老街區也會有春天

老街區也會有春天
歷史文化街區的興盛來源于旅游業與商業的跨界融合。當多數商業地產擔心電商沖擊的時候，旅游業當前繁榮向上的榜樣已經告訴我們，真正有生命力的現代商業形式在于感受和體驗。
縱觀國內外著名的文化歷史街區都有這樣的幾個基本特點，這些也是項目成功的基本要點：
1、大部分位居城市中心地段
地段論在歷史文化街區這類產品中，是個必然的存在。歷史文化街區的成型，是沉淀了幾十年甚至上百年時間的產物。彼時的中國城鎮化尚未發展，農業人口居大多數。在農耕文明或者工業化初期階段的時代，碼頭集市、工廠市鎮，就是當時最重要的城市聚集地。
隨后中國多數城鎮的發展，都是在這些老城廂的基礎上進行同心圓式的擴張。直到近20年內，因快速城鎮化大潮的需要，才出現了現代城市規劃的格局。這種新規劃格局就是通過拉開城市結構，興建基礎設施，新建新城，從而建立現代化的城市都會。對比近10多年興建的新城，老城的功能在逐步衰退。辦公、展覽、貿易、會展、居住等現代化的功能移至新城，老城功能受制于拆遷壓力巨大、市政基礎設施承載力有限，因而逐步轉變為文化、旅游、商業聚集的場所。
而歷史文化街區，就是老城功能的集中體現，是不同于新城建設的城市名片。這里，蘇州的建設案例就是個典范。
2、承載著濃郁的城市文化，具備功能的多樣性
在國際城市規劃名著《城市歷史街區的復興》中，對多樣性的必要性有段精彩的論述：“一個歷史場所的美感應當是由許多建筑的組合并列產生的，而不是其中任何一棟就能單獨作用的結果。”
其實，建筑立面風格只是一個方面，筆者理解，這種多樣性不僅體現在建筑立面形態方面，更重要體現在業態的多樣性上。
歷史街區的多樣性從旅游角度來看，就是給游客更多“淘”的趣味。在當前城市微旅游爆發的時代，淘各種城市文化的東西，在淘中收獲眼界和驚喜，將個人從繁瑣單調的日常工作中解放出來，讓孩子體悟所在城市的精華與特色，這就是一種愜意的微旅游方式。
3、建筑修舊如舊，保護性創新
對于歷史街區的改造手法，往往有以下三種方式：
第一，拆除后再開發。這是過往最常用的手段。建筑大師梁思成上書北京政府，要求保護老北平城的故事，就是這種模式最好的記憶。但是，相比歐洲的歷史保護，中國太多的經典已經被這種粗暴的開發模式抹滅。
第二，建筑整治以適應當前社會的功能
修舊如舊，并在如舊的基礎上融入創新和現代時尚的元素，是所有歷史文化街區通行的操作模式。具體操作方式，將在后面展開論述。
第三，不做硬件調整，直接改變現有功能。這是種比較理想的方式，但在操作中，要求建筑的結構、設計模式與即將裝入的功能相統一，這種成功配對的概率較低。
4、業態內容大幅置換，與時尚潮流貼近
歷史文化街區的前身多數是城市的商品集市、廟會、漕運碼頭、老城廂、工業城市的廠房遺址所在地。隨著時間的流逝，業態變遷，新興的商業大多集中在新城核心商業帶，原先的商業集市逐步衰退。
改造歷史街區首先是整體功能定位的轉換。這種定位一般情況下，可以分為兩種模式：第一，改造成文化和旅游街區;第二，改造成新型居住、辦公和商業混合社區。因此在呈現方式上就有了區別。文化旅游街區偏重的是展示功能，體現的是熱鬧與繁華的氛圍;而居住和商業區則以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商業為主，是一個偏向安靜的元素，是一種改良的生活方式。
5、商業模式設計科學合理
經濟基礎決定文化形態，沒有盈利模式的開發是不可能成功的。盈利模式的設計也是操盤的關鍵。
目前來看，有幾種通行的商業模式：
第一，整體租賃，投入資本改造提升，依靠后期成功運營的租金價差，補足前期投入，并獲得項目操作利潤。
第二，投入資本改造，并通過其他土地資源置換補償，獲得經營利潤收入。
第三，混合租賃與投資開發模式。即將上述兩種模式結合，根據實際需要進行混合設計。
這里涉及到復雜的商業談判過程。在政府要求、目標消費、原住民、未來經營商戶等多個組織團體之間尋找到最佳的合作點，就是成功的關鍵。精細的財務測算和精巧的商業模式設計、準確的市場調查、定價及盈利預測，是決定成敗的關鍵。
6、高手運作，專業團隊是核心
從目前操作來看，對于歷史街區的改造，一定是市場化的行為。江蘇一德集團操盤的南京1912、香港知名開發商瑞安一手打造新天地、成都文旅集團復建寬窄巷子，中青旅打造烏鎮，這些品牌開發商的細致、專業的創造性開發手法，都是項目成功的基礎因素。
受制于體制和資金的影響限制，以政府為主體，主導開發的歷史街區，筆者基本尚未看到成功的案例。企業主導，政府配合，是打造一個成功街區的基本操作條件。