12月14日，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，詳細地闡述了實施擴大內需戰略的意義和重點任務，明確了實施擴大內需戰略是滿足人民對美好生活向往的現實需要、是充分發揮超大規模市場優勢的主動選擇、是應對國際環境深刻變化的必然要求、是更高效率促進經濟循環的關鍵支撐，而住房消費作為消費的重要一環，在《規劃綱要》中也進行了較大篇幅的介紹和安排。
【原文】（八）持續提升傳統消費?！龠M居住消費健康發展。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。因地制宜發展共有產權住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。健全住房公積金制度。推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數字家庭發展。
觀點：
本次涉及房地產的內容較為全面，一是“房住不炒”仍是房地產長期堅持的行業定位，只有堅持“房住不炒”，才能真正意義上促進住房消費市場健康發展。“支持合理自住需求”，表明未來樓市政策的優化過程中，針對剛需、改善性住房需求的支持政策有望進一步完善，預計2023年需求端政策將以支持為主。同時也指出要“遏制投資投機需求”，經過多年發展，“房住不炒”已經深入人心，當前投資投機性需求已經相對較少，但未來市場上若再次出現明顯的投資投機需求時，限制性政策仍有可能重啟。
二是強調“加強房地產市場預期引導”，立足當下，房地產市場預期仍然不穩，供需兩端市場信心不足，強化預期引導，將更有利于市場情緒修復。
三是探索新的發展模式，租賃住房的發展是重要方向，《規劃綱要》再次明確“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，與二十大報告相關提法一致。近幾年針對租賃市場的支持政策已經在全方位跟進，未來有望進一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落位，長租房租購同權的相關政策亦有望實質性落位。但值得注意的是，租賃市場發展有地區側重，以人口凈流入的大城市為重點，這部分地區租賃需求旺盛，未來租賃市場的發展空間或更大。
四是提及“健全住房公積金制度”，住房公積金制度是我國政策性住房金融體系的重要組成部分，在過去房地產行業的快速發展過程中，公積金制度發揮著重要作用，但伴隨著行業的不斷發展，公積金運行過程中也存在不少亟待解決問題，如部分地區公積金使用效率較低、公積金資金互助和普惠性等功能未能完全發揮、住房公積金監管制度不健全和資金來源受限等，未來健全公積金制度，將更有利于發揮其住房保障、改善民生的職能。
除此之外，住房消費中還涉及到家庭裝修、智能家電消費等內容。
【原文】（九）積極發展服務消費。……增加養老育幼服務消費。適應人口老齡化進程，推動養老事業和養老產業協同發展，加快健全居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系。發展銀發經濟，推動公共設施適老化改造，開發適老化技術和產品。推動生育政策與經濟社會政策配套銜接，減輕家庭生育、養育、教育負擔，改善優生優育全程服務，釋放生育政策潛力。增加普惠托育供給，發展集中管理運營的社區托育服務?！?/span>提高社區公共服務水平。構建公共服務、便民利民服務、志愿互助服務相結合的社區服務體系，增強社區服務功能，引導社會力量參與社區服務供給，持續提升社區服務質量，提高社區服務智能化水平。支持家政、養老、托幼、物業等業態融合創新。提升社區疫情防控能力和水平。
觀點：
一方面，面對我國人口老齡化、少子化問題，黨的二十大報告中已經明確要優化人口發展戰略，“建立生育支持政策體系”“發展養老事業和養老產業”，對生育、養老領域的支持將是未來人口政策的重要著力點。本次《規劃綱要》強調要“增加養老育幼服務消費”，涉及老年人群、育兒等方面的消費市場規?；蜻M一步拓展，而伴隨著養老產業、生育政策等方面的優化，養老地產需求、新生人口帶來的改善性住房需求釋放空間亦有望不斷擴大。
另一方面，近年來隨著存量市場以及服務邊界的不斷擴圍和延伸，物業服務的市場空間正在持續增大?！兑巹澗V要》中明確提及“提高社區公共服務水平”，意味著未來社區服務的重要性提升，也將進一步拓展物業服務的市場空間。
【原文】（十五）推進以人為核心的新型城鎮化。推進農業轉移人口市民化。深化戶籍制度改革，建立健全經常居住地提供基本公共服務制度，……。完善財政轉移支付與農業轉移人口市民化掛鉤相關政策?！?。培育城市群和都市圈。推進成渝地區雙城經濟圈等城市群建設，……。依托輻射帶動能力較強的中心城市，……。推進超大特大城市瘦身健體，嚴控中心城市規模無序擴張。……。推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。……。鼓勵東部城鎮化地區縣城加快發展，支持中西部和東北城鎮化地區縣城建設……。推進城市設施規劃建設和城市更新。……。加強城鎮老舊小區改造和社區建設，補齊居住社區設施短板，完善社區人居環境。……。
