相比新建商業，存量項目升級改造的本質是一場挑戰。存量，就意味著原本建筑本體是客觀存在且形成框架式限制，已有運營現狀也是升級改造構成中務必要考慮的重要因素。因此，如何有針對性地進行改造方案設計，打造合理的空間布局、設計科學的效能動線，營造高效能商業場所，輔助有效的運營手段來提高現有資產價值，發揮商業空間最大效能，提高空間利用就成為存量改造的重難點。
早前時期，我們對于存量改造的認知仍停留在形象升級、品牌更新、追趕市場熱點的維度上，但隨著這些年Z世代崛起、她經濟、萌寵經濟、地攤經濟、輕度假、市集經濟、AI黑科技等各種各樣消費形式更新的出現使得存量改造進入一個新的競技模式，這個全新思路迥異于傳統商業，商業從業人必須與時俱進，不斷學習。下面我們將就存量商業項目調改思路展開分析。
存量商業調改路徑
重新定位，徹底轉型
當電商和年輕型購物中心對存量商業形成雙重打擊，一大批老商業在時代的洪流中黯然退場，也有一些老牌商場深知“求變”才是當下的生存法則，于是在不斷的升級迭代中涅槃重生。在改造過程中，存量商業需結合項目實際情況，找準自身定位，改造絕對不能只是簡單的翻新。
科學的定位規劃對于存量改造項目來說可以說是二次的新生。結合自身特色，存量項目重新定位可以是“大手術”顛覆性變身也可以是“微整形”改善型調整。很多陳舊的項目，都在時代進步的洪流中通過“大手術”搭上了新的發展機遇，避免湮沒于歷史塵埃中。如成都COSMO，前身是位于老成都核心商圈的大業路的財富中心，在改造時對原有定位進行徹底煥新，喊出“青年磁場”和“眾在參與”的理念，塑造出全新的“青年磁場”的潮流文化地標。又比如武漢X118，從一座有著20年商業沉淀的傳統百貨轉型打造“江漢路唯一潮玩購物中心”，成為華中首個“策展性商業綜合體”。這些項目通過定位的大調整實現了新生。
但同時也有許多經營多年有深厚客戶基礎的老商場采取更經濟高效的方式，通過微調整的方式，在保留項目原有優勢的基礎上與時俱進擴展新一代消費客群，擴充商場新功能，讓項目穩步前進。如南昌天虹中山路店，改造前已有15年歷史，初期定位為中端精品百貨，目標客群為城市中產及家庭人群。隨著消費主力軍朝著年輕化發展，南昌中山路天虹商場用“喚醒年輕力”的方式，通過新的品類組合方式與新的業態內容，從高端精品方向更新布局，也同樣獲得了良好的收益提升效果。
環境升級，空間改造
在確定定位的基礎上，接下來就是老物業空間環境的升級改造。存量項目往往在環境上是“常年穩定”，在當下消費變革迅速，消費者“喜新厭舊”程度只增不減的背景下，環境老舊成為存量項目“命懸一線”的核心問題。新商業環境下，環境的變化能夠為項目樹立全新形象，從五感六覺上給消費者帶來不一樣的體驗，提升商業吸引力。
曼谷 Marché Thonglor
2023年3月底泰國曼谷最新開業的社區商業項目Marché Thonglor，將改造前一座傳統的盒子商業打造成為了一座網紅建筑體。
項目整體采用開放式半戶外的設計手法，建筑外立面打破了傳統設計，由吸睛的彩色廊橋構成，既為消費者提供了潮酷的打卡體驗，又達到了垂直交通引導客流的目的。
同時，酷似水上樂園滑水道的白色透明天橋走廊，似軌道穿入商場內部，消費者可以隨意穿梭在室內室外，是項目的另一大出片打卡點.
