城市公園與現代商業，是兩類重要的現代城市公共要素。他們都是服務于現代都市，但各自有自己的發展曲線。以前他們都是在自己的發展路線中互相守望，公園負責為大家提供生態價值，而商業負責提供消費價值。但如今他們都開始了雙向奔赴：一方面很多商業想變成公園那樣清新宜人，聚集人氣，擺脫同業內卷；另一方面，很多市政公園也在努力揣摩如何像商業那樣產生更多經濟效益。
以往這樣的情況并不明顯，但這兩年漸成一股風潮。背后的動因是：
1、松弛感成為商業流行的要素。如今流行的社交性、策展型商業，都需要更多的公共空間支持。而如果商業能臨近城市公園，那將會是最理想的載體。
2、隨著各地土地財政模式的結束，大量的市政公園的保養極其消耗現金流。在當下各地政府財政捉襟見肘的背景下，市政公園也需要更多創收，實現自身的收益平衡，以減輕財政負擔。
如何打造滿足時下消費特征需求的新型公園型商業呢？這是個跨界于文旅和商業領域的新問題。本文就來嘗試系統的分析一下這類問題。
兩種極具潛力的公園商業模式
并不是所有的公園都具備運營的價值潛力。根據地段不同，規模不同，公園分很多類，比如城市綜合公園、社區公園、郊野公園、體育公園、濕地公園、森林公園、河濱公園、口袋公園等等。
而從商業運營潛力的角度來看，未來最有價值的就這兩大類公園：
1、處于城市商圈中的公園。
這類公園最有價值點就是它們位居城市中心區。從空間尺度上看，它們可能是個小型的綜合公園，或者是社區公園，甚至是個街角的口袋公園，占地面積平均幾十畝，或者上百畝乃至幾百畝，也有小到幾畝地的空間。
由于這類項目處于城市成熟商圈附近，天生良好的地段，決定了公園本身的具有極好的商業價值。
2、處于城市微度假帶中的公園。
相比之下，各類大城市核心商圈較遠的一些郊野公園或者河濱公園，由于周邊缺乏商圈人氣支撐，所以商業價值較弱。但他們也有一個無可比擬的優勢，那就是這類項目往往都處于1小時內的大都市微度假帶上，因此同樣具備不錯的商業開發潛力。
不過不同于城市公園里的商業具備得天獨厚的客流優勢，他們的打造就需要參考度假目的地的模式，創建旅游吸引物就是第一重要的事情。
這類項目除了要有城市公園的放松、休閑功能之外，必須與周邊的度假和娛樂功能發生關系，其中最有代表性的就是上海的蟠龍天地。
公園商業的三大類型
從公園與商業建筑的空間關系來看，公園型商業隨著商業與公園的遠近以及綠化覆蓋率，大體可以分為三大類：
1、守望型公園商業——森系值30~50%
這類就是典型的公園導向型開發模式【Park Oriented Development】，即利用公園大規模聚客特點，在公園周邊布局購物中心、餐飲等商業業態。這里的商業一般緊鄰公園設置，充分享有公園的綠化配套，同時又能臨街，與原有的商圈充分銜接。
在大城市中心區的公園，都是這類項目生長的最好區域。比如東京的日比谷公園、紐約中央公園、上海中山公園等等。這類最重要的城市公園的落地，會在周邊形成一個公園商業帶，而這個公園自然也成為各類公共活動和商業活動爭先恐后舉辦的場所。
早年這類項目最佳案例是西溪印象城。這家2013年5月開業的大型生態型購物中心，正好眺望旁邊的西溪濕地公園。相比后期相繼開業的各類生態型商業來看，它一直是行業的標桿。
從開業開始，西溪印象城就經營良好，目前已經是杭州排名前10的購物中心，年銷售額超過30億元。
在這里，森系商業的綠植休憩空間是它的一大特色。隨著商場層級而上的各個退臺式露臺、屋頂花園，都與周邊的濕地環境進行了相應結合。在項目的屋頂上，會有各種生態類的業態，比如 “天空農場”“天空足球場”和“天空貓咖”等。這里更有鳥瞰西溪濕地的獨特觀景臺，以及市場舉辦的各類生態主題的策展活動和露營市集。從空間到業態，這里都是一個理想的慢生活體驗空間。