（十七）優化區域經濟布局。依托區域重大戰略打造內需新增長極。……，持續推動京津冀協同發展。……，全面推動長江經濟帶高質量發展?！?，積極穩妥推進粵港澳大灣區建設?！嵘L三角一體化發展水平。……。支持經濟發展優勢區域增強經濟和人口承載能力，提升創新策源能力和全球資源配置能力，促進區域間融合互動、融通補充，培育新增長極，帶動全國經濟效率整體提升。推動區域協調發展完善內需增長空間格局。在全國統一大市場框架下充分發揮各地區比較優勢，努力實現差異競爭、錯位發展，釋放區域協調發展的巨大內需潛力?！?/span>
觀點：
在新型城鎮化持續推進下，戶籍制度改革亦在深化推進，新進城人口仍是房地產市場的重要支撐。在此過程中，城市群、都市圈將進入快速發展通道，東部部分具備優勢的縣域也將迎來新的發展機遇。當前房地產市場分化行情已成為共識，《規劃綱要》明確提出“支持經濟發展優勢區域增強經濟和人口承載能力”，經濟發展優勢區域主要聚集在東部發達城市群、中西部核心城市等，這部分地區未來將進一步完善相關配套設施，提升經濟和人口承載力，進而有利于進一步拓展區域房地產市場的發展空間。在全國新房市場總量見頂的情況下，優勢地區的結構性機會仍較大，企業仍需聚焦主流地區，持續深耕，實現高質量發展。
城市更新因其自身內嵌的經濟、社會、環境目標與內循環核心要素高度契合，成為我國新經濟模式下重塑城市產業結構、提質消費水平、改善人居環境的重要路徑。城市更新對我國部分城市實現高質量增長起到了重要的推動作用，成為挖掘城市內部發展潛能、實現城市內涵式發展的有效路徑。未來，在打造國內大循環為主的經濟發展模式下，城市更新將繼續有效發揮推動產業轉型升級、惠民生擴內需、激發商業活力、釋放文旅潛能等作用。
【原文】（二十一）提升要素市場化配置水平?！苿咏洜I性土地要素市場化配置。健全城鄉統一的建設用地市場，合理調節土地增值收益。探索建立全國性的建設用地指標和補充耕地指標跨區域交易機制。加快培育發展建設用地二級市場，推進產業用地市場化配置，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。完善城鄉基準地價、標定地價的制定與發布制度，逐步形成與市場價格掛鉤動態調整機制。充分利用市場機制盤活存量土地和低效用地。
觀點：
近幾年，我國土地制度改革持續推進，有關土地要素市場化配置的相關政策不斷落地，2020年3月，國務院將可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準，一定程度賦予省級政府建設用地審批更大自主權。2022年1月，國務院發布《要素市場化配置綜合改革試點總體方案》，進一步提高土地要素配置效率，推動勞動力要素合理暢通有序流動。2022年4月，國務院提出“健全城鄉統一的土地和勞動力市場”，9月，住建部提出“完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢”。
“推動經營性土地要素市場化配置”預示著土地制度改革將持續推進。土地制度改革允許集體經營性建設用地直接入市、盤活存量土地，允許城鄉建設用地增減掛鉤節余指標、補充耕地指標跨區域交易，有利于提高土地資源利用效率，改善大城市住房供求結構，解決土地資源錯配導致的資源浪費局面，亦有利于房價穩定和房地產市場健康發展。
土地制度改革將對未來各地區土地供應結構產生較大影響，“人房地錢”聯動下，人口規模較大、土地供應不足的地區，未來土地供給有望得到實質性改善，新房市場規模仍有釋放空間。
【原文】九、扎實推動共同富裕，厚植內需發展潛力。共同富裕是社會主義的本質要求，是中國式現代化的重要特征。堅持以人民為中心的發展思想，在高質量發展中促進共同富裕，正確處理效率和公平的關系，完善收入分配格局，構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性制度安排，加大稅收、社保、轉移支付等調節力度并提高精準性，擴大中等收入群體比重，增加低收入群體收入，合理調節高收入，取締非法收入?！?。
（二十九）逐步健全再分配機制。加大財稅制度對收入分配的調節力度。健全直接稅體系，完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，加強對高收入者的稅收調節和監管?！?/span>
觀點：
此前黨的二十大報告已經提出要“扎實推進共同富?！?，本次再次強調并進一步細化相關內容，在“逐步健全再分配機制”中明確提出“加大財稅制度對收入分配的調節力度。健全直接稅體系”，由此可見，財稅制度改革將持續推進，未來房地產稅預計也將適時推出，從時點上看，當前房地產市場尚未企穩，市場下行態勢仍在延續，房地產稅試點預期較弱。未來隨著市場逐漸好轉，房地產稅試點或將逐漸落地。
文章來源：中指研究院
