房地產(chǎn)市場有望邊際改善——2024年房地產(chǎn)展望報告

隨著住房支持政策的不斷推出和落地，2024年房地產(chǎn)市場大概率為探底、積蓄企穩(wěn)條件的一年?？傮w呈現(xiàn)需求邊際回暖，供給側(cè)房企風(fēng)險基本可控并逐步趨緩，但房地產(chǎn)市場離重新步入投資擴張階段仍有距離，需要政策更有針對性并加大支持力度。

一、當(dāng)前市場徘徊于周期底部區(qū)域

1998年房改以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，城鎮(zhèn)化發(fā)展正從過往全面快速發(fā)展階段逐步轉(zhuǎn)向更為聚焦于城市群、都市圈的發(fā)展階段，以房地產(chǎn)銷售、投資為核心的總量指標對應(yīng)逐步放緩。因此，此輪住房支持政策從實施到效果顯現(xiàn)需要較以往更為漫長的過程。通常房地產(chǎn)市場復(fù)蘇階段大體分為六個階段，次序為“政策轉(zhuǎn)好->銷售回暖->資金增厚->拿地加快->開工投產(chǎn)->投資回升”。時至今日，市場仍在等待房地產(chǎn)銷售回暖而非階段性改善后重回跌勢。這當(dāng)中既包含中長期因素的影響，諸如全國范圍內(nèi)剛需群體減少、居民收入放緩等原因，也有短期因素的擾動，例如樓盤交付、房企暴雷等負面消息的沖擊，這些問題是1998年房改以來首次碰到的。

庫銷比是衡量商品房市場周期的核心指標之一，目前庫銷比處于歷史高位。截至2024年2月末，全國商品房住宅庫銷比升至6.5，創(chuàng)下歷史新高；上一次庫銷比超過6是2015年4月份，庫銷比最終回落到2~3相對平穩(wěn)的運行區(qū)間水平是在2017年下半年到2018年，大致經(jīng)歷了2年左右?？紤]到當(dāng)前房企投資回報率處于歷史最低水平，年度銷售業(yè)績與2015~2018年相當(dāng)，但資產(chǎn)負債率更高，融資擴張難度更大，需要借助更多額外的政策扶持化解債務(wù)風(fēng)險，本輪市場調(diào)整周期持續(xù)時間會比較長。

從中長期來看，當(dāng)下居民部門購買力可能不及以往類似周期。當(dāng)前房地產(chǎn)年化銷售面積在10億平方米左右，其中住宅銷售面積在9億平方米左右，水平與2009~2013年大致相當(dāng)。但是，最近幾年居民收入增速則相對緩慢，2020~2023年城鎮(zhèn)居民年均可支配收入增速為5.2%，若加上商業(yè)銀行理財產(chǎn)品年化2%~3%的水平，兩項基本收入增速在7%~8%。2009~2013年，城鎮(zhèn)居民可支配年均增速為11.7%，當(dāng)時銀行理財產(chǎn)品收益率普遍在4%~5%，合計城鎮(zhèn)居民收入增速在15%以上。

“房住不炒”施策多年后，部分購房者購房行為漸趨謹慎。鑒于新房交付存在更多問題，剛需購房者顯得更為謹慎，期房銷售從住宅到商業(yè)地產(chǎn)全線下滑。與此同時，本輪房價下行過程中，無論是三、四線城市的新房，還是一、二線城市的二手房價格均出現(xiàn)不同程度的下挫，部分地區(qū)房產(chǎn)價值縮水嚴重，房價持續(xù)走低也抑制了改善性購房需求的釋放。

