文旅融合背景下商業(yè)綜合體發(fā)展趨勢研究

概念定義——商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應(yīng)運而生。它是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。

分布特征——商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其主要分布在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域，大致包括新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)型商業(yè)綜合體、城市副中心型商業(yè)綜合體、CBD型商業(yè)綜合體和交通樞紐型商業(yè)綜合體四種類型。

內(nèi)部特征——大空間尺度：室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑空間功能的多樣性相匹配，成為多功能的聚集焦點。現(xiàn)代城市景觀設(shè)計：通過標(biāo)志物、小品、街道家居、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。通道樹型交通體系：將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。高科技基礎(chǔ)設(shè)施：是高科技和高智能的集合，其先進(jìn)的設(shè)施充分反映了科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。

外部特征——快速可達(dá)性：位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。整體統(tǒng)一性：建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。高度集約性：高樓林立隨處可見，是城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補(bǔ)。功能復(fù)合性：實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營系統(tǒng)，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充，缺一不可。

商業(yè)綜合體的經(jīng)典案例

新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)型商業(yè)綜合體——香港太古廣場

定位：全球最大的市區(qū)商業(yè)及零售商場之一；充滿時代氣息及多元化的大型購物廣場

地理位置：太古城位于香港島東區(qū)的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離較近，與銅鑼灣相距4公里、至中環(huán)地區(qū)約7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為4公里和6公里。

交通區(qū)位：該地區(qū)與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區(qū)海底隧道與九龍島連接，通達(dá)性良好。

業(yè)態(tài)構(gòu)成：辦公+居住+商業(yè)+酒店

太古廣場主要業(yè)態(tài)構(gòu)成情況表

太古廣場主要建筑位置示意圖

城市副中心型商業(yè)綜合體——美國L.A.LIVE綜合體

定位：以體育娛樂為主題的商業(yè)綜合體

地理位置：位于洛杉磯中心城區(qū)范圍內(nèi)，距離核心金融區(qū)1.5公里，公共交通便利；緊鄰史泰博體育中心，人氣旺盛。

業(yè)態(tài)構(gòu)成：文娛+商業(yè)+辦公+酒店+居住

美國L.A.LIVE綜合體主要建筑圖

1971年，洛杉磯會議中心建成。1999年，史泰博體育中心建成，由安舒茨娛樂集團(tuán)（AEG，全球最著名的體育/娛樂場館運營商）負(fù)責(zé)運營。2001年，洛杉磯市批準(zhǔn)“洛杉磯體育娛樂區(qū)”規(guī)劃細(xì)則。在這一背景下，AEG計劃開發(fā)L.A.LIVE項目，將其與體育中心、會議中心統(tǒng)一運營，相互協(xié)作，打造成享譽全球的綜合性娛樂區(qū)域。

美國L.A. LIVE綜合體規(guī)劃建設(shè)時序圖

美國L.A. LIVE綜合體業(yè)態(tài)設(shè)置邏輯

L.A.LIVE項目各娛樂性物業(yè)注重與史泰博體育中心相結(jié)合，充分借力其強(qiáng)大的知名度及影響力；而常規(guī)物業(yè)則與娛樂性物業(yè)保持緊密互動，形成完善的功能補(bǔ)充，共同形成功能完善、配套健全的“體育娛樂區(qū)”。實現(xiàn)了從物業(yè)到功能共生共融的體育娛樂生態(tài)圈，效應(yīng)輻射最大化。

CBD型商業(yè)綜合體——北京華貿(mào)中心

定位：集寫字樓、高端酒店、高級公寓與大型商業(yè)于一體的一站式工作休閑中心

地理位置：坐落于東長安街，位于CBD東側(cè)，西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街，地理位置優(yōu)越。

交通區(qū)位：緊鄰地鐵1號線、14號線換乘中心，100米范圍內(nèi)有47條公交線路停靠，至首都國際機(jī)場僅20分鐘車程，通達(dá)性優(yōu)。

