商業(yè)地產(chǎn)招商應(yīng)該怎樣做？

中國商業(yè)地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)型創(chuàng)新關(guān)鍵期，行業(yè)面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行、消費(fèi)市場(chǎng)嚴(yán)重分流、地產(chǎn)銷售去化困難等諸多復(fù)雜挑戰(zhàn)。新形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨以下困境：

　　①經(jīng)濟(jì)增速放緩，高端消費(fèi)下滑；②供需嚴(yán)重失衡，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；③業(yè)態(tài)簡單原始，電商沖擊強(qiáng)烈；④租金增速下滑，盈利模式單一。
因此，飆馬商業(yè)地產(chǎn)整理了一下關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)招商的經(jīng)驗(yàn)之談，希望對(duì)大家有所幫助：

1.商業(yè)的好壞不僅僅會(huì)是地段，地段一定會(huì)改變的，一個(gè)城市的商業(yè)是需要政府去引導(dǎo)的，正因?yàn)榻髀浜?，我們還有很多發(fā)展空間，很多品牌來沒有進(jìn)來這還是快處女地。不是購物中心越多就越會(huì)分掉蛋糕，每個(gè)購物中心都有他的精準(zhǔn)定位，找到自己差異化的點(diǎn)一定會(huì)做的很好。原來是百貨，未來像K11、大悅城、正大廣場(chǎng)，主題型購物中心會(huì)越來越細(xì)化。

2.做商業(yè)地產(chǎn)的目的是什么？有主動(dòng)投入，也有被動(dòng)。商業(yè)不是做慈善，肯定是要收益。是帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售價(jià)格還是做成品牌以后通過加盟或其他形式來賺錢，還是通過其他的資本運(yùn)作模式。只有清晰開發(fā)目的，才能明白資金是怎么樣流進(jìn)流出。注重業(yè)態(tài)組合，怎么形成主題式的概念也是需要我們前期去做策劃的。最終來講我們服務(wù)是有價(jià)值，明確自己的價(jià)值體現(xiàn)，明確我們做商業(yè)體時(shí)附帶的價(jià)值被誰拿走了。
3.商業(yè)地產(chǎn)招商不能只看招商，管理理念是三個(gè)跳出一個(gè)融合，招商必須跳出招商做招商，跳出招商思維看每個(gè)項(xiàng)目招商情況。怎么有效利用有限硬件空間滿足招商需求、提升資金回報(bào)率，厲害的招商能把洗手間的一面墻都租出去，你一定要有超前的眼光引導(dǎo)工程，在前期做裝修時(shí)候就預(yù)判將來這塊做什么東西。做招商除了勤勞，還要有眼光，懂裝修、工程、策劃等事項(xiàng)。
4.商業(yè)地產(chǎn)招商這塊有時(shí)候并不難，難的是有時(shí)候你并不了解你的商家。其實(shí)品牌在進(jìn)駐某個(gè)位置時(shí)候，他非常關(guān)心自己的鄰位，為何他們會(huì)關(guān)心自己的鄰位呢？同品類的品牌能產(chǎn)生客流分享。我們會(huì)前期將江西所有品牌做一個(gè)分類和重疊，了解品牌在江西省的拓店情況，還會(huì)做一個(gè)品牌屬性表了解品牌開店面積、鄰里關(guān)系、在項(xiàng)目中位置喜好等等，幫助招商團(tuán)隊(duì)同品牌方談判。
5.越大的購物中心，定位越難差異化，消費(fèi)者是多維度的，不同維度的不同需求都要落到實(shí)處。很多開發(fā)商都認(rèn)為超級(jí)大Mall的輻射面就越廣，帶動(dòng)全市甚至周邊城市的消費(fèi)，但落地往往難做到。大而全，消費(fèi)者不一定買單。
6.市場(chǎng)走低，電商的沖擊，使得2019年成為了中國商業(yè)地產(chǎn)最為關(guān)鍵的破局之年，能否在2019年突圍，關(guān)乎到中國實(shí)體商業(yè)的生死存亡，對(duì)當(dāng)前中國的絕大多數(shù)起來跨行轉(zhuǎn)型是不現(xiàn)實(shí)的，立足本行的破局創(chuàng)新成為了關(guān)鍵，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或品牌商來說都是是共同要解決的課題，創(chuàng)新才能避免同質(zhì)，差異才是競爭的關(guān)鍵，最后通過運(yùn)營體現(xiàn)出來，故運(yùn)營成為了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)品牌成功的根本
7.我們說購物中心最重要的是主力店，以往大家認(rèn)為奢侈品牌或快時(shí)尚是主力店招商重點(diǎn)，但隨著部分奢侈品牌的縮水，現(xiàn)在要招到一線品牌并不容易，我們發(fā)現(xiàn)只有創(chuàng)新招商才是出路，創(chuàng)新招商包括在業(yè)態(tài)上要向體驗(yàn)式的體育、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)傾向，還包括要注重消費(fèi)者熱點(diǎn)業(yè)態(tài)，比如跨境電商，我們可以用主力店或者次主力店形式引入跨境電商門店，可以是保稅商品的展示或者是完稅商品的直銷，同時(shí)也可以引入更多科技產(chǎn)品門店，制造前沿經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)。還有文化創(chuàng)客，具有情懷的格調(diào)品牌等
8.其實(shí)一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)地段是基礎(chǔ)，商場(chǎng)的定位是靈魂，而開發(fā)商的實(shí)力、投入、建筑形態(tài)及規(guī)劃卻是能否維持運(yùn)轉(zhuǎn)的根本保障。一個(gè)大型商場(chǎng)開業(yè)后，其實(shí)就是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的核心即運(yùn)營環(huán)節(jié)，開業(yè)后如何能一如既往的火爆下去，只有通過有效的、標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營手段與管理措施，確保成功運(yùn)營以提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，持續(xù)地提升物業(yè)的租賃收益。
9.一個(gè)好的開發(fā)商其養(yǎng)商在于堅(jiān)持，在于不斷的培養(yǎng)、引導(dǎo)、交流，對(duì)于開發(fā)商要有一套明確的經(jīng)銷商盈利模式，要有自己的營銷之道，因此對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)的大多數(shù)經(jīng)銷商來說只需要執(zhí)行、跟隨，就可以發(fā)展賺錢，這時(shí)候整個(gè)商場(chǎng)才能快速發(fā)展。后期開發(fā)商更應(yīng)不吝投入，如加強(qiáng)活動(dòng)推廣、加大廣告投放等，當(dāng)開發(fā)商能真正做到這一點(diǎn)，自己出去招商似乎就沒有存在的必要了，因?yàn)楦嗟臐撛诮?jīng)銷商會(huì)主動(dòng)找上門來，市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)完全掌握在開發(fā)商的手中。
10.商業(yè)地產(chǎn)招商工具分為招商手冊(cè)、電子沙盤、信封、文件夾等等，這樣你的辦公性、專業(yè)的態(tài)度就會(huì)體現(xiàn)出來。我們發(fā)現(xiàn)有些項(xiàng)目不是很注重這些東西，發(fā)個(gè)郵件就是工作人員隨便寫，正式的文件也要用普通的文件來發(fā)送，我們覺得還是應(yīng)該有一些抬頭紙、包括項(xiàng)目形象的東西，都是滿重要的，希望大家注意一些細(xì)節(jié)的問題。
飆馬商業(yè)地產(chǎn)擁有一整套成熟完善的“招商運(yùn)營管理”實(shí)戰(zhàn)理論體系，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查與研究，充分收集分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)，研究競爭對(duì)手和典型個(gè)案，為客戶提供理性、客觀、前瞻性的市場(chǎng)分析、投資咨詢與執(zhí)行依據(jù)。

