百貨商場能否轉(zhuǎn)型家具建材商場？

 
如今，住宅地產(chǎn)市場在經(jīng)過多輪政策調(diào)控，以及國家對廉租房建設(shè)力度的加大的情況下，市場風險和壓力逐漸增大，很多開發(fā)商為了規(guī)避風險，將目光轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)上。近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)遍地開花，眾多體量大、業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)地產(chǎn)給人們的生活和休閑帶來了便利，一個個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，更加劇了開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的信心。
 
商業(yè)地產(chǎn)項目真的如想象中那么好做嗎？答案是否定的。住宅地產(chǎn)注重的是區(qū)域、環(huán)境、交通、戶型、景觀、配套等等，而商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，考慮的問題全面而復雜，除了投資者之外，還要考慮經(jīng)營者、消費者，考慮到周邊經(jīng)濟環(huán)境、競爭項目、交通區(qū)域、人口收入等等，最重要的一點是，我們開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)目的是什么？是為了銷售還是后期商業(yè)的運營？如果是運營，我們的業(yè)態(tài)如何定位？項目精準的定位，是后期運營成功的基本保證。
 
近日，有客戶咨詢我司——能否將一個瀕臨失敗的百貨商場項目改成建材市場業(yè)態(tài)來經(jīng)營。這個問題讓我們產(chǎn)生了諸多聯(lián)想：這個百貨商場在建設(shè)初期沒有經(jīng)過市場調(diào)研嗎？沒有進行項目定位嗎？為何會造成難以為繼的局面？是招商的原因還是當初的定位就有問題呢？當然，這些都是題外話，現(xiàn)在深究已經(jīng)晚了。
 
還是回到原題，百貨商場到底能否改成建材市場繼續(xù)經(jīng)營呢？先不論項目位置、定位、消費能力、同類競爭情況等諸多因素。在假定此項目位置完全俱備改成建材市場的外部條件下，我們單對兩者的設(shè)計規(guī)范要求進行對比，看看百貨商場的硬件條件是否滿足建材市場的要求。
 
1、關(guān)于層高
百貨商場的賣場凈層高一般在3.6米以上即可；而建材類市場層高要求在8米以上；家居類要求在5.5米以上。這一點上，百貨商場是難以滿足建材市場的要求的。
2、關(guān)于柱距
百貨商場柱距在8—9米以上；建材市場柱距要求在10米以上；而家居類市場要求在8米以上。這一點，百貨商場勉強達到建材市場的要求。
3、關(guān)于樓板荷載
百貨商場的樓板荷載在500KG/m²；建材市場的首層承重要求達到2500KG/m²。由此可見，百貨商場的樁基不適于建材市場。
4、關(guān)于收（卸）貨區(qū)
建材市場的收（卸）貨區(qū)的樓板承重要達到5000KG/m²，百貨商場對卸貨區(qū)的承重沒有特殊要求。
5、關(guān)于貨梯
百貨商場一般安裝普通大型貨梯即可滿足要求；而建材市場由于其建材重量、體積的特殊性，要求貨梯面積大、載重量大，普通大型貨梯無法滿足其要求。
除此以外，兩者對倉儲、出入口等細節(jié)處的要求也各不相同。通過以上的比較可以發(fā)現(xiàn)，將百貨商場改成建材市場具備非常高的難度，可操作性不大。
 
那么，開發(fā)商究竟應該怎樣避免出現(xiàn)類似的情況呢？這里就要強調(diào)專業(yè)公司的重要性了。以文章開頭提到的開發(fā)商為例，目前我們尚不了解他們百貨商場的建筑具體數(shù)據(jù)，所以對能否轉(zhuǎn)型家居建材商場無法做出判斷，但從以上百貨類商場和家居建材類商場對商業(yè)物業(yè)的不同要求來看，項目轉(zhuǎn)型的可能性不大，估計應該要在商場本身找尋原因：比如是不是業(yè)種搭配出了問題？還是人流動線、經(jīng)營策略、運營管理出了問題？必須到了實地結(jié)合項目現(xiàn)狀才能作出診斷，對癥下藥。
 
通過分析上述案例，飆馬中國商地產(chǎn)顧問機構(gòu)策劃專家建議：當商業(yè)項目經(jīng)營不利時，切勿盲目轉(zhuǎn)型，一定要先請專業(yè)公司對項目進行全面診斷，綜合分析各方面因素后，找出解決方案，對癥下藥。究竟應該怎樣行事？不只需要經(jīng)過專業(yè)公司的診斷和調(diào)研分析，更要結(jié)合專業(yè)策劃師扎實的的專業(yè)知識和多年的操盤實戰(zhàn)經(jīng)驗才能完成，切記盲目行事。
 
現(xiàn)階段的事實是，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是由住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來的，更有許多開發(fā)商是其它行業(yè)半路轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)旗下的。像這類開發(fā)商，對商業(yè)地產(chǎn)知識了解甚少，更不懂得怎樣進行商業(yè)項目選址和策劃定位。這時，邀請專業(yè)公司參與是非常明智的選擇。專業(yè)公司深耕于商業(yè)地產(chǎn)，對項目選址、市場調(diào)研、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計、招商銷售等方面，都有著深厚的理論基礎(chǔ)和實操經(jīng)驗，他們可以為開發(fā)商提供專業(yè)的建議和謀劃，從而規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的問題，更利于商業(yè)地產(chǎn)項目的成功。