地會繼續推進的，并且，中國還將加快推進人民幣國際化，推進一帶一路建設，這樣，已經成為全球首位的貿易大國將進一步成為貿易強國，同時，中國還將加大對外開放投資，讓人民幣成為更加強大的貨幣，形成全球化的中國資產，這個“外貿匯率池”也將為提振中國經濟起到極為重要的支撐作用。
相比之下，曾經風光無限的“房地產池”會怎樣變化呢？必須說，這個特殊的資產池仍然會長期存在并持續發揮其作為國民經濟支柱產業的基礎作用，但是，必須清楚，它的基礎條件已經發生重大改變，多年來支撐它的城市化已經進入尾聲，代之而起的是區域性的城市群都市圈戰略；同時，橫行了多年的投機加杠桿暴利模式基本被驅逐出房地產這個特殊的資產池，未來希圖繼續依賴炒房獲取暴利的投機分子們必須歇菜了，否則必遭嚴懲，也必遭巨額虧損。房地產必將回歸常態，回歸民生，回歸它的基本面，即便未來房價有上升，也大體是跟隨經濟的增長和通脹的上升而合理上升，走相對溫和的發展路線，房地產將成為穩定國民經濟的基石性資產池。
由上可見，當前政策面的三支重箭也好，眾多的扶持政策也好，所有在融資方面給予陷入債務等困局的房地產提供強力扶持的行動，決不是回歸既往的鼓勵熱炒時代，而是典型的救市，就是要讓房地產解除債務危機，盡快回歸正常，從而讓中國金融系統回歸安全線，讓中國經濟盡快步入正常軌道。希望大家能明辨是非，正確對待房地產的這次特殊的政策扶持和回暖態勢，是剛需，當然可以正常入市購房，任何有投機心態的人都不要指望房地產還能為你帶來新一輪機會。即便是常規的投資行動，也需要慎重考慮，這個時候投資房產是不是合適的機會。
其實，大家從我上面提到的除房地產這個“資產池”之外的四大資產池中，應該感悟到中國經濟正在發生的劇烈改變和升華。未來投資的希望和財富增值的希望，大概更多地應該從“產業池”、“資本市場池”、“消費池”和“外貿匯率池”中積極探索。中國應該是全球經濟體中最具韌性和潛力的經濟體，未來有太多的機會，希望大家要認真改變投資慣性，從多年來早已習慣了的房地產投資中脫出身來，把更多精力和時間用于從國家科創發展、數字經濟、實業智造、資本市場、多元消費、全球化開放和一帶一路國際投資中尋找新的投資和發展機會，我想大家一定會找到適合自己的發展路徑，也祝愿大家都能賺得盤滿缽滿。
最后，還想提醒個別網友，不要和我抱怨說，現在疫情形勢搞得我哪里都去不了，門店都關了，哪里有發財的機會。和中國經濟長期發展的一系列超級機會比，眼下的疫情困局就是一個“小兒科”，它還能持續多久？君不見，國家在政策方面也在積極改進，相信不久的將來，這個完全不是問題。你若總是以這個疫情為借口，在那里躺平、抱怨，最后當機會來臨的時候，你抓不住，痛失機會，那只能怪自己了。
可以說，現在國家在房地產上投放的如此重量級的融資、解困政策，就是一種超級機會，有些房企抓住了，有些業主抓住了，有些購房者抓住了，有些銀行抓住了，有些地方政府抓住了，帶來的一定是重大改變，解困局面必然出現。接著就是有精力、有時間、有能力去抓更長遠的、更重大的機會。
希望大家振作精神，搶抓機會，機不可失，時不再來！
文章來源：宋丁視點
