疫情常態化格局下，商業發展反復受到沖擊。但面臨艱難的外部環境，行業始終在探尋內在的生命力。連續3年的疫情，似乎并沒有阻止商業地產行業的“內卷”腳步，一些新的業態、新的品牌在迅速成長，實體商業以頑強的韌勁在嘗試各種可能，奮力向前。
以近一兩年國內外新開的代表性的商業項目為觀察對象，分析和總結商業零售與商業地產行業的現狀和發展規律。在對2022年的行業邏輯進行復盤的同時展望2023年商業各要素的演化趨勢。
存量商業改造市場大
當下，市場從增量時代邁進存量時代，大量的存量商業空間亟待更新升級以適應新的市場需求。城市更新于商業而言就是一次再創造，在設計與運營上都是新的機會和挑戰。
城市更新項目——英國倫敦巴特西電廠
2022年10月14號，歷時10余年，耗資90億英鎊，英國倫敦巴特西發電站終于正式改造完工。
作為英國首都近幾年來最大的歷史建筑改造和重建工程，巴特西發電站憑借獨有的地理優勢和面積優勢備受市場關注。據了解，項目總占地面積達到42英畝，整個規劃包括辦公空間、住宅、商店、咖啡館、餐廳、藝術和休閑設施，同時還創建一條新的高街，擴展現有的河濱步道。
3.5萬平方英尺的屋頂花園、兩個渦輪大廳、110家商鋪的入住，豐富而立體的種種設計為人們塑造了極度立體又舒適的逛街體驗。實際上，最近兩年受到疫情的影響，在倫敦已很少有全新開幕的購物中心能做到開業前就有85%入駐率、75%同步開業率，但巴特西電站憑借自身的魔力和優勢，做到了這一點。
在建筑設計上，保留發電站的規模感和視覺戲劇性是項目的核心特色，同時將標志性煙囪之一進行了翻新，它已公認將成為下一個泰特現代美術館級別的野獸派建筑，成為“工業美學與時尚、精美細節的現代主義相結合”的典范。
城市更新項目——上海上生·新所
近百年的時間里，上海上生·新所上演了無數風起云涌，本身蘊藏的傳奇可謂不勝枚舉。如今，這座百年的建筑被打造成一座新興的文化消費場所。
上生·新所的主題定位以文化、藝術、時尚和新媒體為特色，集文化、創意辦公、商業、餐飲、零售于一體，如今的這里不僅僅是游客居民日常休閑憩息的最佳場所，也是上海地區的潮流時尚聚集地。
潮流品牌、買手店、時裝周以及大型品牌的發布會都在這里舉辦。開發商萬科致力于將上生·新所打造成為具有沉浸感的文化街區。2018年開放以來，項目一直保持與文化行業頂尖資源的交流與跨界合作，通過空間場景的文化實踐，挖掘這座老建筑的空間潛力。
從咖啡與戲劇文化結合的“咖啡戲劇節”，到廣受喜愛的“懸疑戲劇展演周”，以及提供百場演出的“城市新舞臺”項目等，上生·新所以特有的沉浸式氛圍感為都市潮人熱衷的“城市文化品牌”提供場所。
2022年11月18號，上生·新所與上海文廣演藝集團聯合主辦的首屆上海沉浸式藝術周“超沉浸制造局”啟動，“超沉浸制造”板塊首發戲劇《納西索斯》、《靈境》科技藝術展覽等，每場活動都免費向公眾展示，各個板塊之間猶如不同的平行世界，以“想象之上突破想象，現實之外再造現實”，為消費者提供佛置身于奇幻傳送門的沉浸式體驗。
小而美商業項目突出
最近一年，國內外開發商把注意力集中在如何把項目做“精”做“美”上，小體量商業尤其突出，他們大都有“小而美”的特點，美的有特色，美的更鮮明，廣受消費者歡迎。
倫敦Livat Hammersmith——薈聚全球首個城市中心型購物中心
作為一家典型的“小而美”的商業項目，Livat Hammersmith面積為3.7萬平方米，面積僅為此前標準產品的1/4。整個項目定位為“充滿活力的社區目的地”，希望打造一個專為當地居民和游客設計的空間。
