寫字樓底商并不是一個定位精確的概念，其核心和邊界都有相當的模糊性，是一個復雜的、綜合性的開放系統，可以理解為寫字樓的配套商業。一般來說，運營良好的寫字樓配套商業，不僅能夠帶來租金收益的提升，還能提高寫字樓的溢價。然而，從客觀現狀來看，我國現有寫字樓配套商業大多以滿足辦公人群基礎需要為主，缺少精準的規劃定位，且與周邊集中性商業項目品類及品牌重疊嚴重，導致客群分流，經營不善。本文，飆馬商業地產結合案例，希望能為眾多正在籌備或經營不善需調改的寫字樓配套商業帶來一定的啟發。
寫字樓底商給寫字樓帶來的價值
寫字樓底商是依托于寫字樓存在的，從某種意義上講，它是寫字樓的有機組成部分，是寫字樓功能充分發揮作用的重要的基礎。
此外，運營良好的寫字樓底商，還對入駐企業的形象、寫字樓的租金收益、區域價值的提升等都有著無形的影響。如：底商提供餐飲、休閑、書店、品牌零售等業態，能夠滿足寫字樓人群在各個時段多樣性的復合需求，為員工提供了極大的便利性；
同時，底商的存在可以吸引大量的外部訪客，增加寫字樓及其周邊區域的人流量，不僅為底商本身帶來客流，也有助于提升寫字樓的知名度和品牌價值；
此外，有底商的寫字樓往往比沒有底商的寫字樓更具有吸引力，能夠吸引更多的租戶，從而提高整體租金水平和出租率。
因此，底商對寫字樓到底有多重要，答案顯而易見。
寫字樓底商商業案例分析
運營良好的寫字樓底商，不僅能夠帶來租金收益的提升，還能提高寫字樓的溢價。然而，從客觀現狀來看，我國現有寫字樓底商大多以滿足辦公人群基礎需要為主，缺少精準的規劃定位，且與周邊集中性商業項目品類及品牌重疊嚴重，導致客群分流，經營不善。為此，飆馬商業地產總結了以下案例，希望能為眾多正在籌備或經營不善需調改的寫字樓底商帶來一定的啟發思路。
案例一：上海恒基旭輝天地
上海恒基旭輝天地的配套商業就是非常典型的寫字樓”底商“：建筑地面一層加上地下兩層作為商業區域，面積僅1萬㎡左右。
而對于底商的運營，上海恒基旭輝天地則區別于傳統商業零售運營模式，恒基旭輝天地運用“前店后企”的方式，打造全新“商辦同圈”概念，即樓上是“住客”，樓下是“會客廳”，便于企業形象展示。例如有些辦公租戶順勢成為了樓下商業的租戶，像新銳巧克力品牌每日黑巧的首店、乳制品公司荷蘭皇家菲仕蘭的創新體驗中心等就開在了自己公司樓下，這些商鋪實際上也拉高了商業的格調，讓再進來的品牌有了檔次認知。
此外，項目對自身的客群定位非常清晰，定位為白領階層以及年輕消費者，這類型的客群有較強的消費力和獨特的生活品質追求，加上樓上的辦公業態為商業帶來了穩定的客流，自然而然也就能吸引到更多的主張生活方式且品質較高的餐飲、零售店鋪加入，而這些店鋪同時又以自己別具特色的氣質，進一步烘托商業的人文藝術和玩趣休閑氛圍。
最后，在商業方面，上海恒基旭輝天地商業首店租戶占比近6成，網紅店占比超2成，品牌總數近40家，品類以辦公群體剛需的餐飲、美顏美體和健康生活方式為主要品牌業態。
案例二：江灣里MEET678
江灣里MEET678位于楊浦區新江灣核心區域的抖音集團辦公園區內，商業體量約2.2萬m2，由T1、T2、T4三棟寫字樓底商和T3一棟獨立商業體組合而成。
項目定位“年輕力的X街口”，抖音同學、國際國內知名企業總部辦公人群、新江灣中高端社區中產居民、高校師生社群、國際國內商務菁英共同構成了項目的新消費主力客群。這些高知高質且有消費能力的年輕人群，對新理念、新事物很有接受力，對社交娛樂、品質生活和文化體驗有著較高的要求，追求更具氛圍感和質感的社交生活場景。