不過對于這個超10萬方體量的大型商業體而言，地段和規模的作用要遠大于公園生態本身，公園生態更多是整個項目的特色和亮點。而運營活動的生態主題化，確實可以加強整個項目的口碑和美譽度。
PARK 2 代表著公園型商業的進化，這個進化的核心是人對于空間需求的進化，這里不受限的戶外公園生活、自然文化聚落空間，已經成為吸引Z世代年輕人的核心要素。
2、浸沒型公園商業——森系值80%
相比第一類的綜合性商業，藏于公園內部的浸沒型商業由于建設用地的限制，規模就要小很多，基本體量規模都是在2萬平米以內。這是最深綠型的公園商業，森系值接近拉滿，而公園就是他們最滿鋪的配套。
這類項目中最有代表性的要屬成都的REGULAR源野。從REGULAR源野的定位本質上看，其實非常像是臺中的草悟廣場，兩者如出一轍。
它位于成都大源中央公園下沉廣場，而大源公園的總面積約351畝。REGULAR本身體量比較小，只有6500平方米。整個項目包含3個下沉式戶外花園和1個公共藝術空間，聚集有20余個生活方式品牌，包括面包店、咖啡廳、餐廳、花店、理發店、買手店、自然藝術工作室等。
為了輔助項目的運營，REGULAR在3個花園中間設計了公共藝術空間gregarious，通過不斷更新策展、快閃店、限定空間，用內容讓空間流動，從而為大家建立深度溝通的橋梁。整個項目空間里也設置有足夠多的座位，讓大家可以隨時坐下放空、看書、聊天，努力去創造一種公共空間里的自在感。
從店鋪上看，也是跟周邊的公園發生了強關系。比如內部的FINE·PARK餐廳就提出「野餐」概念，他們鼓勵大家把食物帶到公園享受戶外野餐。
3、意向型公園商業——森系值30%以內
這是一批以生態綠色和公園場景為主打特色的商業項目。他們雖然不臨近公園，但心向往之。這類商業體往往都身居鬧市中心，周邊用地極其金貴，因此為了突出在大城市核心區向往的“復得返自然”的松弛度假風情，這類項目都用了生態綠色作為主題，在戶外景觀廣場空間和室內中庭空間，都有了特色。
從大型購物中心來看，成都大悅城、重慶光環都是這類項目的典型代表。他們分別在戶外廣場和室內中庭營造了超大尺度的公園景觀，獲得了當地市場的喜歡。而更具特色的是上海蘇河灣萬象天地，這個下沉于峽谷公園中的購物中心，也以其濃濃的森系和藝術氣質，深受市場喜歡。
而從街區式商業來看，主打森系商業的杭州玉鳥集和天目里，就以綠意濃郁的公園氛圍，獲得了杭州市場的熱捧，成為當前杭州市場的兩大頂流項目。
日本公園商業經驗盤點
當下，我國很多發展較早的大城市已經走過了追求綠色開放空間「覆蓋率」的「公園城市建設1.0」階段。
而到了「公園城市建設2.0」階段，城市公園的打造就不能只追求「有」和「多」，而是要將重點從「覆蓋率」轉向「魅力度」，也就是進一步關注公園的功能性和吸引力。
1、日本 Park - PFI 制度。
相比較之下，日本的城市公園面臨的問題似乎更加棘手。
一是很多公園建設較早，設施損壞和老化嚴重，其中很多還都位于城市的優質地段，必須進行更新。二是由于人口數量下行，城市收縮和地方財政緊張問題更加嚴重，無法只依靠政府實現高質量改造和運營。
因此，日本在2017年出臺了《都市公園法》修正案，正式推出了Park-PFI（Private Finance Initiative）制度。該制度的核心是引入私營主體參與到公園運營中，通過放開一定的商業設施建設限制，讓企業能夠從中盈利。作為交換，企業要通過對公園和周邊進行修繕、開發、運營等方式部分返還收益，用于提升公園品質和魅力度。
▼ Park-PFI制度模式圖
