當時代要拋棄你時，連一句再見都不會說。
誰也改變不了趨勢，誰也無法忽視周期。從成熟國家的房地產發(fā)展經驗來看，城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段時，開發(fā)業(yè)務的體量日益見頂，整體的開發(fā)市場規(guī)模將緩慢收縮。
不可否認，我們已經開始邁入增量+存量階段，具備了發(fā)展資產管理模式的內生動力，驅動資管發(fā)展的核心因素逐漸成熟。未來的地產行業(yè)，存量資產的管理是重中之重。
那么，地產人如何順勢而為，加速轉型掘金藍海時代？
對于存量時代資管的機會在哪
一、行業(yè)對資產管理的認識普遍比較淺
對于存量資產的管理，國內大部分企業(yè)還處于同一起跑線，誰先占得先機，誰就能拔得頭籌。
對于資產管理的理解，很多人認為資產管理就是物業(yè)管理，或就是商業(yè)運營管理，或是兩者的結合，往往租賃部三四個人負責租房子，至于運營就會交給物業(yè)。
當站在業(yè)主方的視角來管控持有項目運營的時候，許多人要么僅僅是粗糙的預算管理，要么被動地接受著商管公司的數(shù)據(jù)，最終流于形式，無法為企業(yè)的經營決策提供有效幫助。
或是對于商業(yè)地產資產管理的課題大多圍繞其金融資產的屬性，仍然將其資產管理局限在投融資范疇，就資產的價值生產，強調收益的生產而忽視了資產的再生產。
多數(shù)房企，存量項目為被動獲取，缺乏圍繞資管業(yè)務專門設立的開發(fā)、運營、資產管理機構，未設專人進行行業(yè)周期和投資組合管理，大宗資產的投資也缺乏專業(yè)團隊負責，僅在項目機會型出現(xiàn)時才由管理班子一事一議，同時，資產并購的具體交割執(zhí)行層面也未有明確制度。同時對存量資產改造以后的運營，怎么樣可以賺錢，目前真的有這樣高水平的機構是不高的。
不同于增量時代以開發(fā)建設為核心獲取較高的投資回報率，存量時代的房地產市場考驗的是經營者的資產管理能力，要從租賃創(chuàng)新去化、深度運營增值、服務創(chuàng)造價值、管理優(yōu)化資產、資本創(chuàng)新實踐等方面，全面涉及市場研究、客群分析，物業(yè)改造和細節(jié)把控等諸多環(huán)節(jié)。
比如對于酒店資產，派駐業(yè)主代表的情況很普遍，很多人認為設置了業(yè)主代表就做到了資產管理。仲量最近的研究顯示，國內絕大部分業(yè)主對旗下品牌管理的酒店是通過業(yè)主代表來進行資產管理的，僅三家酒店是聘用了專業(yè)的資產經理。
而資產管理較發(fā)達的北美、歐洲、日本、新加坡、澳洲等地區(qū)，代表酒店業(yè)主來進行資產管理的較普遍的形式是通過資產經理人，相比業(yè)主代表，酒店資產經理從更專業(yè)、更深的層次來管理酒店資產，他們既精通酒店運營又深諳投資回報的要求，是確保酒店資產投資和運營成功的關鍵人物。
某酒店資產經理人崗位職責：
二、房企具有天然的資源和能力優(yōu)勢
資產管理是資產持有人為確保其資產價格的保值增值，以及達到獲得持續(xù)經濟收益，對資產的形成、運行和處置或自行或委托所進行的控制。
多元化的房企本身就有開發(fā)和運營能力優(yōu)勢，房企在投資測算、產品研究、運營計劃、工程改造、資源統(tǒng)籌等先天能力，這些也是存量時代所需具備的能力。
而且大量的房地產企業(yè)在過往多年經營中，已持有較多存量物業(yè)，其中很多存在運營不善的問題。在普遍面臨的現(xiàn)金流和盈利的矛盾下，圍繞大資管領域，提升存量資產的運營效率、強化已有資產的變現(xiàn)能力，成為當務之急。打開視野，會發(fā)現(xiàn)市場上有這種需求的主體越來越多。“例如持有大量資產的國有企業(yè)，現(xiàn)在也需要精細化管理他們的資產，也要增值保值、算得過賬。”