業(yè)態(tài)構(gòu)成：辦公+商業(yè)+居住+酒店

北京華貿(mào)中心主要版塊示意圖

北京華貿(mào)中心主要業(yè)態(tài)構(gòu)成圖

北京華貿(mào)中心整體規(guī)模超大，形成了集群效應(yīng)；高檔次寫字樓和豪華五星級酒店提升了整體形象；自持與銷售并行，緩解了前期資金壓力；完善的服務(wù)體系和同一的運營管理，使得資源共享最大化；整體出租給成熟運營商，達(dá)到了整體利益最大化，業(yè)態(tài)完整豐富，構(gòu)建了相對完善的生態(tài)發(fā)展鏈條，各業(yè)態(tài)相榮相生，彼此促進(jìn)。

交通樞紐型商業(yè)綜合體——京都火車站

定位：交通樞紐上的商業(yè)綜合體；能讓旅客逗留的車站

交通區(qū)位：京都火車站位于新干線上，是京阪神都市圈最重要的客流中心之一，匯集了5條JR線與近畿線（城市間電車/火車）、2條新干線（高速鐵路）以及1條私鐵線（市內(nèi)軌交），還有27條大巴線路以及大體量的機(jī)動車與非機(jī)動車停車場，年接待游客4000萬人次。

業(yè)態(tài)構(gòu)成：酒店+商業(yè)+交通+文娛+會展

京都火車站業(yè)態(tài)布局示意圖

京都火車站主要品牌商業(yè)業(yè)態(tài)配比圖

綜合來看，女性是京都火車站商業(yè)消費的主力軍。據(jù)統(tǒng)計，零售類店鋪中超過70%的店鋪針對的是女性客戶。

文旅融合下的商業(yè)綜合體發(fā)展

發(fā)展背景趨勢分析

1、商業(yè)綜合體全面進(jìn)入紅海時代。近年來，商業(yè)綜合體急劇增多，市場競爭加劇，全面進(jìn)入紅海時代。表現(xiàn)為：政府對城市商業(yè)網(wǎng)點的盲目規(guī)劃，或者城市建設(shè)不按照網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)；購物中心競爭加劇、布點密度加大，城市人均商業(yè)面積增加；市場熱度不減，新增項目很多，但操作難度隨之增大。

2、傳統(tǒng)零售業(yè)面臨挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)零售業(yè)面對電商打擊，處于持續(xù)調(diào)整時期，中心城區(qū)新開購物中心零售業(yè)態(tài)招商難，撤柜現(xiàn)象普遍，而部分城郊區(qū)域大型商業(yè)欠缺，購物中心分布不均衡。近年來，品牌零售商家開店計劃的速度，已無法跟上數(shù)量龐大的新開購物中心的開發(fā)速度，招商難是新市場普遍面臨的問題。

3、主題商業(yè)綜合體層出不窮。隨著商業(yè)綜合體競爭加劇，越來越多的項目在定位階段主動或是被動選擇主題差異化，希望獲得市場競爭力，從自然環(huán)保、歷史人文、藝術(shù)人文、影視音樂、科技主題、主題娛樂等方面打造各自主題商城，吸引游客，主題購物中心崛起，差異化的發(fā)展方式在區(qū)域中顯得比較獨特，加上宣傳廣告，能很好的吸引人流客流，在眾多購物中心競爭中脫穎而出。

文旅商綜合體的發(fā)展意義和方向

文化是旅游業(yè)的靈魂和支柱，為商業(yè)綜合體的表達(dá)提供個性化主題；旅游是文化的載體，為商業(yè)綜合體發(fā)展提供消費客群。商業(yè)綜合體是未來旅游目的地的重要載體。要發(fā)揮發(fā)揮旅游業(yè)的資源整合力和產(chǎn)業(yè)帶動力，挖掘文化、商業(yè)中的旅游價值，增強(qiáng)旅游、商業(yè)的文化附加值，實現(xiàn)文化引領(lǐng)、商業(yè)支撐、旅游帶動的產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展模式。

文章來源：匠工營國