房地產(chǎn)持續(xù)低潮背后的四大分化趨勢(shì)

臨近年末，中國(guó)房地產(chǎn)及樓市似乎對(duì)政策面頻頻吹出的暖風(fēng)并不在意，繼續(xù)滯留在低位“游弋”，與此相應(yīng)，市場(chǎng)信心也尚未形成實(shí)質(zhì)性的復(fù)蘇。然而，就在這種持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)中，人們卻驚奇地發(fā)現(xiàn)，在若干核心城市的核心地段（所謂“雙核”），仍然存在土拍競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，一些重點(diǎn)大城市的新房二手房成交仍然保持了一定的活躍度。

這是怎么回事？原來(lái)，這就是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)正在普遍發(fā)生的“大分化”趨勢(shì)。

房地產(chǎn)和樓市早已失去了那種在所有城市都“普惠”式瘋長(zhǎng)的格局，相應(yīng)地，政策面也不再推進(jìn)“一刀切”，而是強(qiáng)調(diào)“因城施策”甚至“因區(qū)施策”、“因片施策”或“因盤施策”。

現(xiàn)在我們就一起來(lái)盤點(diǎn)一下，中國(guó)房地產(chǎn)正在發(fā)生的四個(gè)最突出的、最重要的大分化趨勢(shì)。

分化1：階段性周期與長(zhǎng)期性趨勢(shì)的大分化

在多年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展中，我們一直關(guān)注的一個(gè)現(xiàn)象就是它的周期。有人喜歡用多少多少年來(lái)講周期的期限，其實(shí)這個(gè)并沒(méi)有那么精準(zhǔn)，所謂周期，更多地是講房地產(chǎn)的周期波動(dòng)，所謂“沒(méi)有只漲不跌的樓市”，也沒(méi)有“只跌不漲的樓市”，漲漲跌跌，起起伏伏，漲多了就跌，跌多了就漲，這種現(xiàn)象就是周期。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)和樓市，是不是又處在了新一輪周期的底部？是不是經(jīng)過(guò)一個(gè)時(shí)期的低潮后又會(huì)重新開(kāi)啟上漲歷程？用周期論的觀點(diǎn)，未來(lái)的上漲是會(huì)發(fā)生的，然而，即便如此，也再不會(huì)出現(xiàn)以往那種全國(guó)所有城市都齊刷刷上漲的普漲格局了，只有這次下跌到位的部分超大特大型城市仍然有可能出現(xiàn)新的相對(duì)平穩(wěn)的回升，而更多的低線城市幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)重回上升通道了。甚至可以說(shuō)，即便在一線城市，也不是所有片區(qū)都能出現(xiàn)普漲格局，城市內(nèi)部也出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化態(tài)勢(shì)了。

為什么？因?yàn)樵陔A段性周期背后，有一種更加強(qiáng)大的力量在實(shí)施戰(zhàn)略“控盤”，它就是“長(zhǎng)期性趨勢(shì)”。什么趨勢(shì)？讓整個(gè)房地產(chǎn)和樓市無(wú)法繼續(xù)全面上升甚至可能會(huì)驅(qū)使樓市戰(zhàn)略性走低或非漲的趨勢(shì)。

例如，全國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)，城市化進(jìn)入尾聲，人口老齡化，全國(guó)城鎮(zhèn)住房總量超過(guò)3.5億套，新房空置量6萬(wàn)套以上，二手房空置量60萬(wàn)套以上，房地產(chǎn)土地出讓和樓盤開(kāi)工竣工銷售量持續(xù)大幅下滑，三大部門（地方政府、房企、民眾）債務(wù)高企，等等。這些難以甚至無(wú)法扭轉(zhuǎn)的形勢(shì)已經(jīng)成為壓制階段性周期變動(dòng)的基礎(chǔ)因素。

可以說(shuō)，這些長(zhǎng)期性趨勢(shì)的因素幾乎是不可抗拒地碾壓或抵消了階段性周期可能帶來(lái)的回升態(tài)勢(shì)。趨勢(shì)盡管不可能完全消滅周期，在低潮期過(guò)后，房地產(chǎn)和樓市仍然有回溫的若干跡象，局部地帶仍然會(huì)有一些熱絡(luò)格局，然而，從全國(guó)整體看，趨勢(shì)必將主導(dǎo)房地產(chǎn)和樓市的基礎(chǔ)走向。這就是說(shuō)，房地產(chǎn)的階段性周期和房地產(chǎn)的長(zhǎng)期性趨勢(shì)之間已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的大分化現(xiàn)象。那種以為周期一到，樓市必然重返全面上升通道的想法恐怕要在更堅(jiān)挺的大趨勢(shì)面前甘拜下風(fēng)了。

