商業(yè)地產(chǎn)售后返祖模式分析

 
說(shuō)好的返租為何總成空
即使不是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，對(duì)于返租一詞也已是非常熟悉，返租一詞常常見諸于商業(yè)項(xiàng)目的宣傳物料上，而被貼上的高投資回報(bào)率則成了項(xiàng)目吸引投資客關(guān)注度的一種方式，尤其是在時(shí)下商業(yè)項(xiàng)目體量供給過剩的市場(chǎng)環(huán)境下，返租更已成為商業(yè)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)模式。與返租現(xiàn)象的普遍性相對(duì)應(yīng)的是返租模式下業(yè)主維權(quán)的普遍性，當(dāng)初說(shuō)好的返租常常成為一種奢望，投資者常常訴諸多種途徑卻仍然返租無(wú)門，對(duì)于這部分投資客而言，當(dāng)初的返租餡餅無(wú)疑已成為了返租陷阱。究竟什么是售后返租，說(shuō)好的返租又為何總成空？
 
一、      什么是售后返租
 
“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，出售樓盤時(shí)與買家約定，在出售后一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營(yíng)。按照開發(fā)商的承諾，投資者只要購(gòu)買商鋪產(chǎn)權(quán)，不用親自經(jīng)營(yíng)管理，每年就可輕松獲得商鋪總價(jià)10%左右的回報(bào)，幾年就可以拿回投資的本錢。
 
 
二、      售后返租常見操作模式
 
1：招商 → 經(jīng)營(yíng)→ 銷售→ 返租
 
該模式采用先招商，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后再分割銷售商鋪。此時(shí)銷售屬于帶租約銷售，然后再簽訂一定年限一定金額的返租合同。這是一種較為新穎的銷售型地產(chǎn)操作模式，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成熟后再銷售能夠有效的提高去化速度，對(duì)于后期的返租運(yùn)營(yíng)阻力也較小。
 
2、招商 → 銷售→ 返租→ 經(jīng)營(yíng)
 
該模式采用先招商，在招商的同時(shí)或稍微遲一些時(shí)間銷售商鋪。此時(shí)銷售屬于帶租約銷售，然后在簽訂一定年限一定金額的返租合同。這種模式是一種對(duì)于經(jīng)營(yíng)權(quán)把握度較高的銷售型地產(chǎn)操作模式，如招商結(jié)果較好，再銷售會(huì)有效的提高去化速度，對(duì)于后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)阻力也較小。
 
3、銷售 → 返租→ 招商→ 經(jīng)營(yíng)
 
該模式先就將商鋪進(jìn)行分割銷售，再委托專業(yè)的商業(yè)管理公司以返租的形式統(tǒng)一招商，物業(yè)管理和整體經(jīng)營(yíng)。因?yàn)橛蓪I(yè)的公司代為管理，故又稱作“管理型商鋪”。該模式是現(xiàn)今較為廣泛運(yùn)用的操作模式。拆零產(chǎn)權(quán)以快速回收資金，采用固定化、利率化的周期性返租回報(bào)將經(jīng)營(yíng)權(quán)從產(chǎn)權(quán)中剝離，再由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)。
 
4、銷售 → 返租→ 放任
 
該模式是指開發(fā)商在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定的租金回報(bào)。這種模式較為常見，其有利于開發(fā)商快速回籠資金，并且轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。但是后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，在一定經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一旦經(jīng)營(yíng)失敗開發(fā)商將無(wú)力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)會(huì)導(dǎo)致業(yè)主顆粒無(wú)收。
 
三、      高投資回報(bào)率假象 — 羊毛出在羊身上
 
“投資者只注意到了高回報(bào)，對(duì)其高售價(jià)卻沒有保持足夠的警惕。”有業(yè)內(nèi)人士分析，售后包租實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出年約7％、8％甚至更高的售后返租收益率，但實(shí)則羊毛出在羊身上。開發(fā)商通過提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。
 
四、      為何開發(fā)商青睞售后返租
 
作為大部分開發(fā)商而言，必須采取租售結(jié)合的方式才能在開發(fā)過程中盡快回收現(xiàn)金流，源源不斷的補(bǔ)給資金鏈，所以有一部分商業(yè)用來(lái)出售。但鑒于過去幾年市場(chǎng)上銷售型物業(yè)的失敗案例，投資者對(duì)銷售型物業(yè)的不看好，使得開發(fā)商銷售難度加大。因此只能退而求其次，打著“跟商戶共同共贏或者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的旗號(hào)，開展了售后返租形式。
首先，通過售后返租，許諾以高投資回報(bào)率，增加項(xiàng)目對(duì)于投資客的吸引力，可以有利于項(xiàng)目的去化，以迅速回籠資金，緩解資金壓力。再者，通過售后返租，開發(fā)商獲得了商鋪未來(lái)幾年的使用權(quán)后（前提是跟所有業(yè)主談攏），因此，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，這在一定程度上緩解了分割銷售后產(chǎn)權(quán)分散對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng)的影響。
 
五、      售后返租模式風(fēng)險(xiǎn)分析
 
1、 開發(fā)商資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)
 
房產(chǎn)項(xiàng)目需要巨額資金投入，而實(shí)力不盡雄厚的開發(fā)商往往需要迅速回籠大額資金。在售后返租中，開發(fā)商得以迅速回籠大額資金。而開發(fā)商獲得資金后，資金的流向不再受投資者控制，開發(fā)商可能將資金投入其他項(xiàng)目，也有可能投入本項(xiàng)目卻仍然無(wú)力支撐，若開發(fā)商本身的實(shí)力就不夠雄厚，則極有可能面臨資金斷裂，從而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾、項(xiàng)目停滯、經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。
 
2、投資預(yù)期落空風(fēng)險(xiǎn)。
 
商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作與地理位置、市場(chǎng)定位、廣告宣傳、周邊配套等有相當(dāng)密切的關(guān)系，開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的高額回報(bào)主要依托于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)行。若商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善，利潤(rùn)微薄，開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理公司根本無(wú)力履行高額回報(bào)的承諾，由此導(dǎo)致投資者的回報(bào)落空。
 
3、 投資者面臨無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。
 
售后返租的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有很多都未辦理確權(quán)至投資者名下的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其主要是由于如下原因造成： 房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，分割式銷售導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。 再者，房產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)多辦理在開發(fā)商名下致投資者權(quán)益難以保障。