一個產業園區開發的過程即是一個招商的過程。改革開放以來，中國各地方政府為了加快本區經濟發展，紛紛設立開發區和工業園區，作為地方經濟對外開放的窗口，通過稅收優惠、基礎設施配套和公共服務等舉措進行全面的招商引資，極大地影響著各地經濟的啟動，創造了許多“經濟奇跡”和“財富神話”。
然而，隨著園區行業形勢的更迭與發展，傳統的坐地招商、政策招商早已不再對企業有強勢的吸引力，在不斷更新的經濟環境和競爭要求下，開始暴露出諸多的問題，而一些園區招商創新模式開始陸續出現，沖擊著既有的傳統園區模式，引領著全新的園區招商引資范式。
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園區PPP模式
PPP的英文全稱是Public—Private—Partnership，即公私合作方式，是公共基礎設施建設的一種融資模式。在該模式下，私營、民營資本與政府合作，參與公共基礎設施的建設。PPP模式適用于建設周期及收益時間較長的項目，園區類似基礎設施建設，建設周期長，資金需求量大，其中部分是政府出資或補貼，收益時間長，因此也適用PPP模式。
這種模式有許多優點，它可以拓寬融資渠道，減輕了地方政府的債務壓力。工業園區建設周期長，資金需求量大，通過PPP模式吸收社會資本，減輕了債務負擔，也緩解了投資風險。園區PPP是一個長周期的運作過程，不同的開發運營階段有不同的盈利點，是一個短、中、長期結合的投資組合，上述各階段的利潤來源能為項目帶來持續穩定的現金流。
案 例：華夏幸福
說到PPP模式，不能不提的企業就是華夏幸福。華夏幸福自2002年取得固安產業園的開發經營權，就開始了產業新城PPP模式的探索，經歷了十多年的發展，固安從原來默默無聞經濟落后的縣域小鎮，發展成為全國百強縣，全國縣域經濟投資潛力前50強排名第一，成績充分說明了華夏幸福PPP模式的成功。
如果用一句話概括華夏幸福的核心商業模式，我們認為其就是一種集產業落地、區域開發、園區招商和城市運營為一體，以產業撬動地產、以地產培養產業的“產業新城”PPP閉環封裝模式，其本質是以往土地財政框架下政府平臺公司片區開發和招商引資的市場化變種與優化。
在這個模式下，全方位無死角創新、教科書般存在的資本力是其核心武器之一。通過環環相扣、長短結合、產融結合的資本平臺搭建與運作能力，把產業新城這個極度非標的業務做成成本越來越低、各路資本參與度越來越高的投資產品——這是華夏幸福資本力的真正核心所在。
無論未來如何，
在這個模式下，全方位無死角創新、教科書般存在的資本力是其核心武器之一。通過環環相扣、長短結合、產融結合的資本平臺搭建與運作能力，把產業新城這個極度非標的業務做成成本越來越低、各路資本參與度越來越高的投資產品——這是華夏幸福資本力的真正核心所在。
以固安的成功作為示范性項目，華夏幸福又先后進入大廠、香河等京津冀區域，進軍嘉善等長江經濟帶區域，進入珠三角地區，甚至突進一路一帶沿線國家發展產業新城進行國際化探索。
我們甚至可以大膽預測，在未來，華夏幸福可能會繼續降低重資產業務的比重，甚至有可能轉型向一家以“招商引資+技術轉化+產業整合+金融業務+綜合服務+資產管理+載體代建”為核心鏈條的輕資產公司。
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投資營商模式
投資營商模式是以資本手段促進產業落地進入園區，與傳統的資本手段不同的是，投資營商強調的是戰略上的協同，以產業落地促園區形成。這里面不乏一些創新式的“產、融、園”結合模式大膽設想，是一個嚴密的“資本招商+資產增值+資本運作”的邏輯鏈條。
第一步是收購相關的有潛力的企業，形成一個貫穿上下游的產業鏈，可以互相提供市場訂單，形成緊密的價值鏈；第二步，與地方政府洽談，開發產業園區，將這些企業投進去，并以其為核心，吸引更多的企業進來，形成聚變效應。
案 例：佛山國家高新區
2018年，佛山國家高新區以其"產城人融合，廣佛副中心"的戰略定位、創新驅動和智造升級中的優秀表現、企業服務上的高效貼心等優勢，在眾多入圍城市和地區中脫穎而出，獲中國“2018十佳最具投資營商價值園區”獎。
在佛山高新區，政府對營商環境的幫助和指導有很多方面，從創新、稅收、銷售、維權、人才招聘，到治安、消防、安全生產、環保，在各方各面，政府都提供了強有力的協助和支持。
佛山國家高新區
作為佛山現代化經濟體系建設主陣地和創新驅動主戰場，佛山國家高新區經過20多年的建設發展，已成為珠三角國家自主創新示范區的主體園區，它貫徹了“資本招商+資產增值+資本運作”的邏輯，吸引了大量相關企業入駐，成為國家知識產權試點園區和珠江西岸裝備制造產業創新基地。
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政府引導基金模式