三、復合型收益
巴菲特說，存量資管確實是一個長長的雪道，可以在這個道上慢慢的滾下來，可以滾的足夠大，讓大家都得到發(fā)展。
雖然難以獲得高額利潤或快速擴張，但精細化運營獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤，以及市場整體上漲的估值收益，加上自身經營創(chuàng)造的額外估值收益，很能扛也很有吸引力。
其次，證券化、稅收等相應政策成熟，地產資管市場出現(xiàn)有效的金融工具，經營性物業(yè)貸、CMBS、ABS、REITs等，提高流動性。
以凱德為例，基于資管業(yè)務，建立了明確的專業(yè)分工和組織保障機制，將開發(fā)、運營與資本運作板塊高效協(xié)同，建立匯報條線、數(shù)據(jù)管理及重大決策制定層面的交圈機制，提升資產資本兩端管理效率。
除此之外，國際資產管理公司（如黑石、華平、KKR等），其投資組合往往由不動產與各類金融資產共同構成，因此國內的資產管理公司未來也勢必將大規(guī)模進入不動產管理領域。
地產人在存量時代的優(yōu)勢
一、邏輯相通
地產人經歷商業(yè)地產開發(fā)，商業(yè)、酒店、辦公樓、產業(yè)園等各業(yè)態(tài)經驗，從投資角度對各業(yè)態(tài)的盈利邏輯非常熟悉。
很多管理邏輯其實非常一致，比如銷售價格和去化率永遠是平衡和考量的要素，轉變?yōu)樽赓U價格與出租率。比如衡量成本的投入是否一定帶來利潤或者投資回報率的提升；比如產品和客戶導向不變，客戶滿意度是持續(xù)經營的基礎，要持續(xù)滿足客戶的新需求。
二、全面性
資管要求以業(yè)主代表的身份，協(xié)調投資、開發(fā)、運營各個環(huán)節(jié)，對能力的全面性要求更高。如寫字樓資產管理跨越了整個地產的生命周期，從拿地、規(guī)劃、建造、運營，到后期包括翻新、維修、維護、出租、出售等全流程。
在開發(fā)端，需綜合提升全鏈條能力，緊抓重點環(huán)節(jié)突破，保障開發(fā)環(huán)節(jié)精益高效；運營端，依托已有資產打造運營服務能力，形成可產生穩(wěn)定回報的標桿；資管端，在政策日益完善的前提下，逐步打通募投管退的資產管理通路。
地產人經過了行業(yè)的洗禮，熟悉產業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)，具有大局觀，對內外部環(huán)境變化較為敏感，站在資產投資回報和持續(xù)升值的立場，以終為始，去反推資產全生命周期的運作過程，掌握起來不在話下。
三、抗壓能力
地產人普遍比較能卷，能加班，抗壓能力強，善于接受新挑戰(zhàn)。
同時資管對年齡相對溫和，房企因為發(fā)展太快，新人輩出，很多設置了年齡紅線，如30歲經理、35歲部門總、40歲區(qū)域總等，而對存量資產管理來說，年齡相對友好年紀小的還不一定行，一定的年齡代表經驗的豐富，越久越吃香。
如何順勢而為，掘金藍海時代
我們正身處大變局中，洞察形勢，把握方向，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補短板尤為重要。
一、思路轉變，站位要高
弱小和無知不可怕，傲慢才嚇人。
享受過了傳統(tǒng)開發(fā)快速賺取利潤的思維慣性，對存量資產常常貼有流動差、成本高、收益低的標簽。
把握大勢是成功的終身課題，需要從增量思維轉型為存量思維，從賺快錢轉型為賺慢錢，從關注流動性轉型為關注收益成長性，從關注現(xiàn)金流轉型為關注資產，從關注擴張轉型為關注深耕細作。短平快成為過去式，低杠桿的長期經營才是王道，要有長期經營的耐心和不斷提升的資產管理能力。
