回應一下后臺最近比較高頻的提問。
疫情管控措施放開后，很多同行都非常關注后疫情時代的經濟及房地產行業走向，因日本和新加坡均是病毒變異到奧密克戎階段后放開管控，且都是從原來較嚴的管控模式轉到放開，跟中國的相似性較高，因此我們可以參照日本、新加坡在后疫情時代的表現來估測明年的形勢走向。
總的來看，疫情管控措施全面放開后，全國各地會陸續進入感染高峰期，并預計在2023年春節前后經歷完第一波感染高峰，因這個時期內經濟還在下行，各行各業也基本未能復蘇，因此企業和居民都只能咬牙堅持，大家對賺錢也不宜有太高的期望值（個別行業除外）。
經歷第一波感染高峰后，盡管很多人認為居民陽康后仍舊不太敢出門，但從北京第一波陽康后的居民出行和消費情況來看，我們認為第一波感染高峰過后會出現2-3個月的脈沖式消費復蘇期（因為壓抑了三年的消費需求），但會較快回落并在2023年下半年進入穩定期（接近疫情前的水平）。
有兩個問題我們需要特別注意一下：
一是根據歐美、日本、新加坡等國家的經驗，經歷第一波感染高峰后，后續的幾波感染高峰與消費復蘇的波峰基本同步（也即居民因為出行、社交而再次感染），因此后續輪次的感染高峰對經濟、消費的影響會越來越小。
二是房地產行業的消費復蘇受制于居民疫情期間財富消耗以及大宗消費能力的影響，因此樓市不會出現餐飲、旅游等快速反彈式的購房情況，但感染高峰過后的開工和推盤情況會明顯改善。
我們前幾天有提到過，我們目前對房地產行業的救市效果感到非常焦慮，一是居民端購房能力、收入預期已嚴重下降，二是房價增速預期及投資價值已明顯降低，三是全國范圍內目前房價還在整體下行，因此我們對明年樓市的走向總體上仍充滿擔憂。
當然，就投資策略而言，我們覺得明年只能重點看兩類地產投資業務，第一類是國央企開發商、城投平臺的地產項目前融業務，從中央的定調及監管層的表態來看，這類主體今后將獲得足夠多的流動性支持，因此前期融資的介入機會值得重點把握（也即不用擔心前融資金無法通過后端的融資置換出來）；第二類是具有較強產品能力的優質民營房企，注意我們強調的是民營房企的產品能力，因為相較于國資的背景，優質民營房企今后最大的競爭力來自于產品能力，簡單來說就是能做出好的項目、好的產品的民營房企才是今后真正優質的民營房企，這個標準甚至可以成為我們介入民營房企融資業務的核心標準。
我們傾向于認為，房地產行業在2023年肯定會存在比較多的投資機會，原因在于目前經濟增長方面面臨的重重壓力，短期內或許只能通過繼續刺激房地產來實現“穩經濟”的目標（至少我們還未發現其他可替代的選擇），不過我們的投資策略肯定要優化，比如要么挑選國央企作為交易對手，要么找那些真正能做出好產品的優質民企作為交易對手，除此之外都得非常謹慎，因為從長期來看，房地產回歸居住屬性后，市場洗牌還是會繼續，不具備品牌、品質等競爭優勢的房企最終還是會離開這個賽道。
在行業的未來走向上，我們建議大家重點關注兩個趨勢，一是房地產將全面進入租購并舉時代，剛需和改善類居住需求將成為主導，投資投機需求將急劇收縮，因此目前中國的房地產仍處于總量收縮背景下的去庫存階段，今后優質房企能否繼續存活的關鍵在于產品能力，也就是說今后消費者愿意繼續為其產品買單的房企才是真正的好房企；二是土地財政模式將逐步轉型，盡管短期內土地財政無法通過其他模式替代，但房地產業擺脫“高負債、高杠桿、高周轉”模式并走入新發展模式已勢在必行。
當然，除了房地產投資業務外，作為非標投資機構的一員，我們更建議大家在短期內關注并抓住城投業務的投資機會，不管是城投債，還是城投非標產品，根據中央提及的“不發生系統性金融風險的底線”，我們可以確信城投在中短期內不會出現房地產行業式的爆雷，而只要城投信仰不破，城投業務肯定更值得介入。
文章來源：西政資本