雖然在疫情的影響下，商業場所的客流量都在驟然下降，但是Livat Hammersmith“精簡型宜家+靈活辦公/零售+專注于社區”的新方式，成為了城市社區的“聚會場所”。據悉，在規模有限的情況下，這間城市中心型宜家依然盡可能地囊括了了18套“樣板間”并提供房間設計服務與送貨服務。在這里有超4000種貨品以及1800余種的家居小件產品，為用戶提供豐富的品類選擇。
德國折扣超市Lidl、H&M、咖啡店等業態品牌被引入，項目也注重對社區的服務與扶持，配置使用功能更靈活的空間。
特別值得一提的是“Sook”，這是商場設計的按小時付費的零售快閃空間，在這里，創業品牌可以試水新產品接受度，居民也可以在此空間內和更多元或帶有陌生感的企業、品牌相互了解、建立關系。
為了給人們提供一個舒適、便利的空間，在商場的中庭里，購物中心會在周末頻繁舉辦各類社交活動，如“家庭Funanza”玩樂活動、紀念社區地標劇院歷史的快閃展覽、生活方式研討會等，為消費者提供不同的共度時光的方式。
西班牙馬德里——WOW Concept Shop
小項目WOW Concept Shop將目光聚焦于Z世代客群，打造了時尚前衛的創新零售空間，擁有策展商業、Z世代商業、沉浸體驗、網紅打卡地等標簽，對在地商業市場的創新發展具有重要意義。
面對新的消費主力軍，如何討好年輕人，保持新鮮感，也是很多商場都在探索的問題。WOW Concept Shop在2022年3月12日正式開業，被譽為“歐洲最具創新性零售空間”之一。整個項目里，策展式商業、沉浸式場景、年代感與潮流趨勢交融情景、數字技術交互裝置等都運用于此，牢牢抓住了年輕人眼球。
據悉，整個項目無論從前期營銷預熱到后期實際運營，大量的虛擬現實技術和3D打印技術，被運用得出神入化，大大提升了項目的科技感。B1層 Tech Garage科技與游戲中，數字化的動態燈光與3D打印的海洋珊瑚結合，打造出一個在變化中不斷平衡而和諧的生態。
位于F1的“美容護膚”業態空間以“自我護理實驗室”為主題，也運用3D打印技術將古羅馬的人物雕塑進行形象化改造，粉色的主色調更彰顯前衛，超現實主義的個性化購物場景，極大地提升項目的游逛體驗。
成都·合景摩方
在如今動輒幾十萬體量的巨無霸購物中心的競爭市場內，作為一座租賃面積2萬平方米的小商業，成都·合景摩方可謂是2022年闖出的一匹黑馬，在品牌組合和營銷活動上頗有看點。
為了吸引年輕用戶客群，成都·合景摩方從打造時尚買手店、社交屬性餐飲兩個方面發力，(SO)What、TheRéPUBLIQUE 、ORALU Boutique、OUT OF STOCK 0909、EGG STUDIOS等多家買手店，各有特色和側重點。悅百味·臻選、ZHAO趙·牛排黑鉆店、武士的牛、貴場火鍋、柒樂隱閣Omakase等黑珍珠級餐廳強勁陣容品牌，也吸引著有高端需求的消費者到店內享受饕餮品味。
值得一提的是，合景摩方發揮首店效能，創新首店模式，從招首店拓展到創首店，將在地文化中發展多年的優質品牌帶到了新的城市中心。
發源于成都望平街街頭的Hibake郭中原的日式面包店，此前沒有嘗試過購物中心形式，在成都·合景摩方開出首家購物中心店后，如今在成都IFS等10家商場有店。
錦城吃茶是老成都茶館文化的新式演繹，最初開在高校里，后將購物中心首店落在了成都·合景摩方。
最后是在活動營銷方面，成都·合景魔方深知一點，即有“內容”的輸出最能感人消費者。為了和大型購物中心形成差異，項目從都市情緒、客群生活方式變化等微觀維度出發，更著眼于某個品牌或者某個業態，為消費者提供眼前一亮的活動。
比如“讓摩樣無距離-非遺皮影藝述季”探索如何以更多的方式為消費者提供觸達文化生活的路徑。