Marché Thonglor延續了東南亞的熱帶氣息，大量的植被分布在商場內外，擁有超大的寵物友好公園，被稱為“垂直綠洲”，約2300㎡的綠地連接室內室外區域。
不僅為商業空間帶來多元豐富的景觀層次，同時增添了自然浪漫的游逛體驗。這種閑適的漫步感，與通羅時尚潮流圣地的核心特質高度吻合，改造大獲成功。
業態研發，提升體驗
業態創新是消費市場變化最直接的顯現，因為消費者需求在不斷升級，加上行業內部一輪一輪的競爭導致的迅速同質化，商業想要持久保持生命力，不斷研發新業態是必不可少且持續性的一個更新路徑。
業態的更新能夠給項目換血，帶給消費者全新的內容體驗。商業要在準確把握項目主要客群的基礎上，積極嘗試新物種、新業態，突破傳統商業模式的束縛，真正給到消費人群需要的東西。
東京羽田機場花園
作為日本通向世界的窗口羽田機場，于今年1月31日開放了直通第3航站樓的綜合商業設施羽田機場花園。項目業態規劃了2家高級酒店、頂樓可遠眺富士山的天然溫泉、約80家零售餐飲店鋪，以及一個巴士總站。
立足于項目區位，項目注重圍繞向國際游客展示日本文化，針對性地進行品牌選擇，主要以老字號及日式特色突出的品牌為主。而針對游客人群為主的情況，項目在樓頂12層開辟了日本首個機場露天天然溫泉區域，面積達2000平方米，分為男湯女湯，都有開闊的景致，并且為24小時營業，讓深夜或是清早航班的朋友也不怕沒有地方去。
除此之外，羽田機場花園還擁有全日本最大的機場酒店「Villa Fontaine Grand」和「Villa Fontaine Premier」，2間酒店共提供超過1,700間客房，豐富多元的價位照顧到不同客群的剛性需求。
以人為本，加強運營
如今大而全的商業未必是口碑最好的，但能夠讓消費者覺得“舒服”的商業那一定錯不了。當下，商業正在向“去商業化”“反商業”方向發展，但這并不是說要摒棄商業原本的售賣屬性，而是在這個基礎上，更大程度地把服務放在成交前面，讓良好的用戶體驗和感受成為反作用于消費的主要力量。
中國連鎖經營協會副會長武瑞玲多次強調“購物中心步入以深度運營為核心的新時代”。購物中心在新時代下應該是以深度運營為核心，利用數字化等科技手段來提高運營效率和質量，通過全面差異化策略來實現商業空間價值和底層的資產價值提升。這是購物中心運營模式的迭代，是從速度規模發展模式向高質量發展模式轉變的過程。新形勢下，購物中心應該學會與商戶一起探求更利于彼此的共生共存之道。而存量百貨也意識到了自己和購物中心的差異，與新型商業形態的差異，這種深度運營對于存量百貨更是勢在必行的革命。不只是百貨、購物中心，未來所有與商業有關的形態都將步入深度運營的棋局。
運營力是商業的核心能力。商場需要通過各種策略的相互作用，提高商場營收和市場占有率。如不斷創新和改進運營策略，激發員工潛力，提高運營效率；利用數據分析等科技化手段，打造優秀的客戶體驗；加強供應鏈管理，維護穩定的產品輸出；及時抓住熱點推出新潮有趣且形式多樣的營銷活動，與消費者產生高頻、高質量的鏈接和互動，搶占消費者的注意力等等。商場積極采取這些策略，不斷創新和改進運營，將有機會獲得更大的商業成功。
如南京德基廣場持續強化奢侈品、時尚和藝術特色，2022年將多個大牌逐一升級為雙層旗艦店，并融入了南京文化，體現了對品牌強大的協調能力，這反映了其高度的運營力。2022年全國銷售額TOP50榜單內的深圳深業上城則在營銷策劃方面做得非常出色，全年舉辦了近200場營銷活動，包括各種主題活動，如天臺市集、樂高藝術展、樂隊演出、快閃秀場等。此外，新穎的數字技術和創意設計，如大屏幕、投影儀、燈光音響等，在展示不同文化與藝術作品的同時，也讓消費者看到了一個全新的內容互動的商業空間。項目通過人貨場、新概念首店等新型業態和品牌，刺激消費者自主通過社交媒體網絡等方式進行營銷推廣，增加消費者的參與度和忠誠度。
極致服務，提升黏性
實體商業的經營護城河中，服務是舉足輕重的一環。當商場在硬實力的競賽方面已經卷無可卷，要想開辟新的與同行形成差異化優勢的領域，那作為商場軟實力的“服務體驗”便成為優選。將優質的服務打造成項目的標簽，用服務打動顧客，形成高粘性的客戶關系，可以成為商場升級的一條易操作路徑。
信譽樓是一家起步并深耕于縣域市場的零售商，一家致力于傳統百貨和超市經營的連鎖企業，從1984年創立以來，業績多年連續保持兩位數增長，這得益于其獨具匠心的經營、服務模式。