借由這一政策創新，日本希望能夠為已經進入「老齡化」階段的城市綠色空間引入新的活力，讓城市公園從「沙坑、滑梯、秋千三件套」的「千篇一律」，轉向「充滿個性魅力，人氣活力十足」的「千園千面」，從而真正成為城市的綠色公共財富。
▼ 日本語境下「城市公園（都市公園）」的定義及細分類別
對于企業，這一法案的吸引力在于「長線經營」和「放寬建筑覆蓋率」。
Park-PFI并非日本首個將私營主體引入公園運營的制度，但相比起過去的PPP等模式，Park-PFI將企業對公園的管理周期從10年延長到了20年，這種長線經營意味著企業回收成本并盈利的可能性更大，能夠激勵企業進行更大力度的前期投入。
更關鍵的是，法案對公園的建筑覆蓋率做出了讓步，從以前「嚴格保證開敞空間」的2%放寬到了最高12%，這些新增的建筑可以用于建設商業、運動、休憩、游樂等盈利性設施。同時，法案還允許企業按需設置自行車停車場、廣告牌等便利性設施，進一步加碼了企業參入的積極性。
▼ Park-PFI的三大主要政策特征
政府則能從中實現「財政減負」。在Park-PFI制度下，都市公園空間被劃分為三類：盈利性設施、公共設施和無設施的開敞空間。
其中，私營企業全權負責公園的更新改造和盈利性設施的建設運營，同時也代行廣場、盆栽、道路、噴水池等公共設施的日常修繕和維護。而地方政府和公共團體只需要向私營企業提供公共設施部分整備資金的50%（另外50%來自企業的收益返還），和企業用于公園改造的長期貸款即可。
▼ Park-PFI對不同設施整備資金來源的規定
為了避免私營企業拿到公園經營權后「掛羊頭賣狗肉」，Park-PFI對流程的把控十分嚴格。政府會首先提出公園改造的大方針，企業據此制定詳細提案。經過方案比選后，政府選擇中標對象，雙方再次磋商確定改造計劃，最終締結合作、進入實施階段。
▼ Park-PFI的執行流程
Park-PFI一經推出就受到了日本全國的歡迎，到2019年9月已經35個公園正式實踐，而在9月之后，更是有上百個公園在討論引入該制度。
2、公園+商業，激活場景消費。
對于那些身處大都市「黃金地段」的綠色空間，選擇「在公園里做商業」再合適不過。
在電子購物如此便捷的當下，線下商業向「情景式」「體驗式」「交互式」發展的趨勢愈發明顯，引入生態元素的「公園型商業」越來越多。而城市公園的綠色基底恰好就構成了絕佳的消費配套場景。同時，這些中心公園本身就擁有極大的客流量，對于商業運營來說更是可遇不可求的優勢。
▼ 東京上野公園內的星巴克
在這類改造中最積極的私營主體就是以三井不動產為代表的巨頭開發商們。
作為日本老牌的商業運營方，三井曾經創造了lalaport、lalaterrace、三井奧萊等眾多爆款商業產品。而「公園+商業」正是三井探索下一代商業形態的最新嘗試。
為此，三井專門開創了基于Park-PFI制度進行公園商業運營的「RAYARD」產品線，并且已經打磨出了宮下公園和久屋大通公園兩大標志性項目。其中，久屋大通公園是目前日本規模最大、也是商業化改造屬性最強的Park-PFI項目。
久屋大通公園位于代表名古屋的最繁華的「榮地區」，以聳立在市中心的名古屋電視塔為起點，聚集了綠洲21、愛知藝術中心、NHK名古屋廣播站等知名地標。
此外，被稱為「名古屋的3M」的松坂屋、丸榮、三越三大購物中心也在附近，是名副其實的「城市黃金地帶」。三井負責的是大通公園「北區」和「電視塔區」部分的改造。
▼ 久屋大通公園的管理體制和費用內容約定
三井最大程度上保留了公園的生態特性和公益屬性，并將公園綠地改造為更具魅力、與業態屬性深度融合的「都市戶外」消費場景。