分化2：高線城市與低線城市的大分化

這個(gè)大分化就看得更明顯。過(guò)去二三十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的背后，是城市化的快速拉升，由1980年大約20%的城市化率急速上升到2022年的67%，幾乎是以每年一個(gè)點(diǎn)的增速在加速城市化，以這些年來(lái)全國(guó)年度平均人口12億計(jì)算，每年農(nóng)轉(zhuǎn)非的人口就有1200萬(wàn)，加上城市人口對(duì)住房改善的客觀需求，造成了全國(guó)各類城市人口都在增長(zhǎng)的普遍態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)在房地產(chǎn)和樓市上，就出現(xiàn)了全國(guó)城市住房發(fā)展的普惠模式，各個(gè)城市，無(wú)論大小，都在蓋房子，都能賣出去房子，房?jī)r(jià)都在上漲。

這種普惠式的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)終于在城市化率接近70%這個(gè)全球最低標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候戛然停止了。人們突然發(fā)現(xiàn)，那些中小城市、低線城市原來(lái)蓋了那么多根本不需要的房子，那么多空置的房子，那么多完全失去投資價(jià)值的房子，供大于求的現(xiàn)象日益嚴(yán)重，房?jī)r(jià)下跌成為定勢(shì)，甚至是一種“跌跌不休”的樣子，一種“慢熊”下跌的樣子，有人甚至在喊“房?jī)r(jià)如蔥”。

與此同時(shí)，那些一二線大城市，高線城市，超大特大城市，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，它們憑籍其強(qiáng)大的資源集聚能力和發(fā)展?jié)摿Γ匀荒茉谌珖?guó)人口整體下滑、城市化整體飽和的大背景下，繼續(xù)從低線城市以及部分鄉(xiāng)村地帶吸納增量人口，加上其內(nèi)部改善型住房需求總量仍然很大，使得這些城市仍然有房地產(chǎn)和樓市穩(wěn)健發(fā)展甚至適度上升的機(jī)會(huì)，特別是這些核心城市的核心地段，機(jī)會(huì)更多。

可見(jiàn)，都是城市，房地產(chǎn)和樓市的表現(xiàn)和機(jī)會(huì)卻大相徑庭，高線城市與低線城市之間的大分化已經(jīng)清晰地拉開(kāi)序幕。

分化3：增量模式與存量模式的大分化

過(guò)去二三十年間，是中國(guó)房地產(chǎn)增量模式急速拉升的時(shí)代，全國(guó)數(shù)百個(gè)城市的新房總量大幅增加，住房開(kāi)發(fā)增量占到全球的40%左右。隨著人口負(fù)增長(zhǎng)的來(lái)臨和城市化日益接近尾聲，城鎮(zhèn)住房新增開(kāi)發(fā)量和上市供應(yīng)量也日益縮減。2021年，中國(guó)新房銷售總量為18億平方米，達(dá)到幾十年來(lái)的峰值，2022年下滑到13億平方米，2023年預(yù)計(jì)將繼續(xù)下滑到10億平方米左右，未來(lái)若干年內(nèi)，這個(gè)量還將繼續(xù)下滑。

同時(shí)，這二三十年間冒出來(lái)的大約10萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商、每年各地土地招拍掛而帶來(lái)的數(shù)萬(wàn)億的土地財(cái)政、龐大的開(kāi)發(fā)信貸債務(wù)規(guī)模、巨量的新房購(gòu)買需求及購(gòu)房按揭等等伴生現(xiàn)象，都在急速退潮。這表明，中國(guó)房地產(chǎn)和樓市的增量發(fā)展模式正在快速退出主流通道。

與之相應(yīng)，房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)規(guī)模日益壯大。首先有一個(gè)數(shù)字需要說(shuō)明一下。今年2月，國(guó)家公布了一個(gè)非常重要的數(shù)據(jù)，全國(guó)現(xiàn)有的存量房屋建筑約6億棟。注意，是“棟”，不是“套”，若拆分為套，那該有多恐怖的存量啊！一時(shí)間，網(wǎng)上充斥著一片驚呼聲，認(rèn)為中國(guó)房子超級(jí)過(guò)剩了。其實(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是全國(guó)城鄉(xiāng)現(xiàn)存的全部房屋建筑，其中農(nóng)村房屋的棟數(shù)就占到這6億棟總量的90%以上，城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬(wàn)棟，而且還分為住宅與非住宅兩大類。當(dāng)我們討論城市住房存量問(wèn)題的時(shí)候，有必要對(duì)在這個(gè)數(shù)據(jù)上出現(xiàn)的誤讀做出澄清。

目前中國(guó)城鎮(zhèn)住房到底有多少套呢？我看到很多說(shuō)法，下面列出三個(gè)數(shù)據(jù)，第一個(gè)是原重慶市長(zhǎng)黃奇帆先生在公開(kāi)場(chǎng)合談到的，共3.5億套，第二個(gè)是經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平團(tuán)隊(duì)的一項(xiàng)研究，認(rèn)為2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房總量為3.63億套，第三個(gè)是經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)博士在視頻節(jié)目中提及的，按照每年竣工面積和套數(shù)計(jì)算，2000年至2021年的房子總共1.19億套，此外，2000年以前的房子2.57億套，加起來(lái)總共3.76億套。這三個(gè)數(shù)據(jù)看起來(lái)很接近了。