信譽樓搭建了完善、極致的專業服務體系，遵循顧客至上、服務至上的原則，收獲了大批粉絲客戶。品牌核心服務理念和特色是視客為友，從最初“講誠信，買賣不期”，到“買賣一條心”，到“為顧客當好參謀”，再到“為顧客提出解決問題的方案”，對顧客的服務理念不斷更新升級。用“提升顧客感受，創造顧客感動”為信條， 信譽樓給顧客營造一個寬松愉悅的購物環境，誠信服務消費者，而這也為其贏得了高度的客戶評價，所到之處均成為消費者信任和喜歡的購物首選。
存量商業改造核心要素
在存量改造的過程中，繞不過的幾個核心問題就是定位規劃、動線設計、空間結構調整、業態創新之間的關系。我們以最新的典型存量百貨升級案例邯鄲新世紀中心為例來對這四大要素做一分析說明。
定位規劃
“找準定位”要分析所在區位消費者是否發生變化；項目本身有多大的體量，能夠承載多少品牌和業態；項目所在城市發展是什么樣的；周邊現有的競爭對手的情況，未來還會出現什么樣的競爭對手；如何和對手進行差異化競爭，業態具體安排，其中包括主力業態與輔助業態的布局，是否要打造主題街區等等。
邯鄲新世紀中心曾經是陽光百貨集團的龍頭企業，無論是品牌招商還是空間設計，在當時的邯鄲城都可以說是翹楚。然而隨著時間流逝，周邊優秀項目紛紛涌現，給一直處于城市商業龍頭地位的老項目帶來了巨大沖擊和威脅。
自1999年到2015年，新世紀中心一二三期相繼開業，這里是市中心人民路與中華大街的交匯處，24條公交線路縱鏈南北。如此要道上的商業項目應該是時代進步的先行者，是城市更新的名片，更應該是代表城市風貌的標志建筑。基于這樣的思考，結合目前城市中心各個商業的基本概況和商業設計風格，結合城市人文與特色，通過對城市居民對于生活的美好向往和消費要求的調研，項目把更新定位確定為“超級百貨3.0的升級版本”。
動線設計
動線規劃要滿足商場的商品規劃和空間要求，滿足品牌、業態的可見性和人流的可達性。動線在規劃過程中要盡量做到無死角，優化好副動線以及回游性等。內外部的人流動線基本上都是水平或垂直的動線，要盡可能增加消費者停留的節點，做好合理的評判和安排。
除此之外，貨物動線也要做好，整個商場里的貨梯、地下室的貨運都要預留夠。未來，商場要想提升服務、提升整體運營水平，就要更合理利用現有空間和位置，科學規劃動線。動線規劃的核心是簡單明了，不復雜、無死角，讓消費者能夠輕松游逛。
在邯鄲新世紀中心升級前，這里跟很多存量百貨一樣，島區眾多，通道狹窄復雜，主動線不明確，又因其一二三期各有中庭，但比較粗放使用效果欠佳。針對這些問題，新世紀中心通過將一期主中庭4層、7層樓板的填補改造，巧妙地使項目一期擁有了3個主題活動廣場（云光、SHOW TIME、云光山谷），進而將縱向空間得到最大化的利用。同時，通過電扶梯移位和動線的合理清晰化調整，使一二三期動線順暢連通，讓品牌擁有了良好的展示面，有效拉動客流向上流動。原本三期的韓玉臣美術館也從“外接”、“獨立”的狀態下拉入商場動線和業態內，加強了商場的人文藝術氛圍。
空間結構調整
存量商業在空間結構上往往是過時的，這并不是項目本身的問題，而是時代發展的產物。因此，在存量改造的過程中，如何使空間合理化、舒適度高，風格及形式都與時俱進符合當下審美，成為了空間升級過程中的核心問題。就像很多傳統的盒子，都在綠色公園商業以及自然商業大火的市場需求下，大膽開放自身封閉空間，無論是中庭透光還是樓頂公園，只要是可以讓空間極大限度受到市場歡迎，那都是這些項目的目標。
邯鄲新世紀中心的升級將過往割裂的空間通過各種空間設計及材料統一等手段連接起來，讓原本不同時期落成的建筑在此次升級后形成了內外統一的視覺感受。沿街的品牌櫥窗從原來的高度提升至二層樓高，確保主力品牌在街區外能夠更好地展示，還在主干道交匯處設立了巨幅裸眼3D轉角LED屏幕，讓更新的外立面打造出科技與潮流的氛圍，讓“龐大的”項目體量在這樣的設計之下，承載住了自身的規模和氣勢。而被“納入”三期和二期的“新”中庭中的韓玉臣美術館也，也讓消費者可以在逛街的同時，直接體驗豐富的藝術作品展，在消費的體驗同時也滿足了人文美學的精神洗禮。
場景營造