在久屋大通公園，三井以大面積「美式風格」的開敞草坪取代了原本遮蔽視線的高大樹木，不僅營造了更開闊舒適的視覺通廊，還制造了優質的市民活動場所，帶來更多人氣。
在大草坪上，游客可以使用免費租賃的簡易帳篷，和僅需500日元/次的吊床。桌游、羽毛球等游戲用具也可以免費租賃，并且還會免費放映露天電影和舉辦咖啡博覽日、cosplay峰會、街頭鼓手聚會等眾多時尚活動。
▼ 改造前的久屋大通公園
公園內的商業業態則與這種戶外調性高度匹配。三井以「首店經濟」和「創新業態」為抓手，在公園內引入了很多場景化的「都市戶外」型商業，讓消費者在這里可以直接「看到」商品的使用場景，從而激發其購買力。
▼ 改造后的「都市度假森林」區域
比如說，久屋大通公園與日本戶外領域的「LV」品牌「雪峰（snow peak）」合作打造了集「戶外露營辦公室+餐飲+室內露營辦公室+產品展銷」功能于一身的創新商業綜合體，消費者不僅能現場看到商品的場景化展示，還能親身體驗其魅力。
除此之外，久屋大通還引入了與意大利制造商Bianchi合作打造的騎行者友好「自行車咖啡館」、日本第一家由室外球場、室內球場、特色酒吧組成的「乒乓球運動綜合體」T4 NAGOYA等創新商業業態。
▼ 久屋大通公園打造的「運動社交」區域
▼ 久屋大通雪峰商店內景（來源：Flickr）
在設施建設上，三井也做到了「收放有致」?；诰梦荽笸ü珗@南北向線性延伸、空間被道路切割、不連續的特性，商業設施從南到北都有設置，讓人氣在空間內能夠有效傳導。
同時也沒有過于分散，而是一方面在電視塔所在的「新地標」區域進行集中布局，用餐飲、購物等功能在游客最為密集的區域打造起一個人氣消費中心；
另一方面在其他區域重點布局更具特色和定向吸引力的業態，比如「書店咖啡廳」「兒童英語健身俱樂部」「都市微智造咖啡廳」等。
▼ 密集的久屋大通公園商業設施（來源：Wikipedia）
▼ 作為地標的「電視塔區」（來源：Wikipedia）
商業的建筑形態也與公園特色充分契合。三井采取了以白色、灰色為主色調，以垂直線條為主要元素的簡約、時尚、動感風格，在綠帶兩側打造了一系列的獨棟式單體建筑。
這些建筑物主要采用的是ALC面板等材料，在運營結束后也可以便利地拆除。在外觀上，這些單體建筑物也不是「統一制式」，而是在統一風格下各自區別化設計，制造出讓游客「享受逛街樂趣」的視覺變化。
▼ 久屋大通公園商業建筑形態（來源：Wikipedia）
▼ 電視塔下打造了噴霧水池，與電視塔「呼應」造景，形成了熱門打卡地（來源：Wikipedia）
3、公園+宿泊，做熱遠郊度假。
對于那些距離城市中心較遠、又缺乏吸引力的郊野公園，可以通過做強「特色宿泊」的方式予以重塑。
上世紀六七十年代，日本興建了大量的遠郊公園，靜岡縣沼津市的「少年自然之家」就是其中之一。它原本是作為自然教育機構，服務于周邊城市的「兒童假期營」，用于讓學生參與戶外活動、親近自然的場地。
隨著當地人口減少和教育項目的變動，少年自然之家雖然已經不再對外開放，但每年還會產生數千萬日元的維護費用，成為了政府「負擔型公共設施」。
▼ 沼津「少年自然之家」區位
少年自然之家的改造思路，是最大限度的用「軟裝」重塑吸引力，以「巧實力，輕啟動，重傳播」的方式去實現人氣激活和帶來消費。
負責改造的東京R不動產公司經過勘察認為，這里擁有距離東京大市場1.5小時車程的優勢，如果好好利用大面積的草坪和森林，非常有機會打造成為「郊區度假住宿目的地」。
住宿能帶來的不止酒店費用，還能夠衍生餐飲、夜間活動等多樣消費，是拯救這類遠郊公園的最佳之選。
▼ 在「少年自然之家」周邊，分布著很多高爾夫球場、露營地、廣域公園等，擁有極佳的度假優勢
