在商業地產行業中，經常聽到商業項目“運營”，無論是在會議論壇中，還是在研究報告中，亦或是在工作過程中，這個詞的出現頻率很高。目前商業地產行業企業的基本結構已然定型，發展已經從“開發”驅動逐漸轉向“運營”驅動，各大開發商更注重存量資產的盤活和運營，更在乎每個項目的建設質量。這也就要求各個開發商要在商業項目的“運營”上大下功夫。但在我心里，關于運營的概念和執行的過程始終有點模糊。為此，研究后與諸位共同探討。
從價值形態上來看，不動產屬于金融產品，商業地產不動產也是如此。在商業地產的生命周期中，包含“融”、“投”、“建”、“管”、“退”這幾個環節。商業地產項目的運營管理就是“管”的環節。
商業地產運營管理是以運用和管理商業物業為基礎，整合各種商業資源、社會資源和技術資源，使商業不動產資產以及所承載的全部產業資產發揮出最大綜合價值的經營管理活動。
商業地產項目運營涵蓋了從前期籌備、開業直至日常管理維護的全過程，包括商戶與顧客的服務與管理、現場管理、品牌的維護與策劃管理、環境管理等。
1.招商與租賃管理：
?根據市場定位和業態規劃制定招商策略，確定目標租戶類型、招商政策和優惠措施，吸引各類品牌租戶入駐。
?進行租賃合同談判與合同簽訂，與潛在租戶進行洽談，簽訂租賃協議。
?租金設定及調整等，確保租金按時收取，處理租金調整和違約問題。
2.市場營銷與推廣：制定并執行整體營銷策略，包括活動策劃、廣告宣傳、會員系統管理、線上線下推廣等，以提升購物中心知名度和客流量。
?品牌建設與形象塑造：制定并執行品牌宣傳策略，提升項目的知名度和形象。
?營銷活動策劃與執行：組織各類營銷活動，如開業慶典、促銷活動、主題展覽等，吸引客流。
?媒體關系管理：與媒體建立良好關系，進行公關活動和新聞發布。
3.運營管理與客戶服務：提供優質的顧客服務，優化購物環境，確保設施設備良好運行，同時通過布局設計、店鋪導引、休息區設置等提升顧客購物體驗。
?對商業項目區域的清潔衛生、綠化景觀、安全秩序、設施設備維護保養等工作進行全面管理，包括設施維護、清潔衛生、安全保衛、能源管理等，確保商業項目的正常運行。
?客戶服務與關系維護：處理租戶和顧客的投訴和需求，提供優質的客戶服務，維持良好的租戶和客戶關系。
?商戶支持與培訓：為商戶提供經營指導和支持，包括銷售技巧、客戶服務、商品陳列等方面的培訓。
4.財務管理與成本控制：包括租金收入管理、運營成本核算、預算制定與執行、財務報表分析以及合理有效控制各項經營開支。
?財務管理：負責項目的預算編制、成本控制、收入和支出管理，以及財務報告的編制和分析。
?成本控制：租金與物業管理費管理、能源消耗控制、人力資源成本優化、采購與供應鏈管理、營銷與推廣費用控制、設施更新改造成本考慮等等。
5.數據分析與決策支持：通過對銷售數據、客流統計、消費者行為等數據分析，為經營決策提供依據，不斷優化經營策略和資源配置。
?數據分析與決策支持：收集和分析運營數據，如銷售額、客流量、會員管理與消費行為分析、租金收益與租戶表現、市場與競爭分析、線上平臺與社交媒體數據分析、客戶服務滿意度調查、成本效益分析等，為決策提供依據。
6.租戶關系管理：維護與租戶的良好溝通，定期評估租戶表現，協調租戶間的關系，推動共同舉辦活動，提升整個購物中心的協同效應。
7.戰略規劃與優化：
?業務規劃：根據市場變化和項目發展需求，制定短期和長期的業務發展規劃。
?績效評估與改進：定期評估運營效果，識別問題和機會，提出改進措施并實施優化。
8.合規與風險管理：制定應急預案，及時應對突發情況，如突發事件應急處置、安全保障、商業糾紛調解等，降低風險對購物中心的影響。
?法律法規遵守：確保項目的運營符合相關法律法規要求，避免法律風險。
?風險管理：識別和評估各種風險因素，制定相應的風險應對策略。
9.持續創新與發展：不斷引入新的業態和服務模式，根據市場變化趨勢和消費者需求調整經營策略，促進購物中心的可持續發展。
商業項目運營是一項涵蓋商業規劃、物業管理、市場營銷、客戶服務等多個領域的綜合性工作。目標是通過有效的管理和運營策略，提高項目的經濟效益和品牌價值，同時滿足租戶和顧客的需求，實現可持續的發展。
文章來源：抉與擇
