商業地產招商中怎樣確定品牌落位

品牌落位是招商管理的關鍵環節，將既定的項目定位通過品牌落位規劃和執行來實現。科學、精準、符合定位的品牌落位，能夠提高品牌的經營業績，有效達成項目的租金收益目標。品牌落位分為三步展開：定位深化、品類規劃和品牌落位。

一、定位深化
定位深化是對定位進行深入、準確的解析，找準與之對應的主力客群及其消費習慣，進而明確主要品類。一是要項目解讀：對項目進行反復研究，做精確的定位分析；二是要了解消費構成：主力客群構成特征、消費習慣、消費能力，不同地域不同客群的消費構成有很大差異；三是要摸清商業資源，是否能夠支撐定位。只有認真剖析與深化定位，才能明確主要品類及相應品牌范圍。同時，通過定位深化，可以加深招商人員對項目的認知，強化對當地市場的理解，從而更精準地做好招商工作。
二、品類規劃
在定位深化后明確主要品類及構成，開始品類規劃工作。針對不同樓層、不同區域、不同品類，執行由整體到局部、從主到次的品類細化及合理規劃。在開展此項工作時，要注意樓層主題突出，客流冷區與熱區合理過渡，品類搭配符合消費習慣。具體做法如下：
首先，需要對零售、娛樂、餐飲、體驗四大業態進行品類細分。
其次，在進行品類規劃時要把握以下四個原則。
（1）唯一性：同一品類不能重復出現，避免內部銷售分流，降低項目整體競爭力，同時也有利于項目特色經營業態的創建和保持。
（2）豐富性：豐富的品類規劃有利于實現快速旺場，引領并改變當地的消費觀念和生活方式，同時也能帶來整體租金收益的穩定增長。
（3）關聯性：即同一樓層針對類似消費群體，將同一類客群喜好的商品集中于一個區域以增加銷售機會，使得客流與銷售的轉化率最大化。
（4）針對性：品類規劃要符合消費特性，有針對性地落在不同區域。這將有利于消費者能夠在最短的時間內找到自己想要的商品或服務，達到快速成交、促進其他消費的目的，提高消費滿意度。
三、品牌落位
1、落位原則
品牌落位是最終招商實施的方案，應遵循以下原則：一是要符合定位；二是要遵循品類規劃；三是可執行，在充分對商業資源進行認真摸底，選擇代表品牌，全面溝通確認，可執行后開展落位；四是要適銷，當地成熟、適銷性強的商品優先落位；五是協調性，關注相鄰品牌風格要協調，順暢自然、巧妙過渡。
2、落位方法
品牌落位時，要對當地商家資源進行摸底，了解清楚項目所在城市的商業體各業態、各品類的業績排行，掌握業績好、“接地氣”的品牌資源；同時，考察清楚當地經銷商的經營實力、管理能力、拓展意向等。按以下方法進行落位：
標桿優先：標桿位置落位標桿品牌，有助于促進后續招商，提高銷售業績；
高租優先：租金承付力強的目標品牌優先落位；
間隔落位：避免新引入品牌連續落位，要與當地認知度高、銷售好的品牌穿插，促進新品牌盡快融入市場；
規模適度：根據品牌經營規模需要，結合項目實際，為品牌提供合適的落位面積。