因此，R不動產著手針對東京年輕人、親子家庭等高消費力人群喜好，打造了「網紅化」的住宿磁極。
以「可以住宿的公園」為噱頭，打造了包括林間懸掛式「球形帳篷」、改造自原有集體宿舍的「木屋酒店」、草坪上的「豪華帳篷」等多元化的時尚住宿體驗。
不僅沒有增加更多建筑，而且還惠而不費的創造出了「INS風滿滿」極為「出片」的美學畫面。并且，R不動產團隊格外注重話題運營，比如在開業前就通過公關公司在SNS等平臺上發布標志性的「林間球形帳篷」夢幻夜景，「先聲奪人」吸引到了大量的關注。
▼ 形成了人氣話題的「球形帳篷」（來源：Wikipedia）
在住宿之外的延展體驗方面，R不動產選擇圍繞大型中央草坪廣場，密集植入露天電影、音樂節、篝火晚會、移動咖啡廳、露營等網紅活動吸引時尚達人的垂青。
▼ 露營地（來源：Wikipedia）
2019年，INN THE PARK舉辦了「與夜空交映的森林電影節」，在大草坪上設置了四塊露天熒幕，打造了極具浪漫氣息的「草坪電影院」和露天集市，并專門設置了從新宿出發的接駁大巴，點對點吸引目標客群。該活動一舉吸引了2000多人前來過夜。
同年，INN THE PARK又與伊勢丹合作，打造了包括藝術展示、音樂節慶、美食露營等一系列活動在內的戶外時尚集市，同樣取得了相當高的人氣。
▼ 沼津「INN THE PARK」改造構想圖
4、公園+咖啡，重塑金角銀邊。
除了大型公園之外，日本很多鄰里公園、口袋公園等碎片綠色空間也會利用Park-PFI制度做活人氣和消費，引入咖啡廳幾乎是這些公園的「標配選擇」。這一舉措不僅迎合了日本人喝咖啡的日常消費習慣，并且由于咖啡店在調性上的活力和時尚，更能有效吸引年輕人群，延長駐留時間。比如由日本知名出版公司「角川文化振興財團」運營的武藏野樹林公園。由于周邊有著角川武藏野博物館、武藏野坐令和神社等文化設施，因此該公園也進行了「藝術化」的打造。
▼ 角川文化設施與公園形成呼應關系
一是在樹林里建設了由隈研吾大師設計的咖啡館，前來「朝圣」角川文化的游客可以在這里休憩、喝咖啡、購買本地產品。二是邀請了知名公司teamlab，在公園里打造了永久式的交互式數字裝置燈光藝術，形成了文化調性極為鮮明的打卡地。
▼ 森林里的咖啡廳和藝術裝置（來源：Wikipedia）
再比如在澀谷北谷公園，東急引入了人氣品牌「藍瓶咖啡」，并且在空地上以外擺、短期快閃活動等形式靈活植入商業內容，以推動人氣提振和收入提升。
▼ 澀谷北谷公園（來源：Wikipedia）
5、公園+服務，改善居民生活。
部分Park-PFI項目也會帶有綜合性社區服務的屬性，比如位于名古屋名城公園的「名城tonarino」。該項目主要是面向周邊社區居民和愛知大學學生，以「社區支持公園」為理念打造的服務節點。這一屬性在功能設置上體現得淋漓盡致。
比如基于名城公園是「熱門跑步地」的屬性，打造了低價淋浴房、更衣室、按摩店、跑步用品銷售、咖啡餐飲等配套設施。面向大學生打造了創業餐車、創意集市等。
▼ 社區支持公園的名城tonarino
▼ 名城tonarino及周邊的居住區、愛知學院大學等設施
總的來說，當下我們已經從追求城市公園「覆蓋率」的公園城市建設1.0階段走向追求城市公園「魅力度」的公園城市建設2.0階段。
在這一時期，城市公園必須要迎合居民消費需求的升級和生活追求的變化，在「標配」之外延展「都市戶外」等更多個性化功能。
而在這一過程中，要想實現公園運營的減包袱、盈利化，就必須引入私營部門力量，通過制度創新去探索更多可能性，比如說「公園+商業」「公園+宿泊」「公園+服務」等。
公園商業的制造要點