OUT城市森林露營節，則是通過各項渠道進行宣發，與會員建立深度鏈接。據了解，活動當日達到95%的會員轉化率以及40%+復購率。
“扎根社區”的商業
面對越來越激烈的競爭市場，商業項目如何能夠連接社區，突出生活化、社交性、體驗感，完善服務功能，營造休閑氛圍，成為周圍居民的“社交生活中心”，是社區商業的必修課。
新加坡GRiD商業
位于新加坡實利基藝術區的GRiD是一個以年輕人為目標客群的商業和教育中心。它夾在鄰近的SOTA藝術學院和幾個傳統的購物中心之間，相比于大規模的改造，它通過積極的再利用的方式來延續其在社區中承擔的功能。
通過空間改造和視覺效果的傳達，GRiD將自己打造成為社區中年輕群體的嘗鮮聚集地，比如，將街角的商鋪立面和社交樓梯轉化成為一塊充滿活力的，對數字社交友好的“網紅”畫布，有效地將乏味的空間進行轉變。
為了給社區居民提供一個在臺階上休憩的、有活力的放松空間，項目引入了一個“社交樓梯”，這個活力新角落設計為藝術租戶提供了表演現場。
社交樓梯和商鋪立面之間的撞色軟包座椅，在散發著濃濃的工業美學的同時也體現著人文關懷。
日本東京KAMEIDO CLOCK
作為一個改造項目，位于東京都江東區龜戶地區的KAMEIDO CLOCK是一家社區商業體，在2022年4月面眾。
項目以“LIVE UP! & LOVE LOCAL”為主題，注重利用項目內外空間為社區居民、租戶搭建交流、互動的平臺。圍繞以上初衷，KAMEIDO CLOCK在業態組合、空間功能規劃等方面做了有針對性的布局。
業態方面，UNIQLO和GU等品牌的引入滿足區域內人群不同偏好的購物需求；主力店Sports DEPO和Alpen Outdoors戶外體育品牌也契合了當下人們的新型生活方式。
除此之外，服裝、家居用品、書籍、玩具等品類應有盡有，全家都能快樂購物。
購物中心四樓有一大區域是蔦屋書店，以“打造以社區為基礎的生活方式書店”為目標量身定制。
四樓的“診所商城——醫生廣場”內配備內科、皮膚科、兒科、眼科、神經外科、牙科等綜合門診，為社區居民提供在家門口的安心醫療。
KAMEIDO CLOCK還致力于打造區域NO.1的美食據點，以充滿活力的飲食文化創造交流引力點，B1層主打食材新鮮度和品質感的超市“Life”、一層的KAMEKURO橫丁美食集合區、四樓美食廣場，每個區域有不同的氛圍和食物可以選擇。
此外，KAMEIDO CLOCK還有一些顛覆傳統購物中心的獨特設施，例如Kame Lab、Kame TV影片工作室，甚至開啟了YouTube頻道。Kame Sports也是一個電競場，是龜戶電競團隊Kameido Turtles的新據點。
曼谷The Commons Saladaeng
在曼谷Saladaeng街區的一個充滿活力的社區里，建了一個以紅色的鋸齒形屋頂為特色的展館，名為曼谷The Commons Saladaeng 。這是一個集合了零售、餐飲等多種業態的社區型商業綜合體。
The Commons Saladaeng有著極其抗打的顏值，建筑以紅色的橡膠板作為主要材料，滿足色彩和隔音需求。波紋狀的表面還呼應了過去的屋頂材料的特征。透明的紅色屋頂板呈現出變化的視覺層次，同時也為簡單的建筑形式增添了一些復雜感。
在Saladaeng這樣的高密度的社區中心，人們都亟需一個能夠提供舒適微氣候的露天區域。為此，建筑團隊將商場30%的用地打造了一個 “Common Ground”，這是一個開闊的戶外公共空間。
空間一路向上延伸，將一層的餐廳、咖啡吧，二層的美食廣場以及三層的多功能大廳連接起來。疊狀界面融合了大臺階、露臺、座椅和綠植，一邊為人們提供輕松舒適的社交及餐飲空間，一邊充分適應了曼谷的熱帶氣候。