因此，在項目在空間打造上未來感十足。將四棟樓宇圍合而成的中心區域命名為“超級能量廣場”，設置兼具潮流感與科技感的“抖音天眼”藝術裝置，在入口處加入能量魔方、靈境階梯、傳送門等裝置，作為項目的特色地標和網紅打卡點。此外，以“未來學院”為場景主題，項目還打造了位于2層的光合自習室、3層的穿越之際、時空廊橋等沉浸式特色場景，再次強調項目的科技屬性之外，為周邊大廠員工提供一個新的社交場域，凸顯項目的公共性和在地性。
而在入駐品牌方面，江灣里深入了解核心客群需求，緊扣年輕潮流客群和國際商務人群的喜好和生活方式，提供符合其生活方式和消費習慣的品牌和服務體驗。據悉，江灣里MEET678開業時招商率達95%，匯聚近75%首店品牌，引進的各類首店、旗艦店、聯名店、定制店等特色品牌超30家，如，AOKKA露營咖啡社交華東首店、LOS PACOS楊浦首店、PAPITO楊浦首店等，構建出獨屬于江灣里MEET678的年輕潮流又國際化的多元品牌矩陣。
此外，在業態品類方面，江灣里MEET678餐飲業態比重約占60%，是項目品牌布局的絕對重點。區別于傳統底商餐飲，項目將餐飲業態縱深挖掘，細分品類，瞄準商務需求、品質提升以及周末中產家庭客群的餐飲需求，引入蘭巴赫旗下墨西哥餐廳LOS PACOS，西班牙餐廳AMOR MOI，燒肉居酒屋ALAIA等多元異國菜系，一川二水、辭瓊、虎咬、潮桔桔等各地風味特色菜系，以豐富多元又極具調性的品牌陣容滿足更多元化的餐飲需求，同時吸引年輕白領走出公司食堂。
案例三：北京環宇薈
北京環宇薈地處京城“亞奧商圈”，北三環與北四環之間奧南商務區板塊，商業體量約4萬平方米，作為中海國際中心的配套商業，項目不僅滿足了中高端白領人群的品質需求，同時也兼顧周邊居民、家庭歡聚、親子休閑的生活需求。
北京環宇薈區別于傳統的寫字樓商業，舍棄了千篇一律的快時尚零售、服飾美妝、超市賣場、大眾品牌餐飲等業態，而是基于對白領客群品質需求的深度挖掘，從精神文化需求方面切入，以情感連接創造體驗粘性。
北京環宇薈將“人文藝術”印刻進自身的品牌基因，格外注重對文創場景與文藝氛圍的營造，以精益布局、精準契合的原則重點發力文創手作、生活體驗等內容，最大程度保障體驗的新穎性、品質感、場景感與社交屬性。如，引進了文創金工體驗業態第一品牌十八字金、中信書店等人文藝術類品牌。
此外，北京環宇薈還打造了樂刻健身、圣提瑜伽、9號室內高爾夫俱樂部等新型高品質運動場館、融合極致視聽體驗與藝術交流空間的華夏影城全國首店等豐富的精致體驗矩陣。
此外，最值得一提的是，在餐飲業態方面，普通的大眾餐飲、網紅餐廳等并不在北京環宇薈的考慮范圍之內。項目不僅看重品牌能夠提供的優質餐品體驗，同時也對餐飲環境的空間美學體驗提出了更高要求。如，引進全國首家“魯采”餐廳，在“美術館式”的藝術空間中為顧客提供充滿人性化的定制服務；北京首家玖五京菜，令人有如置身于“皇家園林”，享受典雅的就餐環境。
總而言之，北京環宇薈跳出了傳統寫字樓商業的“束縛”，以商業為本，以文創為“媒”，通過“深挖精神文化需求+精準布局文創體驗”，成為了成為奧南商圈全新的文創聚集地與“美好生活發生地”。
結語：運營良好的寫字樓配套商業，不僅能夠帶來租金收益的提升，還能提高寫字樓的溢價。然而，要想做好寫字樓配套商業，還需邀請專業的策劃公司，提供精準的規劃定位，才能在“同質化”背景下脫穎而出。
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