火熱。
這是時隔半年，再次來到煙臺山的第一印象。
一方面，近40度的高溫，讓福州的熱意與這座城市的熱情一樣令人無法忽略；另一方面，高溫之下煙臺山的客流依然摩肩接踵，火熱人氣所加持的蓬勃生命力，也在這個項目上一展無遺。
從「福州的煙臺山」到「世界的煙臺山」，我們一路深入跟進，見證了煙臺山成長之路的「自成一派」：自帶歷史底蘊與文化格調，兼有廣闊視野和開放心態，愈加從容的動作背后，有著始終不忘的初心。
而更值得關注的，不僅是煙臺山自身如何華麗轉身、持續向前，更是它作為具有代表性的非標項目，叫好又叫座的背后，其開發經驗、運營模式與品牌培育中所蘊含的共有價值。
下一步，煙臺山將如何走出自己的道路、開啟新一輪的突圍？
值得期待。
品牌的「引進來」與「走出去」
作為具有全國影響力的非標項目，開業近2年，福州煙臺山的話題性和美譽度有目共睹，但走入新的運營階段，面臨的升級與挑戰也不可避免：
一方面，是非標項目如何將流量轉化為消費、實現叫好又叫座的「共性課題」；
另一方面，相較于一線商業的高度活躍，福州的商業能級存在一定差距，如何突破桎梏、持續進階，是煙臺山所面臨的「客觀現實」。
共性與個性疊加之下，煙臺山所開啟的一系列調整，無疑是對項目所處階段深入思考后的直接回應：20+福建/福州首店的引入，在深度煥新整個項目品牌組合的同時，也昭示了煙臺山作為諸多品牌入駐福建首選地的超然地位。
客觀來說，僅意向入駐品牌能夠披露這一點，在CRR接觸過的項目中就寥寥無幾，其整體的含金量更是無需多言。
除此之外，此次品牌調整還呈現出煙臺山對于外部市場、自身業態以及品牌的更多思考：
第一是持續跟進市場趨勢、主動進行品牌調整。
在項目整體運營良好、開業時間不長的情況下，等待品牌自然到期也未嘗不可，但煙臺山選擇領先市場去進行調整，通過快節奏的汰換與升級，間接促進已有品牌自我迭代、新進品牌迎頭趕上，實現品牌調整的適度流動與良性循環。
第二是調整整體業態比例，豐富強勢業態選擇。
對于煙臺山而言，在客流極為可觀的情況下實現業績提升，主要路徑還是通過積極調整業態比例，引進更多零售與體驗業態，在增加消費者停留時間、豐富消費者游逛體驗的同時，間接促進客單轉化。
考慮到項目客群整體較為年輕的特點，潮牌成為了零售調整的主要方向：
集合多場景消費體驗的止癢商店、原創國潮Crying Center、辣妹風品牌代表ARISEISM和BEERBRO，以及風格多樣的少女百貨，它們與煙臺山的一拍即合，即是這一考量與市場契合的直接體現。
同時，作為福州必吃榜集合地、美食熱門打卡地的煙臺山，餐飲本就是其強勢業態，其調整可以視作兩部分：
一是補充項目缺少的美食類型，讓項目的差異化餐飲矩陣繼續「擴容」
。比如人氣披薩品牌達美樂、主推手作大福的崛川、以生乳舒芙蕾知名的Fufuland、主打四種口味瑞士卷的Cheese uncle、地道廣式甜品連杏雙皮奶、傳統中式點心杏一豆腐、手作圓子鋪錦時圓、手作大福冰淇淋MINONO等品牌的引進。
二是在原有類型內繼續「升級」，提供更為新鮮、地道的美食體驗。比如吃茶三千等品牌的入駐，不僅讓原有的茶飲類型更為豐富，也提供了現磨現萃等全新體驗。
除了對于市場和業態的考量，煙臺山此次調整還有一個突出特點：引進本土特色品牌和全國優質連鎖品牌雙線并行。
在持續為本地優質品牌提供平臺的同時，具有全國影響力品牌的入駐，不僅與煙臺山日漸多元、來自全國的消費客群的需求更加契合，更能帶來具有跨區域乃至全國化的管理體系和運營經驗，促進場內品牌的自我內卷、間接升級——
比如魔都手作烘焙界頂流「趁熱集合」、源自上海的裕蓮茶樓、足跡遍布一線城市的好利來PINK、抹茶冰淇淋界排隊王九十葉等都是個中代表。
整體來看，新進品牌不僅口碑與勢能兼具，業績表現也相當可圈可點：
達美樂開業日表現位列福州第一；
Crying Center與Cheese uncle開業日即登頂全國業績第一；
Fufuland更是實現了開業前三日業績全國第一與開業日業績體系內歷史第一的雙冠王。
除了「引進來」的深度調整，福州煙臺山在孵化品牌「走出去」方面也成果頗多：
比如GRKC去了成都COSMO，att-store去了深圳壹方天地、上海龍華會等，斯夏去了上海的陜西南路……當下市場，相較于引進來，走出去更為難得，而一個優秀的項目，必然是既有輸入也有輸出。
*福州煙臺山att store
于煙臺山而言，「引進來」與「走出去」是讓項目的品牌生態始終處于良性循環之中的一體兩面，它既為區域品牌提供了展示自我、走出福州的平臺，也成為了全國性品牌打開福建市場的鑰匙、入駐福州的第一站。
而這種包容開放、相對辯證的思路，也在煙臺山的運營理念中體現明顯。
運營的「卷起來」與「放開手」
作為國內少有的頭部運營商重資產操盤的非標商業，煙臺山的運營思路，既不同于其他多數非標項目強調的自然生長，也不同于傳統商業嚴格的運營管控，而是在「卷起來」與「放開手」之間，找到了獨屬于煙臺山的微妙平衡。