開發(fā)商實際獲得的資金支持有限。盡管自2022年下半年開始商業(yè)銀行在“保交樓”專項借款以及“金融三支箭”的政策推動下，房企貸款出現(xiàn)了階段性改善，但房地產(chǎn)貸款余額自2023年二季度開始逐步減少。截至2023年末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為52.78萬億，同比下降1%，歷史上首次年度負增長。涉房貸款占金融機構(gòu)各項貸款余額比重降至21.8%，占比降至2015年二季度以來最低水平。其中個人住房貸款余額為38.3萬億元（占比15.8%），房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.88萬億元（占比5.3%），預(yù)計2024年一季度涉房貸款余額增速和占比可能進一步下降。而一些資質(zhì)相對欠缺的中小房企融資難的問題仍舊沒有得到有效解決。到2024年2月末，房企表外融資持續(xù)減少的勢頭并未改變，另有十多家上市房企被交易所告知確定或存在退市風(fēng)險。房企民間融資能力也相對欠缺，當(dāng)前房企年化自籌資金（2023年占房企資金來源三分之一）規(guī)模大約為4.2萬億元左右，籌資能力降至2012~2013年的水平，且短期難以完全扭轉(zhuǎn)下行局面。

可見，此番房地產(chǎn)市場整體持續(xù)低迷，不僅是剛需和改善性需求共同放緩，問題的根源還包括開發(fā)商樓宇交付困難等供給側(cè)因素，年內(nèi)房地產(chǎn)市場下行壓力依舊不小。

二、2024年房地產(chǎn)市場可能逐步企穩(wěn)

2024年房地產(chǎn)政策將繼續(xù)保持支持態(tài)度，促進居民購房需求逐步釋放，穩(wěn)妥防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險，滿足包括民營房企在內(nèi)的合理融資需求，推進“三大工程”建設(shè)助力房地產(chǎn)投資逐步企穩(wěn)。

1.政策有望加快落地見效

住房金融政策將進一步保持寬松。房貸政策利率仍有下降空間，商業(yè)銀行個人按揭貸款和住房公積金貸款投放保持通暢，房貸市場利率有望進一步走低，一線城市可能調(diào)降商業(yè)銀行房貸加點幅度。部分城市可能會降低首套和二套房首付比例，并擴大住房公積金貸款額度。預(yù)計更多城市將取消限購、限售政策，減少或壓縮核心城區(qū)對購房的限制性措施。有條件的城市可能會加快推動現(xiàn)房銷售，完善及加強商品房預(yù)售制監(jiān)管。

加大對房企合理的融資支持。央行將延長并落實好房地產(chǎn)“金融16條”支持政策，有效擴大對民營房企融資渠道和加大融資規(guī)模?？紤]到“保交樓”專項借款對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期、滿足購房者需求提供了積極的幫助，原定該計劃到2024年5月結(jié)束，屆時預(yù)計“保交樓”專項借款計劃有望再度延長6~12個月。年內(nèi)，央行、金融監(jiān)管總局和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將將進一步落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，擴大房地產(chǎn)項目“白名單”，推動商業(yè)銀行提供新增融資和貸款展期，滿足不同房地產(chǎn)項目合理融資需求。

完善住房制度和供應(yīng)體系，推進構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。將加快推進“三大工程”建設(shè)項目落地。各地將建立人、房、地、錢要素聯(lián)動新機制，推動保障性住房建設(shè)，滿足工薪收入群體剛性住房需求。金融機構(gòu)將增強住房租賃貸款投放能力，央行新增的5000億元PSL貸款將用于2024年項目建設(shè)，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金REITs，優(yōu)先在國家政策重點支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市試點。

2.積極因素將推動市場逐步在底部區(qū)域企穩(wěn)

從短期來看，2024年還有兩點積極因素可能推動市場逐步企穩(wěn)。一是居民收入有所改善。截至2023年末，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計同比增長5.1%，增速較2022年末的3.9%回升了1.2個百分點。2024年居民收入端增長料進一步恢復(fù)，有助于住房銷售信心恢復(fù)。隨著勞動力市場的逐步改善，居民部門工資性收入有望進一步擴大漲幅。與此同時，在積極的宏觀政策引導(dǎo)下，國內(nèi)金融資產(chǎn)價值逐步修復(fù)的概率較大，包括股票、債券和理財產(chǎn)品等。金融資產(chǎn)價值逐步恢復(fù)有助于提升居民財產(chǎn)性收入。