為給社區的年輕家庭帶來豐富的生活體驗，The Commons Saladaeng長期為年輕家庭設計各種各樣的活動，每周來到這里，人們都能找到不同的工作坊，從工藝品、食品和飲料，到福祉和個人發展等方面，不論是喜歡烹飪、烘培、自制手工皂、插花還是茶飲配制，在這里人們總能找到喜歡的、適合的。
受疫情普遍影響，開放式商業受歡迎
相對于盒子式購物中心，后疫情時代下，開放式商業更能呼應當下消費者注重身心健康的需求，成為了消費者的“新寵”。商場因此加快了脫離傳統封閉單一式設計，向著多元化、開放式方向發展的步伐。
韓國現代首爾百貨
作為一個開放式的商業項目，首爾現代百貨是一個集商業、購物和休閑于一體的多功能綜合體。
12米高的雕塑瀑布矗立在主中庭，周圍環繞著有機形狀的浮島。在這塊區域，靜謐的瀑布花園在舞動的水景中層疊而下，座位以流動的形式延伸而來。在這個商業空間里，自然的概念被放大，城市里的人們在這里可以感受森林、池塘、和自由。
項目將室外景致引入室內，創造一些與規模相適的自然事物。隨著綠色概念延伸到整個環境，為消費者制造難忘的購物體驗。每一層樓的主題不同，詮釋的內容也各有特色。
二樓的雕塑花園營造了一個畫廊般的空間，在滿足基礎功能外強調質感和色調，精致的定制吊燈強調了輕盈感，柔和的間接照明突出天花的流動形式，氛圍精致。
三樓的荒野主題在自然和雕塑花園的概念基礎上更加大膽地展現鮮花盛開的氛圍。深藍色懸掛系統、未完工的天花、定制的真空墻、共同構成了創造性的背景。在這一樓層里，藝術、設計和時尚相互碰撞，營造出超越純購物的文化體驗。
不同的設計語言在每個樓層創造出能與特定人群對話的環境，用以多種方式喚起空間的自然屬性，現代首爾百貨在有限的空間內與顧客產生飽滿的共鳴，激發人們的好奇心與探索欲望。
成都Regular·源野
2022年，我們討論國內哪個開放式商業項目成功出圈，Regular·源野必定在列。
位于成都大源中央公園下沉廣場的成都REGULAR·源野，定位為「具有城市影響力的文化生活地標」，包含了3個下沉式戶外花園和1個公共藝術空間，聚集了20余個生活方式品牌，2021年7月首批空間開放至今，它成了成都新的城市名片。
據了解，整個項目以生活方式為核心主題，圍繞北、西、東3個花園，三個區域，以1個公共空間gregarious進行連接。
源野相對來講與外部環境獨立，主打侘寂和極簡風，由清水混泥土搭建而成，接縫和質感都非常高級，在為項目打造一個自然底妝的同時，基礎的空間色彩更加突出了品牌本身的調性。
項目體量比較小，6500平方米只能容納20多家店，在這里聚合了更多“非標”的主理人品牌，在有限的空間里呈現更豐富的多樣性。
在這里匯集了不少國際高端品牌、潮流買手店，以及資深“環太古里”品牌等。
包括“烘焙+咖啡+鮮花+周邊”的明星面包店“面包會有的”、高品質餐飲店SAUCERFUL、上海超人氣買手集合店in the Park、藝術概念餐廳RAINY&WINY、美式復古咖啡品牌Next Station by UID CAFé CO、以及口碑西餐品牌FIELDS等等，Regular·源野將這些原本極富調性和質感的商業品牌裝進了人們的生活日常。
這里不只是一個商業空間，項目還留足了空場地，為后期藝術展覽、品牌活動開展做好了準備，“文化＋商業”定位打造讓人們看到了這個社群空間的可持續性。
Regular·源野，在公園的基礎上，建構出一個備受年輕人追捧的高品質全新生活方式空間。
消費降級，折扣店業態火熱
2022年國內外的折扣店熱度明顯提升，這反映了在疫情壓力之下，人們消費心態的變化。