這些房子夠不夠城鎮(zhèn)人口居住？按照14億總?cè)丝诨鶖?shù)、67%的城市化率計(jì)算，中國(guó)城鎮(zhèn)人口為9.38億，按城鎮(zhèn)總住房量3.6億套計(jì)算，每套平均居住人口2.6人，低于標(biāo)準(zhǔn)的三口之家人數(shù)。此外，據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到38.6平方米。這表明，平均看，中國(guó)城鎮(zhèn)住房已經(jīng)足夠。當(dāng)然，實(shí)際住房資源的配置是非常不均衡的，將來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題的重要途徑，第一是通過(guò)征收房地產(chǎn)稅來(lái)迫使擁有多套住房的人把房源釋放到樓市里，讓更多的無(wú)房者有機(jī)會(huì)買到房源較多、價(jià)格適中的房子，第二就是前面提到的高線城市和低線城市的大分化，高線城市仍然會(huì)增加住房，而低線城市可能面臨縮減住房的問(wèn)題。

從另外一個(gè)角度看，據(jù)相關(guān)分析，目前中國(guó)住房總估值在400萬(wàn)億以上。即便考慮到近年來(lái)房?jī)r(jià)下跌的因素，總估值也不會(huì)低于350萬(wàn)億。上述這些分析表明，中國(guó)城鎮(zhèn)巨量的存量住房市場(chǎng)已經(jīng)成為極為重要的全國(guó)基礎(chǔ)性資產(chǎn)形態(tài)，正在快速替代日益退出房地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的增量市場(chǎng)。

這就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的增量模式和存量模式正在發(fā)生大分化，增量模式及其運(yùn)行態(tài)勢(shì)大幅縮減，存量模式及其運(yùn)行態(tài)勢(shì)大幅增擴(kuò)，房地產(chǎn)及樓市運(yùn)行的核心方向?qū)⒅鸩接稍隽恐鲗?dǎo)過(guò)渡到存量主導(dǎo)。未來(lái)房地產(chǎn)更多的機(jī)會(huì)在存量市場(chǎng)中，連國(guó)家也把來(lái)自房地產(chǎn)的財(cái)稅重心由增量型的土地財(cái)政向存量型的房地產(chǎn)稅方向過(guò)渡。

分化4：商品住房與保障性住房的大分化

中國(guó)房地產(chǎn)目前發(fā)生的另外一個(gè)重要的大分化無(wú)疑是商品住房與保障性住房的大分化趨勢(shì)了。某種意義上說(shuō)，這個(gè)大分化是最核心的分化，它直接要解決的問(wèn)題是長(zhǎng)期以來(lái)一直未能有效解決的廣大普通市民基于政策性扶持而實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的重大訴求問(wèn)題。

中國(guó)自1998年實(shí)施城鎮(zhèn)住房貨幣化改革以來(lái)，政府把住房建設(shè)和分配的主要責(zé)任放在了市場(chǎng)化領(lǐng)域，由房企負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)商品住房，市民住房的主要途徑就是到樓市上購(gòu)買住房。盡管保留了一定數(shù)量的政策性住房，但與商品住房比，數(shù)量要少得多，質(zhì)量也偏低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了廣大普通市民的實(shí)際需要，迫使他們不得不到樓市去購(gòu)買商品住房，由于商品住房需求增加，加上炒房因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，讓廣大普通市民無(wú)法正常實(shí)現(xiàn)最基本的住房需求。

近年來(lái)，國(guó)家推出一系列保障性住房建設(shè)和分配政策，包括租賃住房在內(nèi)的保障性住房總開(kāi)發(fā)量在快速超越商品住房開(kāi)發(fā)量，為廣大普通市民提供了越來(lái)越廣泛的居住選擇權(quán)和可支付得起的、宜居型的居住空間。未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)和樓市里，商品住房將日益回歸商品屬性，各項(xiàng)限制性政策將逐步退出，而更多由政策直接扶持的保障性住房將大量進(jìn)入城鎮(zhèn)住房體系，這種大分化格局將為大量的普通市民、新市民和年輕人創(chuàng)造更加良好的居住機(jī)會(huì)和條件。

以上基于長(zhǎng)期性趨勢(shì)急速而深刻發(fā)生的四個(gè)大分化態(tài)勢(shì)正在為困局中的中國(guó)房地產(chǎn)和樓市實(shí)施大“洗禮”及戰(zhàn)略突破，并探尋新的發(fā)展模式。我非常期待這種長(zhǎng)期性趨勢(shì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和樓市帶來(lái)的具有重大戰(zhàn)略價(jià)值的改變，同時(shí)，我也相信，在這個(gè)戰(zhàn)略背景下，階段性周期現(xiàn)象仍然能夠在一定時(shí)間內(nèi)的規(guī)律性運(yùn)行條件下，引導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)和樓市走出當(dāng)下的低潮期，呈現(xiàn)出政策面所期待的理性回溫態(tài)勢(shì)以及市場(chǎng)面信心的理性恢復(fù)態(tài)勢(shì)。

這樣的情形會(huì)出現(xiàn)嗎？讓我們拭目以待。

文章來(lái)源：宋丁視點(diǎn)