如何能把項目做出差異化特色，固定的物理空間怎么做新文章，承載新內容。如讓單純的寫字樓空間，成功轉變?yōu)橐粋€綜合的高端商業(yè)配套和服務形態(tài)的、有溫度和創(chuàng)新性的生態(tài)圈。
資本+經營能力的結合是資管成功的關鍵。綜合來看，國外成功的轉型企業(yè)主要有三大重要成功要素：首先，結合外部環(huán)境和自身情況，穩(wěn)步推進轉型發(fā)展；其次，打造了較強的地產運營能力，物業(yè)出租回報率穩(wěn)定；最后，在較長周期里，加強資管能力建設，不斷增強金融屬性。
還是以凱德為例，最初由開發(fā)業(yè)務起家，而后在新加坡公募REITs合法化、監(jiān)管放寬、稅收優(yōu)惠明確的情況下，經歷了十年的資管能力建設。一方面，凱德注重運營，對自持物業(yè)深度管理，來提升資產價值；另一方面，依托資本市場，持續(xù)優(yōu)化資產組合。近期，則通過開發(fā)業(yè)務剝離、資管業(yè)務上市方式，形成清晰的以資產管理模式為主導的業(yè)務邏輯，抬升企業(yè)整體估值。
二、方法升維，抓住關鍵
投融管退，資管時代運營致勝，管是最核心的價值落位。
掌握存量資產的衡量指標體系，從資產管理的角度出發(fā)，需要把運營指標的結果輸出到資管端，來看看投資回報發(fā)生的變化，進而才能有效地保障業(yè)主的利益。因此，將資管目標分解為可以讓業(yè)主方在每個時間期間進行監(jiān)管的關鍵運營指標，是保障業(yè)主投資回報實現(xiàn)的重要手段。這也是業(yè)主進行運營指標制定過程需要考慮的問題。
一切管理動作都要圍繞退出時資產估值這個核心目標展開，核心價值體現(xiàn)在物業(yè)運營和資產增值能力方面。
資管要求提高NOI，那么運營就需要最大可能地提高收入和降低成本。像萬科追求NOI “3569”，開業(yè)第三年NOI率到5%，開業(yè)第6年到9%，所有會影響到NOI的指標的風險都需要被及時地監(jiān)控和呈現(xiàn)。分解下來出租率、收繳率、預算完成率、坪效、租售比等等。考慮退出：資管工作前置，前期考慮退出方案。規(guī)劃設計充分考慮日后退出的需要，為產權分割留有靈活性。
掌握REtis、cmbs、abs等邏輯與估值體系,資本運作獲得股權和資本市場的收益，屬于“資本運作”范疇，專業(yè)門檻高，懂得挖掘資產價值并進行精益資產管理，管理價值勢必能轉化為資本信用并吸引一大批資本機構。
三、持續(xù)精進，能力升級與迭代
存量行業(yè)需要全面的在金融運作、房地產開發(fā)、商業(yè)運營方面的復合型人才，精管理、知客戶、會算賬、懂資本，必定深受市場歡迎。
比如GIC（新加坡政府投資公司）前段時間在國內招資產管理高管崗位的要求：
在可見的未來，具備更專業(yè)的管理運營能力才能讓企業(yè)脫穎而出，資產管理的最終目的，是要幫助資產實現(xiàn)更好的價值，真正意義上實現(xiàn)投融管退的交易閉環(huán)。全面對標對優(yōu)秀的企業(yè)，最優(yōu)秀的行業(yè)領先者，思考戰(zhàn)略定位與業(yè)務模式，組織架構怎樣更合適，管理怎樣更有效，見效可能沒那么快，但持續(xù)精進，五年后定見分曉！
小結
在世界名著《雙城記》的開篇，第一句話是“這是最好的時代，這是最壞的時代。”歲月更替，浪潮拍岸。時代的面孔在不停改變。對于跟得上變化的人而言，這就是最好的時代，對于跟不上的人來說，卻只能看時代的臉色。
增量開發(fā)的時代漸行漸遠，在當下順勢而為，把握住存量時代的機會，因為“把握住現(xiàn)在才能把握住未來”，必定大有作為！
文章來源：明源地產研究院