無印良品開百元店
素來高冷的無印良品，開始通過新店型來探索低價市場。2022年11月，開在日本東京都三鷹市的“無印良品500”正式亮相。這家店主打500日元以下的日用品，意味著在地消費者隨手掏出的一個硬幣（折合人民幣25元），就能夠帶走一件商品。
這家無印良品百元店面積僅有182平方米，比較來看，在日本廣島的大無印良品店是百元店的34倍。不過，麻雀雖小，五臟俱全，這家店內竟容納了3000種商品。
據了解，“無印良品500”計劃在2023年2月之前，在東京都內開設30家店鋪。同時，無印良品也將進一步擴大500日元以下的產品陣容，預計在2023年春夏時節將有近100件新商品面眾。
日本半價店
日本2022年最火爆的業態是半價店。位于關東地區的TOA Mart，店內商品的售價基本都是普通超市售價的一半左右。
不經過中間商直接從商家進貨并用現金支付的進貨模式以及店里直接把紙箱子放到貨架上的銷售模式，讓這類店鋪大大減少了進貨成本和人力支出。
我國的折扣店成型是2020年前后。在疫情常態化的背景下，多數商家舉步維艱，人們消費降級，進入理性消費狀態，這促進了折扣店業態的發展。
艾媒咨詢報告顯示，2021年我國折扣零售行業市場規模達1.62萬億元，同比增長2.12%。在消費者回歸理性消費的環境下，折扣零售業態因具有抗周期特性展現出旺盛的生命力。
物美集團旗下折扣店品牌——“美淘”
在北京門頭溝區西茂大廈A座一層有一家物美旗下的折扣店品牌“美淘”。這家店于8月中旬開業，面積約為80平方米，主要售賣日雜百貨、糧油米面以及少數凍品。雖然該業態目前尚沒有向北京其他區域拓展的計劃，但從開業到現在，一直受到顧客歡迎。
實際上，物美集團并不是第一家入局折扣店業態的零售企業。2021年8月，人人樂推出全新業態會員折扣店；同年10月，新零售巨頭盒馬也瞄準了折扣店這條賽道，在上海開出首家盒馬生鮮奧萊店；2022年1月，電商巨頭蘇寧開出蘇寧折扣超市，并在年初時計劃開設100家折扣店。
零售企業的紛紛入局，體現了折扣店業態蓬勃的生命力。
結 語
當下，行業依然處于“飽和攻擊”時代，各個商業項目也在充滿挑戰中度過。未來的日子里，商業體該如何發力，才能更有“錢景”？
聚焦Z世代“潮力量”
一項調查數據顯示，21.4%的Z世代給自己打上了“潮鞋潮玩”的標簽，這個數據高于“非Z世代”的6.3%。同時，近五成的Z世代喜歡電競、二次元等元素。如此一來，也就不難理解為什么定位于“年輕力中心”的TX淮海一直走潮流路線并且始終在市場占有一席之地了。在2023年，這個趨勢會愈發明顯，購物中心們要想抓住年輕人的心，“潮流”、“時尚”等元素都是必不可少的發力點。
堅持長期主義，奉行“可持續發展”
無論是2022年反復被提到的TOD商業樣本、公園式還是開放式商業體，可以感受到的是，中國的商業地產都在朝著可持續發展的方向邁進。綠色建筑、自然環境、電耗等等，商業項目從這方面發力，來彰顯自己的可持續特征。在2060年碳中和承諾的號召下，未來，商業體們的可持續發展概念不僅表現在空間場景和品牌業態上，還將貫穿在材料采購、設計、施工、日常運營的各個環節中，從商業體的一個個小生態中貼合綠色可發展的未來城市設想。
體驗性業態濃度上升
新消費時代，商業項目中的體驗性業態配比會持續呈上升態勢，特別是中產階級引領下的兒童親子及服務類業態還會繼續增長。在接下來一年，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，開發和引進更豐富有趣的體驗內容，打造更極致的“第三空間”成為購物中心吸客的長期手段。
文章來源：睿商業