“無場景不商業”逐漸成為當下實體商業領域的共識，也成為商業激戰的重要陣地。這主要源于大眾消費方式從價格導向向場景導向的轉變。尤其是近幾年，當作為互聯網原住民的Z世代日漸成為消費主力消費，一方面，要想將高度習慣線上購物的他們吸引到線下商業，實體商業需要通過打造各種各樣在真實世界中才能感受到的體驗場景來實現引流。另一方面，隨著時代的進步以及消費人群結構的演變，年輕人的生活方式越來越新潮且多元，搭子型社交、種草型消費、簡法生活、精致懶宅、山系戶外等等，層出不窮且變化迅速的每一種新生活方式，都對商業提出了新的發力方向。商業需要時刻關注消費市場的風向變化，敏銳洞察新商業機會，積極創造能滿足消費新需求的完整場景，從場景主旨理念，到構成場景的商品、環境、服務，為消費者不斷呈現最新、最有共鳴的場景體驗。
在商業“內卷”不斷升級的當下，場景營造成為商業的第一要素。對于存量改造項目，打造特定場景，形成自身獨特的亮點和記憶點，是讓項目在激烈的市場競爭中獲得一席之地的不二法門。
場景營造方式目前行業內已創造并廣泛實踐了主題街區打造、自然氛圍營造、情緒價值提供、多元文化輸出、異次元獵奇等等各有魅力的不同思路，他們或主打沉浸式體驗，讓消費者從常規的生活中跳脫出來，體味不一樣的生活，獲得新鮮感；或以高度的共情力直抵消費者內心，通過心理的共鳴感受“你懂我”的欣喜；或搭建新奇超前的未知世界景象，擴充認知，激發無限的想象力……這些不同的方式，是商業對不同消費行為、生活方式、時代屬性的反映，也是商業創新的不竭源泉。
邯鄲新世紀中心在全場景空間互聯的思路之下，室外廣場承擔起休閑活動功能和路面停車功能，釋放更多共享空間，將商業蔓延至城市。為更好地吸引消費者，室外廣場的兩面分別被設計為水秀廣場、商業步行通廊、慶典廣場、彈性劇場、地面停車場、生活超市五大部分，每個部分的標識、景觀鋪裝、綠植、親水景觀、多媒體藝術裝置等，與建筑整體設計風格都進行了統一，融合了現代、藝術、科技與綠色的室外區域營造出了超級商業中宜人舒適，讓人駐留的“城市會客廳”。
業態創新
新消費下，00后沖出消費圈，個性的、開放的、自由的、靈活的業態成為了業界的“白月光”。在過去，我們無法想象室內會出現沖浪館、滑雪場，也不會想到在商場里可以體驗到專業醫療、帶有旅游觀光性質的文體活動等等。時代和消費需求的不斷變化讓業態創新成為商場的核心能力，也成為所有存量商業重獲新生的關鍵。
邯鄲新世紀中心在升級后引進了諸多首店，這里包含河北首店、邯鄲首店，數量高達30家，其中有7家是國際名品品牌，滿足消費者元消費和場景式購物的需求。美妝業態中還獨家擁有多個奢護品牌打造的VIP美容房，為消費者提供了高端的美容護理服務。
去商業化新思路
如今的商業項目越來越不像純粹的商業，非標商業、去商業化成為當下關注的新話題。其實，這種手法只是讓商業項目能夠大膽突破，大膽革新，所謂“去商業化”的商業只是將商業屬性弱化，但升級了對消費者的服務和提升了消費者的游逛體驗。去商業化可以是街區古建筑、策展藝術中心、市集、公園、廢舊工廠文創園等等，各種各樣的存量在被賦予了新的意義和特色后，就成了非標化的“去商業化”商業。
美的集團的商務配套商業街區同時也是國內首個共創型綜合文化商業體的順德·ALSO；位于世界文化遺產良渚文化村的文化藝術輕度假商業體杭州玉鳥集；全國首座“島嶼商業”成都麓湖天府美食島；山系生活社區中的商業代表北京檀谷；由度假型房產轉型為海邊藝術飛地的阿那亞……這些項目都是行業內津津樂道的代表性非標商業。
如今“非標”商業出圈告訴我們，新時代的消費者正在幫助商業升華，他們促使商業本體主動削弱商業氛圍，降低商業個體密度，將商業變成一種新的存在，有商業屬性，但更多是植入了一種對于世界、社會、人生、當下生活的全新態度。
存量商業的未來可以是公園式商業、城市山居小鎮商業、藝文生活式商業、民俗文化青年潮流綠色商業、空中立體公園商業、藝術社區型商業等等。這些看似“去商業化”的空間其實都是回歸到了滿足消費者最原始的靈魂與精神的滿足需求上來。
人區別于其他動物的關鍵便是社交屬性，當消費者感受到了環境的“善意”，自然會希望將這份善意傳遞給更多的人，這就是為什么很多項目會在社交媒體上瞬間“出圈”。“去商業化”的空間正是憑借著鮮明的某一特色為自己提供了話題，進而帶來了更多的流量。存量商業項目改造升級是為了帶給項目新的生命力，吸引更多的消費者關注，當傳統商業的同質化不可避免，“去商業化”的升級思路成為未來存量項目改造的必然選擇。
文章來源：和橋機構