二是住房交付能力提升。在已有的“金融16條”“保交樓”借款政策基礎(chǔ)上，2024年初中央最新提出了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，壓實地方監(jiān)管職責(zé)，保障已經(jīng)開工的項目完工，更好地滿足購房者的消費權(quán)益，緩解新購房者對房產(chǎn)交付的擔(dān)憂。參考過往房地產(chǎn)市場類似周期的歷史軌跡來看，在供需兩端共同改善的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場有望在今年晚些時候逐步企穩(wěn)，購買力和購房需求相對較強的一線與核心二線城市率先企穩(wěn)的概率較大。

3.市場銷售可能前低后高

偏高的基數(shù)因素（疫情解除后，需求在2023年一季度末和二季度初集中釋放）將令房地產(chǎn)銷售增速可能在一季度末跌至全年最低水平，二季度有望出現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)，下半年跌幅將逐步收窄。當(dāng)前商品房銷售面積（年化）與2010~2012年水平相當(dāng)（10億-11億平方米）、銷售額與2016~2017年的水平相當(dāng)（11億元-14億元），以此作為年度預(yù)測規(guī)模的基準，結(jié)合房產(chǎn)銷售每月環(huán)比增速具有很強的季節(jié)性特征，預(yù)計2024年銷售面積跌幅可能收窄至-7.5%左右，跌幅較2023年收窄近1個百分點。結(jié)構(gòu)上，現(xiàn)房銷售仍然是支撐住宅銷售市場恢復(fù)的重要力量，到年末現(xiàn)房銷售額占比有望升至20%左右。一線城市與核心二線城市有望在較為寬松的政策支持下，推出更多符合市場需求的樓盤，帶動其銷售跌幅較快收窄。

4.下半年房價下行壓力有望逐步減輕

考慮到房價與銷售運行密切相關(guān)，且具有較強的連續(xù)性，上半年大部分時間內(nèi)可能依舊面臨較強的下行壓力，預(yù)計一季度平均每月新房環(huán)比-0.3%，較2023年四季度月均-0.4%收窄0.1個百分點，二季度有望環(huán)比跌幅進一步收斂，到三季度環(huán)比止跌，四季度小幅回正。預(yù)計2024年全年新房價格同比下跌0.7%，二手房價格同比下跌4%，跌幅較2023年分別收窄0.3和0.1個百分點。趨勢上，二季度末前后有望成為全年房價增速的拐點。新房價格在土地價格的支撐下，進一步顯著下行的可能性較小。二手房價格的波動受市場情緒影響更大，跌幅較新房可能更大。一線城市房價可能有升有降，預(yù)計新房價格同比上漲0.5%，二手房價格跌幅可能超過4%。購房者需求被更好地滿足、可供出售現(xiàn)房庫存偏低以及土地價格上漲是支撐一線城市總體新房價格的主要因素。截至2024年2月末，上海短期庫存在6個月左右，北上中長期庫存在1年左右，均處于庫存偏緊區(qū)間。區(qū)域上，上海、北京成為支撐一線城市房價的主導(dǎo)因素，廣深房價相對偏弱。

