建議后續細則進一步明確城中村改造政策文件背景和目的，澄清城中村改造與棚改，舊改，城市更新的差別
經歷城鎮化快速擴張時代，進入2023年后，市場存量房地產供需關系已發生明顯改變。城市發展已進入高質量發展階段。
城中村作為歷史遺留問題，其居住條件、建筑質量、環境衛生、市政配套設施、消防與應急管理等，明顯落后于城市整體發展水平。
一方面，村集體經濟的原住村民，或低收入租戶需要改善居住條件，政府主導開發的城中村改造項目本質上以公益性屬性為主。
另一方面，城中村改造項目有利于促進城鄉融合發展，以產城理念、綜合開發模式，可促進區域發展，具有改善民生、提升城市營商環境、促進投資的經濟外部效益。
結合項目區域的城市功能定位、產業導入需求，組合公租房建設，促進商業配套開發，帶動區域經濟發展。
建議后續實施細則發文進一步明確城中村概念、適用范圍和應用場景
村集體經濟的土地產權，建設用地指標和住宅建成情況，在不同城市，不同區域和歷史時期，形成和交叉地理邊界情況不同。建議超大特大城市因城施策，采取靈活措施。
據機構初步分析，全國城中村年度投資總量約1萬億元。各大城市潛在城中村項目的數量、地理分布和片區情況差別較大，需避免一刀切。建議正式發文以總體原則為主，由各城市根據地方情況發布細則，示范試點。
建議建立因城施策的，特大城市城中村改造項目儲備庫，按年度更新，常態化推進實施
解決歷史遺留問題的城中村改造項目，以公益性為主、輔助以經營性與商業開發項目，具有小而美，小而精的特征。建議的每個項目投資規模暫估30-50億。住建部門牽頭協調金融機構給予政策資金支持，組織對每個項目進行綜合評審。
建議加強城市體檢、區域評估和前期策劃工作
在改造工作前，啟動城中村專項城市體檢環節。以問題導向和目標導向，從城市風貌，城市規劃與片區功能定位，局部交通，社區風格，主體產權關系，土地資金平衡條件，產業集聚，企業與就業，配套服務配套設施，應急保障，原住居民和租戶調研，歷史人文，綠色低碳與生態環境等軟硬件環境等方面進行系統化評估，特別是結合產業發展、產業與就業、文旅與城市功能設施、應急功能等新發展需求，綜合制定改造計劃和具體實施方案。
關于產業先行搬遷，建議統籌綜合考慮城市片區的功能定位與產業協同關系
產業轉移是雙向的，對城市長期發展影響深遠。城市需要配套的商業服務業，倉儲快遞，應急保障功能，都需要有匹配和保持一定數量、具有相應勞動技能和職業經驗人員，形成產業聚集和上下游關系。遷出產業位置選擇，建議謹慎權衡調控市場，與聚攏人氣的系統關系，參考淄博燒烤與貴州村集體足球案例。建議在城中村改造項目過程中，在城市郊區、項目周邊區位探索組合適宜的配套服務商業，或低環境影響型產業類項目，例如：奧特萊斯連鎖店，農產品批發市場、都市農業、綠色低碳汽車配件，建材家居等商業物業。
關于資金來源與投資回報
建議：考慮到城中村改造項目以公益性為主，項目主體為城投公司或國有企業股權合作。多渠道籌措改造資金，建議政策性銀行提供低息貸款、結合保障性住房租賃和公租房運營，提供適量專項債和特許經營補貼。具體項目可以參考EOD生態環境治理導向綜合開發項目的運作經驗。以有經營性的市政特許經營項目、商業項目或其他補充資源彌補公益性項目投資回報的不足，整體打包，一體化運作。建立的項目項目庫，可以酌情給予：1）政府專項資金配套；2）政策開發銀行低息貸款30—50億。特許經營期最多30年。項目在編制改造計劃和實施方案過程中，納入平衡地塊，借鑒EOD的3-5個子項目打捆，搭配項目所處行政區范圍內，有一定經營性收益的產業商業開發類交通地理和產業子項目，例如，特許經營模式開發的TOD沿線物業設施，停車場，奧特萊斯折扣店，都市農業，低環境影響的商貿物流業與批發零售中心、會展中心、城市休閑公園、博物館、體育中心、網紅打卡地等。借鑒德國、日本、加州地區的超大城市衛星城案例。
文章來源：新基建投融圈
