這兩年，很多地產人可能會發現，項目上的大戶型越來越好賣，小戶型反而越來越難賣了。
不少數據也顯示，一二線城市的新房成交中，三房及以上戶型成了絕對主力，兩房及以下戶型占比越來越小。
新房市場中的剛需為什么消失了？年輕人都不買房了嗎？
一手市場很少年輕人，剛需在消失
早期，地產人常掛在嘴邊的一句話是：得剛需者得天下。由此可以看出，新房市場上，剛需群體曾經是絕對的基本盤和主力軍。但現在，新房市場上，所謂的“剛需”客群正在消失。
筆者詢問了一個在深圳的朋友，他的項目去年9月份開盤，70%的產品為90平以下的2-3房的剛需戶型，另30%為115-122平的剛改四房戶型，賣得最好的是這30%的大戶型，目前除了天地樓層外基本售罄。而已成交的近300批客戶中，90后的占比不到20%，成交主力軍還是80后的已婚人群。戳這里，了解大自渠解決方案
分析其中原因，一方面是婚育年齡延遲和生活方式改變，導致剛性需求延后。
不止深圳，全國的婚育年齡都在推后，2022年，多地民政部門公布的初婚年齡在30歲左右，比2010年增加了5歲。同年，中國人口進入負增長，全年出生人口956萬人，一年負增長達到85萬人。
而結婚年齡延后，育齡婦女減少，生育年齡推遲，帶給房地產的是功能性需求延后，如婚房需求、家庭人口增長導致的換房需求、學區房需求，兩代人分巢而居需求等，這些需求的年齡和數量也在相應推遲和減少。
而另一方面，是年輕人的購買力有限。買不了大城市工作地的房，老家的房不想買或者不缺，這部分年輕人要么轉戰二手房，要么先壓抑購房需求。
當前住房是存在結構性失衡的，一二線城市的供給少價格高需求多，三四線城市的供給多價格低需求少。據國家統計局發布的《2021年中國統計年鑒》，2021年中國城鎮居民家庭的住房擁有率為90.6%，比上年提高了0.3個百分點。
其中，城鎮居民家庭住房自有率為84.4%，住房租賃率為6.2%，城鎮居民家庭的戶均套數為1.09套，與上年持平。其中，住房自有戶均套數為0.92套，住房租賃戶均套數為0.17套。
在住房結構性失衡的同時，年輕人的購房意愿較2019年有所下降。
貝殼發布的《2021年度購房者報告》的數據顯示，受訪者中有55.8%的90后購房者認為現在不宜購房，其中有近1/3的90后購房者表示主要原因是房價過高。此外，報告還顯示，90后購房者的首次置業預算與2019年相比下降了13.2%。
不買房的年輕人，都在想什么
年輕人不買房，究其原因是生活方式、住房觀念的改變，最終表現為買不起、不想買、不急買。
一、買不起：房價收入比高、經濟壓力大，導致許多年輕人不愿意買房。如深圳2022年深圳的房價收入比高達36.5，當沒有足夠的錢去平衡生活品質和房貸的時候，許多年輕人會優先選擇維持高品質的生活。
二、不想買：一些年輕人不再認為買房是必需品，他們樂于租房來匹配靈活的生活狀態，這些年輕人并不想買房來給自己增加束縛。
三：不急買：另有一部分年輕人如今的購房需求，已經在前些年被提前消化掉了，或者家庭有足夠的住房，對于他們來說的首次購房即置換，并不著急再買房。
1、錢不多，只想花在人身上。
筆者的朋友小陳，畢業后在深圳當白領，她每個月到手一兩萬，光鮮亮麗存款空空。問小陳每月工資花去哪兒了？小陳說道，每月固定的房租水電、健身房私教課、吃穿護膚是大頭，還有培訓班、保險、整牙和近視眼手術、旅游的費用。
問她沒買房會焦慮嗎？小陳說很喜歡現在的生活，雖然沒買房，但去做了許多學生時想做的事，能感受到自己的提升，覺得很充實。如果在深圳買房，靠父母的支援勉強上車老破小偏，幾十年的房貸也會壓著喘不過氣來。
享受當下的生活，不勉強父母，不苛待自己，是一些像小陳這樣的“都市麗人”選擇的生活方式。
2、是剛需，但不是韭菜，不想當大冤種。