從上面分析的各類案例可以發現，公園型商業已經成為一種重要的非標商業門類。那么這類項目從操盤落地上看，應該有怎樣的要點呢？筆者認為應該可以總結為這么幾點：
1、構建公園與商業的大聯動關系，把公園做成一個“生態功能體”。
這里面的核心要點就是周邊公園綠地的合理利用。景觀本身是項目的基底，但現在每個城市都有數十個或者數百個公園，如果只有公園的自然景觀，則一般不具備太大的吸引力。這時候就需要結合文旅內容，將公園景觀變成內容型的空間。
它可以是展演型的空間，也可以是療愈型空間，也可以是游樂型空間，更可以是社交型空間。
在這樣的定位背景下，各類內容型的業態，比如音樂會、兒童樂園、運動場、主題市集、產品發布會、文化策展及各類主題活動，都是公園里最重要的功能空間。而且這類空間可以不斷豐富，未來具備各種變化性。
這時候在公園與商業的空間關系設計上，預留各類“場地”就非常關鍵。有了場所的留白，就相當于預留了一個可供運營的大舞臺，未來這里可以變成常年不斷調整的運營空間。而商業就是在這樣的運營活動下，成為最重要的支撐和配套。
2、巧設計，松弛感的氛圍營造。
從REGULAR源野和草悟廣場的案例可以看出，公園商業的設計應該是自由奔放的，應該有著浪漫主義的精神，而不能僅僅是傳統的街區或者盒子。
這種松弛感的營造，應該與自然主義主題相一致，在建筑、景觀、標識、平面等各類視覺呈現中，充分采用創新力的設計。
這些創新的設計就是經營理念的最好展現，他們代表了活力和創造力。
3、精準選商，強勢運營。
常規來看，圍繞公園的商業主要有三種模式，一是公園里的商業，即在公園里經營特色餐飲、特色工藝、書吧等小零售業態，滿足公園休憩用戶基本需求。
但如果僅僅是這些業態品牌的招商，只能是配套，不能形成自身的主題和特色。這里的店鋪，應該是具備公園運營能力的店鋪，他們自身會結合公園極好的環境，進行自身主題的策展活動或者游樂活動。每個店鋪的強運營能力，鏈接在一起，就能形成項目集體的IP。
結 語
總體來看，公園型商業隨著人們對生態、環保和健康生活方式的重視，越來越受到青睞。而且現在國內各類市政公園的運營壓力，也讓公園與商業經營的關系越發緊密。大量市政公園的改造更新，未來在中國將會是一個重要的話題。但公園商業的運營難度和廣度，已經大大超越了傳統商業的模式，這類項目對各類產業資源整合的要求更高。這需要一個具備較強跨界運營能力的團隊進行綜合統籌。
除此之外，這類項目的運營還有一些紅線問題需要注意。比如：
第一，建設用地的合規性問題。由于大多數公園的用地都屬于公園綠化用地，這中間尋找合適的建設空間就相對較難。多數公園中都有自身的生態紅線邊界，改造和運營必須與生態環境管控相一致。
第二，運營的安全性問題。多數河濱類公園都會有自身的排洪、防澇等功能，這類河濱公園的親水商業的營造，一定需要注意這類問題。除此之外，許多森林公園還有嚴格的防火要求，這類管控都會對公園內的活動和商業經營形成硬性約束，更新改造的過程，更加要注意避免發生各類安全悲劇。
上述這些分析，只是對公園商業的基本特點的基本歸納總結。
總結一下，公園型商業是一個結合景觀、策展、活動、商業、樂園、運營等多個領域跨界元素的新物種，它的健康運營需要更高級的審美、更有創造力的策劃、更強的文旅商業資源鏈接和更豐富的策展活動，這樣才能形成對普通實體商業的競爭優勢。由于在具體落地過程中，每一個項目的情況千變萬化，因此系統建立對這類項目的認知模型、資源模型、運營模型和財務模型，形成可持續的操盤方法論，才是長久解決之道。
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