在「卷起來」的運營細節方面，煙臺山會結合不同于常規購物中心的特色場景和自然資源，積極發掘項目的更多亮點。
分享兩個在現場看到的細節。
其一是這個并不在原始規劃內、自行利用空閑位置開發的多經點位，現已吸引華為、科羅娜等接連租用，且打造的假山效果與周邊環境相得益彰
*華為、科羅娜多經點位
其二是煙臺山所舉辦的首屆街頭藝人競技賽，舉辦初衷原本只為利用好天橋下方的空余空間，但伴隨著活動的持續破圈，現已成為福建省藝術館、福州市文化館和倉山區文化和體育旅游局聯合指導的省級文化藝術活動，每晚人流鼎沸，已成為全城盛事
*天橋音樂會——街頭藝人競技賽
因地制宜的「小動作」，發酵出了意料之外的「大效果」。而這，不正是商業所一直提倡的運營的本心嗎？
除此之外，煙臺山會在開業前進行小紅書、大眾點評等平臺運營的針對性指導，讓品牌能夠盡早實現線上與線下的雙重流量轉化，持續為品牌長久賦能；
開業后，煙臺山所推出的以點對點經營扶持的「品牌日」活動，則通過話題策劃、視覺設計、媒體鋪陳等一系列方式助力品牌經營，幫助主理人品牌從特定圈層走向公眾視野。
這些細節之處的「卷」，讓煙臺山的精細運營與共創理念都日漸具象，而品牌在體會過積極運營的效果后，也都自發卷了起來，反而讓項目運營得以有機會「放開手」。
舉例而言，傳統購物中心一般會設置晨會進行運營宣貫，但煙臺山以月度舉辦的「圓桌派」論壇代之，且內容形式多以案例分享為主，讓主理人在自發的交流互動中學習運營經驗，實現項目的「退一步」與品牌的「進一步」。
*煙臺山《圓桌派》現場
今年五一期間，煙臺山也沒有舉辦任何SP或PR活動，而是選擇切換至景區模式，打造五一友好季，從交通、環境、文化、購物等八個維度進行服務升級，與政府攜手關注基礎需求、推出八大友好服務，放手讓各個品牌自行策劃活動、享受五一百萬級的巨大客流。
在充分激發品牌自驅力后，煙臺山選擇將更多精力投入到項目的文化交流與氣質塑造中。
早在2022年，煙臺山即開啟城市治愈計劃，以神明的形象鏈接起煙臺山與閩江的文脈根源，發掘百年建筑的歷史根基，解析其現代風貌下的全新魅力。
2023年，《時尚芭莎》首次亮相煙臺山，即攜手Shark Girl一舉帶來三大展覽，以摩登視角解構煙臺山潮流故事，帶來極具想象力的視覺體驗。
2024新春期間，煙臺山利用「現代藝術+傳統民俗」的形式，以《大尾燈龍》藝術裝置為核心，開啟福州新年特色游神熱，并聯動商戶舉辦煙山年貨節，以傳統節日聯動在地文化，引領商業新潮流。
今年5月，2024年中法文化之春華南地區開幕式首次在福州舉辦，同時呈現三場攝影大展，其中在煙臺山的峽谷畫廊，呈現三大展覽的集中展示。
*法國駐華使館文化、教育與科學事務公使銜參贊與法國駐廣州總領事館文化領事，及各領域藝術家代表、媒體嘉賓共享盛舉
5月底，2024數字中國建設峰會在煙臺山舉辦，并且聯合螞蟻集團舉辦了「AI在煙臺山」科技體驗周活動，讓大家可以零距離體驗AI互動裝置。
「AI在煙臺山」科技體驗周活動
7月初，煙臺山舉行了2024「鼓嶺緣」中美青年交流周圓桌派活動，中美兩國各界青年約500人出席活動，以開放的心態，展現青年力量，共話美好未來。
談到這里，相信大家已經發現，煙臺山的「卷起來」與「放開手」并非對立關系，而是運營過程中的一體兩面。
其核心在于通過精準指導讓品牌感受運營價值，從而激發品牌的自驅力，后續主動學習運營經驗、升級管理模式，最終推動主理人品牌快速成長、最大化激發自身潛力。
這無疑是許多非標項目所希望達到的理想狀態，而煙臺山的成功實踐，則為非標商業實現「叫好又叫座」的可能路徑提供了有效參考。
煙臺山的「使命感」與「新挑戰」
近年的商業市場，似乎并不處于好年景：傳統商業日漸飽和，非標商業剛剛起步，未來的商業如何發展，業內仍然缺少共識。
迷茫之下，許多項目開始自亂陣腳、盲目跟風，「別人有的，我也要有；別人做的，我也要做」，但卻忘了捫心自問合不合適、長不長久。
而煙臺山的例子，無疑為我們指明了另一方向：它所呈現出的新氣象，并非源于對熱點的盲目追逐，而是仍然基于對商業本質的理解、對項目特色的尊重以及對于運營基本功的打磨。
事實上，這一理念在萬科和印力近年來的非標項目上都有驗證，如精神理想與松弛生活共存的玉鳥集，同樣是老建筑改造、文化與藝術共生的上生·新所，都是這一理念的踐行者。
他們的成功，并不依靠于同一體系內的簡單復制，而是通過圍繞在地化、體驗感和品牌力的持續深耕，成長為風格各異、自成一派的代表項目。
回到那個問題，與其做追風者，何不做引領者？
商業項目的生命力和良好生態要持續，無需羨慕他人，只需找到自己。在別人的賽道上，如何模仿都是邯鄲學步；而在自己的賽道上，前進一步亦是天寬海闊。
文章來源：商業地產志
