一說到地產項目示范區，第一時間想到的什么？網紅？打卡圣地？高端大氣上檔次？
以前，房企在打造示范區時往往不惜重金。但隨著地產的利潤下滑，成本控制壓力倍增，營銷費用也一砍再砍，任性花錢的日子正逐漸成為過去式。示范區既要嚴控成本，又不能損害其作為營銷重要道具這一功能，無疑是一項挑戰。
示范區如何在降成本的同時保證效果不會大打折扣？本文結合一些案例來談談。
做出調性未必要砸錢
設計和工藝可彌補成本不足
示范區是項目調性的象征。昂貴的石材，珍稀的苗木，個性化的小品……為了凸顯項目的調性，很多項目示范區一擲千金。而在預算有限的情況下，示范區想要出彩，拼的肯定不是錢，而是創意和工藝。
1、做減法，砍掉不必要的空間或部品
做一個地產項目的示范區需要多少錢？
大部分項目要花數千萬，有的甚至上億元，其中不乏做成功者，也不乏一些將一堆名貴的材料堆砌在一起，沖淡了重點，效果出不來，白白浪費一大筆錢。
而有的，幾百萬也做出了不錯的效果。
在預算有限的情況下，不可能每個空間都精益求精，適當的對不重要位置做減法，聚焦客戶關心的點（樣板房、簽約區等），把錢花在刀刃上。
比如，很多項目認為示范區入口大門是項目門面，必須花大價錢打造。而也有的項目省掉了大門或精神堡壘，用更有趣的設計語言來形成個性化的效果。
萬科17英里的示范區，以天文為主題，入口處采用2000塊9mm厚的鏡面精密鋼板圍合而成，黑色鏡面鋼在燈光映襯下充滿神秘感，仿佛是一條時光隧道，吸引人們進去一探究竟。入口后面，是一條500米長的竹林夾道，從外部看很靜謐，走在其中則很舒緩，形成了內外空間轉換，很好的平復了客戶心情。
2、拉長動線，將小場地做出大效果
為了控總價，低預算的示范區往往占地面積也比較小。別人幾千上萬平，他們可能只有千來平甚至幾百平。麻雀雖小卻要五臟俱全，該有的功能一個不能少。如何實現？在緊湊的場地中形成大空間的錯覺。比如采用迂回的手法，拉長參觀的動線，讓空間足夠講完一個小故事。
舉例來說，使用折廊或汀步來串聯空間，將交通流線和景觀緊密結合在一起，讓動線變得曲折有趣；同時，轉折處形成一些小面積的空間，這些小空間的景觀營造豐富了整個空間的層次，游覽過程中有步移景異的效果。
合肥龍湖春江酈城體驗區的面積僅800平。這么小的空間內，通過動線的迂回設計，同樣塑造了三個空間序列，分別為“遠觀潭水、旱溪尋源、近賞瀑布”，描述了一個山林鹿影般的生活場景。
▲來源：墨刻景觀
走向體驗區，汀步懸浮在一潭水上，對岸三兩只小鹿穿行于林間。景墻采用的是鏡面金屬馬賽克，在光影效果下，不同觀察角度都會呈現變化的墻面色彩，背后的林木和鹿影若隱若現。
▲來源：墨刻景觀
從前場走來，小路的地面鋪裝蜿蜒曲折，再加上兩旁的細沙，形成了水流般的動態效果。小路在兩側密實綠植遮蔽下形成狹長的空間，引導行人前進。曲路盡頭，廊架作為室外與室內的過渡轉換，形成了不同的空間的體驗。
3、設計越簡單，工藝要越精細
很多人可能聽說過一句話，設計是越簡單越難。不僅要求創意突出，更要求細節上更精細。成本低、設計極簡的示范區，需要通過更為精細化的施工工藝強化質感，彌補成本投入上的不足。
比如下面這個項目，1500平面積只花了120萬。項目從設計到施工做了很多的減法，原定外部裝飾、石材規格、苗木規格等都減到不能再減。就連前場中心位置原設計的點景雕塑也由于造價原因無法實現。為了達成效果，設計師干脆用原石荒料來打造，親自指導打磨、吊裝，原石在鏡面、燒面、荒面拉槽等加工處理下形成幾種不同的肌理，最終視覺效果也不錯。
▲來源：事園
而在后場空間，由于樣板房和售樓處距離過近，為了緩解這種視覺上的不適感，同時拉長體驗動線，增加示范區的空間變化，特意在兩者之間增設了一面墻。墻體一部分采用真石漆作為墻體飾面，通過拉槽，形成具有現代感的立面肌理；一部分則用折紙草坪和折紙景墻來形成寬幅空間。
▲來源：事園
這個示范區雖然造價極低，但視覺元素統一，整體風格簡約大方，給人的印象依然不錯。
縮短工期、資源復用
降低示范區的建造成本
項目成本，既可以體現為現金成本，也可體現為時間成本。
