近日，湖北武漢、襄陽、仙桃、十堰等十幾個地市州住房和城鄉建設局均更名為住房和城市更新局。從“建設”到“更新”的轉變也能看出城市發展逐漸從大規模的增量建設轉向存量更新為主的新階段。
不僅僅是地產，旅游行業也逐漸從過去的“增量開發”走向“存量盤活”階段，過去幾十年，從大型主題公園到特色小鎮、古城古鎮，各種文旅項目如雨后春筍般涌現，文旅建設的熱潮給市場注入了新的活力，同時也出現了同質化和供給過剩的問題，許多文旅項目陷入了“半死不活”的困境之中。
像前段時間沖上熱搜的比上海迪士尼還大的上海青青旅游世界，雖然還收著門票，但園區都已經荒廢了，常德的桃花源古鎮投入資本50億元，如今基本成“空城”，去年《焦點訪談》報道的安徽淮南志高文化科技動漫產業園，當初是以動漫產業園立項的百億“明星文旅項目”，最后卻成為了爛尾項目，此類項目不勝枚舉。
半死不活以及爛尾的項目扎堆
誰之過
畸形政績觀作祟。曾經文旅項目是“面子工程”最好的載體，這些形象工程看得見，摸得著，最容易出“政績”，所以許多地方不惜舉債大肆建設文旅項目。例如貴州省政協原黨組成員、副主席李再勇，在2013年到2017年擔任六盤水市委書記期間，稱要全力發展旅游，將該地打造成百年不落后的世界級旅游目的地，當時推動興建了23個旅游項目，其中有16個項目已被貴州省列入低效閑置項目，僅債務利息一項就給國家造成了9億余元的重大損失。
文旅充當地產“嫁衣”。由于文旅拿地的價格優勢，許多企業假借文旅開發之名行圈地開發地產之實，2018年中國房地產上市公司綜合實力100強的名單中，近90%的企業對旅游和文化有所涉足，主要涉及的業務領域包括養老地產、特色小鎮、文旅項目等，像恒大推出十幾個恒大童世界，如今要么被變賣了，要么無限期擱置，隨著地產行業下行，文旅地產項目猶如昨日黃花。
定位不清同質化。許多文旅項目在規劃之初，未能準確定位目標客戶、市場需求和競爭優勢，最終導致項目方向偏離市場需求。或者不考慮自身資源、地理位置，盲目跟風建設項目，內容和形式上缺乏創新，導致游客體驗雷同，在激烈的市場競爭中，這樣的項目往往難以吸引和留住游客。
文旅存量項目
如何盤活
比起追責，更重要存量項目的盤活，盤活的第一步就是錢，錢從哪里來？怎么來？這就需要用好各類財政、金融、投資政策，借助社會多方力量。
建立多元化融資渠道：通過“項目+政銀企合作”機制，利用資源資產抵押、景區經營權和門票收費權質押等方式，積極開展項目融資工作。爭取政府支持，如貸款貼息補助、稅收優惠等政策。烏江寨國際旅游度假區就是通過以上模式成功獲批省銀團14 億元貸款并成功盤活的案例。
近年來，國家相關部委發布多項政策支持文旅存量資產盤活，特別是在基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等方面給予了大力推動。目前，多地都在推動文旅REITs開展，共有16家5A景區披露要進行基礎設施REITs，十堰市武當山風景區、湘西州矮寨奇觀景區等景區先后完成基礎設施公募REITs項目招標。
引入社會資本：通過招商引資，吸引有實力的企業和投資者參與項目改造和運營，共同分擔風險，共享收益。
有了錢以后，可從業態布局豐富、運營模式更新等方面進行盤活。
創新經營模式：改變傳統的“門票經濟”模式，推動景區收入從單一門票收入轉變為復合型收入。可以采取資產自主經營、引進品牌持股經營、對外招商等多種模式，豐富收入來源。
加強利益捆綁和風險共擔：與合作伙伴建立緊密的合作關系，共同承擔經營風險，共享經營成果。通過簽訂長期合作協議，確保項目的穩定性和可持續性。
增加特色項目：根據市場需求和項目特點，增加具有地方特色的旅游項目和文化活動。如編排地方特色表演、打造特色街區、引進特色餐飲等，提升項目的吸引力和競爭力。
舉辦主題活動：定期舉辦各類主題活動，如文化節、音樂節、體育賽事等，吸引游客前來參與和體驗。通過活動的舉辦，提升項目的吸引力和影響力。
佛山創意產業園就是舊工廠的盤活更新，項目依托自有資金、社會資金累計向園區投入資金超過12億元，通過委托運營、工程總承包+運營（EPC+O）等模式進行盤活。園區以快樂成長為內核，融合商業、旅游、體育、研學等多種業態，構建起遍布線上線下、室內室外、地面天空的“25H快樂智造廠”，客群涵蓋全齡段，項目入選了中國十大夜市、第一批國家級夜間文旅消費集聚區。
25H快樂智造廠包括25H玩樂公園、25H一夜成名、25H創意旅游、25H成長研學和25H成長孵化器。玩樂公園又涵蓋潮流街、美食街、酒吧街、茶飲街和音樂公園、愛情公園、運動公園、寵物公園、廁所藝術公園、燈光藝術公園等11個公園，目前入駐商家、企業1000多家，園區一年舉辦2000多場活動，像愛情公園會穿插隨機舞蹈、樂隊匯演、電音蹦迪等年輕人喜愛的活動，據媒體報道，園區日均客流量6萬人次，逢國慶、元旦、春節等節日，更是創造了同時在場客流超過13萬人的紀錄。
總而言之，文旅存量項目的盤活是一個復雜而系統的過程，涉及資金、運營、市場、政策等多個方面。除了文旅項目的業態布局、產品項目更新之外，可與商業、體育等行業進行跨界融合，通過創新策劃、精細運營，豐富游客體驗，賦予項目新的生命力和市場競爭力。
文章來源：CTDU中旅聯
