中國商業地產三大“硬傷”

中國商業地產三大“硬傷”
目前，全國的商業地產正如火如荼地向前發展，商業項目不斷地“冒出來”，隨著這些商業項目的立項、動工、建成和經營，各種各樣的問題和困難不斷涌現。其中，有三大問題嚴重制約了商業地產的未來發展，成為了商業地產發展的瓶頸。
一是項目融資。這是最大的“硬傷”所在。一個號稱投資十數億的MALL，通常真正到位的自籌資金只有20%-30%，其余70%-80%分別來自銀行貸款以及上下游企業（包括建筑商、材料商、供貨商乃至負責推廣的媒體）墊資，還有部分是預售款。資金鏈緊張迫使開發商采取種種短期行為，可謂牽一發而動全身。眾所周知，MALL經營成功的根本法則是“只租不售”，但為了借銷售迅速回籠資金，國內能堅持這樣做的項目很少，有些MALL出售物業的實際比例，遠遠超出其公開宣稱的數字，同時項目開發前期不按慣例招商，中后期又拼命打廣告實行過度營銷，推高租價或售價，結果增加了商戶的租金投入，壓縮其利潤空間，令很多優質商戶望而卻步。
二是商業資源。MALL只是一個平臺和空間或一個殼，入駐店鋪才是終端商業資源。現在的問題是MALL開發全為投資商一頭熱，有效的商戶需求卻成為疑問。
具體來說，百貨公司及大型超市等主力店對MALL的支持必不可少，而目前國內這類商家有兩類：一是大型國企，如北京新燕莎、上海百聯、廣州友誼之類，他們擁有歷史底蘊、政府資源、供應商渠道及消費者信譽，但受體制局限，激勵不足，保守有余，開店比較審慎；二是知名外資零售商，可是沃爾瑪、家樂福及百安居等巨頭，多選擇自立門戶，通常不會進入MALL經營，吉之島、百盛、太平洋、新世界等百貨公司開店數量有限，且集中布局于少數大城市。另一面，為數眾多的小型服飾、精品專賣店雖然擴張相對比較快，但本身品牌影響和持續經營能力有限，又受制于供應管理和配送渠道，同質化問題很嚴重，加上國外都會MALL中常見的高級奢侈品專賣店，近期內不會大規模進入國內市場， 這都會造成MALL千店一面的窘況。同時，由于文化差異、休閑時間有限及政策管制較多等，國內的娛樂業、休閑、文教產業不太發達，令支撐MALL差異化、特色化及體驗式消費的商戶需求嚴重不足。
三是運營管理。國內第一波MALL開發潮的主力項目之所以大多數取得成功，與其起步階段及發展過程中聚集了不少經驗豐富的零售業人才，并建立了強有力的管理機制有很大關系。現在相對于蜂擁而出的眾多大MALL來說，國內專業的MALL營運人才非常有限，成熟的運營管理商更少，市場調查、咨詢顧問、營銷推廣及商業管理等專業服務機構，更如鳳毛麟角。
不少半路出家的開發商對MALL專業人才和團隊的培養、引進認識不足，使這一群體得不到充分發育和迅速成長的機會，而部分開發商過于自信或出于成本考慮，未能與專業MALL運營商、服務機構充分合作，仍然固守自己開發、自己管理的所謂“低成本”運作模式，事實證明最后會走進死胡同。