1、項(xiàng)目研判
2、定位規(guī)劃
3、建筑規(guī)劃
4、預(yù)算建議與咨詢服務(wù)
5、項(xiàng)目包裝咨詢服務(wù)
6、招商政策制定咨詢服務(wù)
7、招商計(jì)劃建議與咨詢服務(wù)
8、招商落位建議與咨詢服務(wù)
9、系統(tǒng)導(dǎo)入與運(yùn)營管理咨詢服務(wù)

業(yè)務(wù)體系：招商執(zhí)行及開業(yè)籌備服務(wù)

　　飆馬商業(yè)地產(chǎn)以專業(yè)的服務(wù)流程和細(xì)致周全的招商策略執(zhí)行，整合各品牌商家資源，提升項(xiàng)目的核心競爭力，注重招商執(zhí)行的高效、務(wù)實(shí)、規(guī)范，與市場(chǎng)、與品牌商家深入對(duì)話，傾力為客戶提供最適合本項(xiàng)目及市場(chǎng)情況的招商及開業(yè)籌備服務(wù)，確保項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)高效的準(zhǔn)時(shí)開業(yè)。
1、招商規(guī)則制訂
2、商空動(dòng)線優(yōu)化
3、制度流程建立
4、商空裝修協(xié)助
5、招商工作實(shí)施
6、開業(yè)籌備期系統(tǒng)導(dǎo)入

業(yè)務(wù)體系：商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)

飆馬商業(yè)地產(chǎn)擁有一整套成熟完善的商業(yè)運(yùn)營管理執(zhí)行體系，培養(yǎng)一支專業(yè)高效的商場(chǎng)管理人才梯隊(duì)，結(jié)合項(xiàng)目運(yùn)營現(xiàn)狀，通過專業(yè)的企劃策略進(jìn)行大量的客戶引流，同時(shí)優(yōu)化各業(yè)態(tài)商家比例，提高項(xiàng)目整體租金水平，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商現(xiàn)金流的穩(wěn)定增長，確保商用物業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的不斷增值。
運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)
1、戰(zhàn)略制訂與收益規(guī)劃
2、商戶優(yōu)化與補(bǔ)充招商
3、營運(yùn)管理與品牌升級(jí)
4、企劃營銷與物業(yè)管理
5、財(cái)務(wù)統(tǒng)籌與租金管理
6、行政管理與公共關(guān)系
7、營業(yè)外創(chuàng)收管理