5.房企流動性狀況尚難有效改觀

房企債務(wù)到期明顯減少，但到位資金減少的規(guī)模超過債務(wù)壓縮的規(guī)模。由于2020年下半年出臺“三道紅線”，房企自2021年開始融資端快速收斂，這也是2024年房企償債壓力減輕的主要原因。預(yù)計全年房企債務(wù)到期+利息支出的減少規(guī)模大約在7600億元，系過去十多年以來首次償債本息規(guī)模出現(xiàn)下降。然而，銷售下行導(dǎo)致房企預(yù)收款及定金、個人按揭貸款等資金收入下降。預(yù)計2024年定金及預(yù)收款為4.2萬億元，同比-2.6%；新增個人按揭貸款約2.1萬億元，同比-4%。經(jīng)營性收入的減少、拿地減少以及新開工下降將很大程度上影響房企融資性資金來源的籌措，疊加過去三年銷售收入下降導(dǎo)致結(jié)余資金可能大幅減少，預(yù)計2024年房企到位資金可能減少1.6萬億元。因此房企整體經(jīng)營壓力較2023年可能并沒有太大好轉(zhuǎn)。

6.土地市場總體仍然較為疲軟

根據(jù)已經(jīng)披露的地方政府對2024年土地出讓的規(guī)劃來看，可供拍賣的住宅用地規(guī)劃建設(shè)面積仍然可能會持續(xù)減少，尤其是二、三線城市土地供給方面仍然顯得捉襟見肘。一線城市土地市場在2024年有望復(fù)蘇。自2023年下半年開始，一線城市土地成交狀況有望逐步形成觸底回升的格局，大部分優(yōu)質(zhì)房企聚焦于一線城市住宅市場。截至2024年2月末，一線城市土地供應(yīng)與成交面積之比為1.1，顯著低于全國100城平均水平1.3，表明一線城市土地供應(yīng)與需求匹配度較高，其成交占比逐年提升。在掛牌均價上漲較快的帶動下，2024年3月下旬，一線城市年化成交總價從2023年底的6200億元升至6480億元，顯示出了較為良好的恢復(fù)勢頭。因此，預(yù)計2024年一線城市土地成交總價占比上升1個百分點，二、三線城市占比則有所下降?？紤]到歷年土地購置費占房企到位資金比例被動上升，因房企到位資金自2022年開始快速減少，預(yù)計2024年全國土地購置費占房企到位比例上升至21.7%，全年土地購置資金約3.8萬億元，同比下降1.7%。

7.投資可能先抑后揚

政策主導(dǎo)的支持項目將發(fā)揮托底作用?！叭蠊こ獭苯ㄔO(shè)可能帶動萬億元投資，約合全年房地產(chǎn)投資額的9%左右。“保交樓”專項貸款、地方房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制將部分緩解房企現(xiàn)金流壓力。一些大城市土拍規(guī)則的修改可能會推動部分央企、國企適度加大土地儲備投資規(guī)模，進而對房地產(chǎn)投資增速帶來幫助。

工程類建設(shè)主要以控制新增、推進存量項目完工為主。新開工面積當(dāng)前已基本回落至2006~2009年水平，鑒于銷售邊際改善有助于新開工面積跌勢放緩，預(yù)計全年房屋新開工面積大約為9億平方米，同比下降5.5%（2023年為-20.9%）。施工有望在政策扶持下逐步止跌，全年施工面積大約實現(xiàn)85億平方米，同比增加1.7%?！氨＝粯恰睂ｍ椊杩顚⒗^續(xù)推動竣工面積逐步增長，2024年竣工面積有望同比增長10.6%。

8.房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟拖累減弱

房地產(chǎn)開發(fā)投資可能連續(xù)第三年拖累經(jīng)濟增長，但幅度較2023年有所減弱。經(jīng)測算，2024年房地產(chǎn)投資跌幅為6.1%，較2023年收窄3.5個百分點。假設(shè)名義GDP增速可以達到6%左右，預(yù)計全年房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率下降10%~15%，拖累GDP增速1個百分點左右，拖累程度較2023年略有收窄。其中，房地產(chǎn)投資拖累固定資產(chǎn)投資增速1.5個百分點，拖累社會消費品零售總額增速2.5個百分點。

三、促進市場企穩(wěn)向好的政策建議

針對當(dāng)前住房需求釋放不足、房企風(fēng)險較為突出的情況，建議在以下六方面出臺針對性政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