傳統的建造模式下，示范區建造周期長達數月，而在使用完之后全部拆掉，不僅浪費資金成本也浪費時間成本。
低造價的示范區，除了在設計方面進行成本優化，通過建造方式的改變、建筑景觀等相關物料的重復使用，也可以省下一大筆錢。
1、縮短施工周期，降低時間成本
有些項目不僅預算少，施工周期也很短，對于設計建造而言，真的是要達到快、狠、準。
采用預制裝配式建筑最大限度的簡化現場施工，減少施工工期。
比如金地這個項目，售樓處是由一個個的“透明盒子”構筑而成的。所有結構及墻地面材質均都是預制的，85%-90%構件在工廠加工完成再運輸到現場進行拼裝，用了35天就完成了現場拼裝搭建。其中，從首批鋼柱進場到完成框架搭建僅用了 7天，隨后玻璃、鋁板進場安裝，到第35天完成幕墻安裝。
主體結構的鋼柱截面尺寸只有一種，鋼梁截面尺寸只有4種，玻璃尺寸只有2種，這樣設計有利于提高構件生產效率，減少現場施工的難度，空間品質也沒打折扣。
為了與建筑保持視覺一致，景觀在設計上延續了建筑的平面模數，采用方格的形式進行鋪裝，黑白相間豐富了視覺感受。
▲來源：水石設計
示范區在完成營銷使命后，拆除下來的預制構件可以放在下一個項目重復利用，提高建材的使用率。金地這個項目測算過，重復利用次數達到7次左右，單次復用的成本僅為總造價的35%左右，拆除再組裝的周期約為45天，不僅節約了材料成本，也為下一個項目省下了構建預制的周期，現金成本和時間成本一舉兩得。
2、永臨結合，減少拆建成本
裝配式建造雖然比傳統建造工藝簡單、周期短、可多次利用，但仍然存在拆除的環節。現在很多的項目從降低成本、減少浪費的角度出發，采用永臨結合的方式來做示范區，減少臨時建筑搭建，打造實體售樓處及實體樣板房等永久建筑。
在開盤階段，這些建筑空間作為營銷場所來使用，開盤結束后，實體樣板房賣掉，售樓處作為后續大區的配套用房或者公共活動空間投入使用，景觀留存下來作為大區的一部分。這樣一來，即使示范區投入多，綜合成本也沒那么高。
比如碧桂園的一個項目，售樓處采用永臨結合的方案，暫用后期地塊內的酒店式公寓作為臨時售樓處，先建設2層地下室和一層地上建筑。后期直接在此基礎上加建成酒店式公寓，重復利用了主體結構，減少臨時建筑主體的拆建成本，同時縮短了施工周期。
3、簡化工藝，降低施工的成本
同一種裝飾材料，往往會有不同的施工方法，在保障裝修效果的前提下，選擇一些易施工，成本低的工藝工法。
比如，高端項目示范區往往會有水景，水景不僅施工難度大，成本高，后期維護工程也非常大。相反的，低預算的項目，則盡可能的避免大面水景，或者采用鏡面水景、日式枯山水等替代。
新城的這個項目，以鯨魚為主題，抽象提取出了鯨魚世界的“水”“島”“岸”等自然形態。但示范區內部并沒有大面積水景。景觀中心處，設置了一大一小兩只鯨魚雕塑，以枯山水打造水面形象，鯨魚一半躍出水面，尾巴藏于水下，意境表達也不遜色。
通過改變施工方式節約成本，在示范區有很多的應用場景。比如項目墻面裝飾，通過改變工程做法，也能節省不少費用。比如干掛做法的綜合成本為1117元/平，而換成DTA粘接劑粘貼石材，綜合成本僅為869元/平。
4、區域內資源共享，重復利用減少浪費
如果房企深耕某在區域，區域內項目眾多，可以對各個示范區的建筑及物料重復利用，節約成本。比如：
①展示區多項目共用
分期開發的項目，第一期售完后，第二期開盤可繼續沿用第一期的售樓處，第一期的園林景觀進行升級改造，也可供第二期項目使用，可節約千萬級的成本。
②展示區的物資重復利用
有的房企，由區域公司統籌，對每個示范區的閑置物品進行盤點、建冊，在區域內共享使用。項目需要采購物資時，優先考慮能否可以利用既有的閑置物品（比如建筑小品、軟裝飾品等），當閑置物品無法滿足時才考慮重新采購。
小結
有人說，示范區是營銷的重要道具，和銷售相比，幾千萬投入算不得什么。這個觀點放在過去可能行得通，放在當下已經不合時宜了。現在地產項目的平均凈利潤率只有5%，還有很多項目還瀕臨虧損。示范區省下來的幾千萬，已經不算小錢了。如何通過設計及施工的優化降本增效保質，也是值得地產人關注和探索的話題。
文章來源：明源地產研究院