買不起市區的房子，可以買郊區呀？看完小陳的故事，相信有很多人會這樣問。
同樣在一線城市的小雷，在包吃住的國企工作，雖然宿舍條件差了點，但幾年下來也存下了一筆錢。問小雷為什么不買房，小雷說，之前也有置業打算，買個遠郊盤或小公寓作為婚前投資。
經過這兩年行情變化，她認為買房不再是投資首選了，遠郊盤不方便住也不好出租，城區小公寓又怕不好轉手變現，也怕買了房會爛尾。至于買房，會買房但也不急買，等過幾年的資金更充足后再做打算。
像小雷這樣的年輕人，對樓市的預期不樂觀，相比之下，當前他們更傾向首要投資為股票、基金、債券等。
3、五星級享受，長住酒店真是香。
錢不太夠的小陳、小雷不買房，那么另外有錢的年輕人呢？
前幾天筆者看到一則新聞，深圳某男子拆遷獲得了2600萬拆遷款，這個錢在市區也能買到一套不錯的房子，可他卻選擇不買房，每天住在五星級酒店，房費是600一天，包月是15000元。貴嗎？該男子表示很值。
酒店位于核心地段出行便利，每天的早餐有四十多個品種自助，不用負擔水電、衛生、物業、停車費等，并且每天有專業的工作人員做好保潔和床品更換。
同地段買房的話，貸款每個月需要兩三萬的房貸，全款則手上現金流變少，不買房的2600萬存入銀行，靠利息也能過著不錯的生活。住酒店不用操心裝修不用擔心折舊不用請保姆，還能隨時更換酒店和城市生活。
在老一輩眼里“離經叛道”的生活方式，現在的年輕人卻在踐行。與其將錢轉換為固定資產，不如有靈活的現金流，比起中規中矩的生活，這樣的年輕人更看重居住的品質。
4、不讓居住的確定性束縛生活的可能性。
筆者有幾個朋友，一年可能都要搬上一兩次家，問就是換工作換城市了，再問就是“生活在路上”。
這類年輕人享受無束縛的可變動的生活，他們喜歡能根據工作地點、生活狀態、興趣愛好的變動靈活調整住所。
小劉的居住準則是，離公司步行十分鐘以內。作為大廠程序員的小劉，換工作在所難免，他不愿意每天有限的時間浪費在擁擠的通勤上，而要保持這種狀態是固定住房無法實現的。
而朋友小王更是灑脫，每次換工作只考慮工作適配度，不會被居住地束縛，前兩年在深圳，去年在上海，年底被裁員后，準備拿著賠償金gap 半年，去云南旅居。
另一位朋友小吳畢業后一直沒換城市，但是因為不同時間對房子的喜好不同，也搬了好幾次家。從前喜好視野開闊的高層，希望晚上看城市的夜景，后來因為愛上園藝搬去了一個帶小院的一層。
她說租房的好處就是可以不停更換想住的房子，不是買不起房，而是自己的喜好和需求一直在變化，租房搬家比賣房買房再裝修要省事多了。
像小劉、小王和小吳這樣的年輕人，生活中有太多的不確定性，喜歡并且適應在不同的城市旅行和工作，他們不愿意將自己自己的生活重心綁定在一處房產上，租房則更靈活便利，更好滿足他們的需求。
5、現在的剛需已經被提前消化了，購房能力已被透支。
筆者老家三線城市的好幾個朋友，工作后也沒再自己買過房。原因很直白，家里現在的房產夠夠的。
2020年之前房地產火熱的時候，家里已經布局好幾套房產，早就為小柯準備好婚房，本來是現在剛需的需求，在早幾年已經被提早消化了。
而朋友小朱，家里雖沒有刻意為他準備房產，但父母除了現在的房產，還有城區有套比較老的職工房和爺奶輩留下來的房子。家里有空余住宅不需要再買房，所以目前單身的小朱，決定以后成家再賣兩套小的換一套大的。
結 語
買房的原因大抵相似，不買房的原因卻各不相同。文中提到的例子雖是個例，但當下部分年輕人生活方式的改變，以及對房產的價值觀念的改變毋庸置疑。
有些年輕人已經脫敏了買房焦慮，認為房子不是人生必不可少的部分，更愿意關注自我享受當下的生活，而不是因購買一處房產而壓力山大。
面對社會的質疑，年輕人想說：建議專家不要建議。當房價不會拉胯生活了，當產品做到能解決更多差異化需求了，當購房沒有后顧之憂了，年輕人自然會買單。
文章來源：明源地產研究院