建議一：進一步降低個人購房門檻。適度調(diào)整房貸利率，LPR和住房公積金貸款利率都有調(diào)整的空間。商業(yè)銀行保持個人按揭投放較快的節(jié)奏。地方住房主管部門應(yīng)進一步取消不必要的限購、限售政策，大城市銀行減少房貸加點利率幅度。建議一線和核心二線城市進一步放松市區(qū)內(nèi)二手房購房限制性措施，調(diào)整現(xiàn)有社保繳納年限規(guī)則，擴大或取消二手房交易參考價幅度。

建議二：優(yōu)化財稅政策支持個人購房和保障房建設(shè)。適度減免保障性租賃住房稅費要求。加大中央財政預(yù)算內(nèi)對一線城市和重點二線城市保障性住房籌集建設(shè)的補助，為配售型保障房貸款給予財政貼息1~2個點。適當(dāng)調(diào)整個人首套房交易環(huán)節(jié)稅率，下調(diào)契稅稅率，小戶型商品房契稅稅率下調(diào)為按0.5%的稅率征收，非小戶型減征按1%的稅率征收契稅。降低房屋銷售買賣合同印花稅率，從原來按照房屋銷售價格的萬分之五下調(diào)至萬分之二點五。

建議三：拓寬房企融資范圍，提高房企融資余額。在壓降存量債務(wù)的同時適度增加房企流動性，以保障其負債端到資產(chǎn)端基本穩(wěn)定，避免出現(xiàn)房企風(fēng)險進一步螺旋式釋放。具體有如下三項建議舉措：一是延長并擴大保交樓專項借款規(guī)模，明顯增加保交樓貸款余額（2023年余額僅增加65億元，投放規(guī)模為3500億元），建議增加保交樓相關(guān)專項貸款投放規(guī)模到5000億元以上。二是適度提高房企不良貸款容忍度，提高房企商業(yè)銀行開發(fā)貸款占比。增加非銀金融支持，擴大債券發(fā)行規(guī)模，允許部分債券可以用來償債。三是全年房企內(nèi)地信用債發(fā)行規(guī)模達到4200億元，實現(xiàn)凈融資額達到1000億元左右。

建議四：盤活土地拍賣市場。大城市要逐步增加土地有效供給，尤其是增加高質(zhì)量住宅土地供應(yīng)。建議優(yōu)化土地拍賣限價制度，放寬或取消一線城市土地拍賣溢價限價幅度。加快二線城市土地市場改革，擴大老舊城區(qū)改造或啟動長期動拆遷計劃，為二線城市核心城區(qū)未來增加土地供應(yīng)提供條件。提高城市土地利用效率，加快存量用地周轉(zhuǎn)，包括閑置工商業(yè)用地，推進工商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為住宅地產(chǎn)進程，增加商業(yè)及保障性住房供給。

建議五：加強中央及地方對房企預(yù)售資金監(jiān)管。由地方監(jiān)管機構(gòu)負責(zé)監(jiān)管，做到房企預(yù)售資金賬戶專款專用，防止房企挪用資金及項目爛尾。預(yù)售資金可按建設(shè)進度進行核撥，結(jié)合房企現(xiàn)金流狀況，必要時可靈活調(diào)節(jié)預(yù)售資金動用比例，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。加強商品住房買賣合同管理，加快推進商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點。

建議六：探索設(shè)立國家房地產(chǎn)基金，中長期支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置。需要政策從中長期著手，為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)系統(tǒng)性“減負”，同時改善相關(guān)預(yù)期，增強市場信心。根據(jù)房企存量債務(wù)風(fēng)險狀況，建議該基金規(guī)模在萬億元左右。除了中央財政出資作為基金初始資本金外，其余可由政策性銀行、國有大型商業(yè)銀行、保險公司、AMC資產(chǎn)管理公司等投資參股，以系統(tǒng)性、中長期應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

文章來源：中國房地產(chǎn)報