基金投資招商法，就是地方政府利用各種融資渠道，融集資金后，專門設立一個基金。這個基金的主要功能就是用于吸引具有一定影響力的企業，尤其是互聯網信息產業具有賦能作用的龍頭企業，通過注資的方式，讓企業總部或核心業務部門留駐在本地，并帶動本地區招商引資的一種新型的招商方法。
這種招商方法，將地方以投資的方式同具有影響力的龍頭企業建立起密切的聯系，能夠為龍頭企業立足本地區發展，同時吸引相關配套產業鏈企業前來投資發展提供穩定的關系，從而快速形成相關產業聚焦效應，提升地區的經濟發展實力。
案 例：武漢光谷金融港
2017年11月18日，小米第二總部和小米系企業金山、順為武漢總部，正式入駐武漢光谷金融港。吸引小米和小米生態鏈企業來到武漢建立第二總部的重要原因，是武漢給予企業的人、財、地方面多種政策優惠和良好的營商環境。其中最明顯的是政府提供資金方面的支持，包括通過政府產業引導基金的形式參與支持。
除小米以外，科大訊飛、奇虎360、小紅書、海康威視等數十家知名互聯網企業已在武漢設立第二總部或研發中心。2018年6月，北京舉辦的“楚才回家”活動上，58企服、豐巢科技等十家公司也宣布在光谷設立第二總部。
基金投資招商法，這是二三線城市用以吸引大型企業的一項重要舉措，湖北省武漢市已經走在了全國前列，一部分城市如安徽省合肥市、江西省南昌市也都紛紛效仿成立相關基金，用來招徠具有賦能功能的企業。
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眾創孵化模式
眾創孵化模式是一種完善園區閉環生態的做法，目前很多政府園區平臺都在這樣操作，僅僅依靠外部招商，逐漸空間逼仄，而很多眾創孵化空間出來的企業又會大量流失到外部去，以“眾創孵化+園區招商”，就是成為一種生態閉環式的對接模式——很多早期的初創團隊在眾創空間和孵化器中成長起來，水到渠成地落戶在園區當中，從而解決了園區這個生態森林良性循環的問題。而這種模式，又可以和前面的基金招商模式與投資營商模式結合起來，效果更佳，更持久。
案 例：張江高科
張江高科從2015年開始推出了“895創業營”，以目前擁有的近10萬平方米孵化器，通過國內國外、線上線下平臺，匯聚優秀創新項目，“895創業營”已經成為園區培育優質種子、聚集新興產業潛力的搖籃。
張江高科的模式所取得的成功有目共睹，完備的孵化體系，產業培育與產業鏈招商打造的強勢產業，行業中唯一做到產業投資收入超過科技地產收入的成績，都使很多同行對學習張江模式充滿熱情。
早年的張江高科也與多數同行一樣，主要利潤來源于區域開發和物業開發，賺硬件的錢。但是隨著張江區域的不斷開發，留給張江高科進行房地產開發的空間越來越少，上海對于產業園區各類擦邊球式的分割銷售政策也日趨嚴格。
對于那些還能依靠一二級開發和房地產開發反哺產業園區的企業來說，產業投資只是一個管理層考慮的方向問題，對張江高科來說，產業投資的成敗決定的是企業的生存問題。
據不完全統計，張江高科已從國內外海選項目800個，入營項目130個，項目總估值超過80億元，獲風險投資30多個，獲信貸授信10家，陪練陣容超越百人，投資機構可投資總額超過100億元。張江高科同時引入硅谷天使基金會、中以創新孵化中心等與園區項目對接，為園區培養本土引擎儲備了“好苗子”。
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招商引資飛地模式
2017年6月，國家部委層面首次就“飛地經濟”和“飛地園區”進行聯合發文和高調支持。這個辦法打破了招商中的行政界線，意在促進各市縣之間的資源流動。
二家獨立園區打破行政區劃限制，通過跨空間的行政管理和經濟開發，實現協同發展。一些先進園區利用成功經驗及優勢資源，按照“共建、共管、共享”原則，與其他地區的市縣、園區合作，建設“區中園”，并成為“飛地型”園區。
由于土地資源緊張，區域中心城市普遍面臨著尋找產業外溢空間的訴求。當經濟發展和資源局限形成矛盾時，飛地經濟模式可以讓某些發達區域在不改變行政體制框架的情況下，把一些項目、資金、技術從發達地區轉移到欠發達地區的產業園區。雙方在產業規劃、基礎設施建設、稅收分配等方面制定某種合作機制，實現雙贏。
招商中最早采用“飛地經濟”的是江蘇省常州市。上世紀80年代，常州便開始嘗試該模式，數十年間，也不乏此類項目。但由于是跨地區合作，在利益分配上往往難以達成一致，各方掣肘頗多。如今，有了國家層面的政策保駕護航，飛地項目的實施將會更加順利。這對于欠發達地區承接區域中心城市的產業轉移，無疑是個巨大的利好。
案 例：江蘇江陰—靖江工業園區
在江蘇就有這樣一塊典型的經濟“飛地”——江蘇江陰—靖江工業園區。2002年8月，分屬不同行政地區的縣級市江陰、靖江共同簽署園區《聯合開發備忘錄》；次年2月，正式方案遞交江蘇省委、省政府，8月園區揭牌；3年以后，園區被國家發改委核準為省級經濟開發區。兩個城市直接運營產業園區的“原創模式”一時吸引了全國的目光。
2017年4月26日，江陰、靖江兩地召開“聯動開發協調會”，對完善融合發展協調機制、深化兩地干部互掛制度、創新融合發展運作機制等問題進行了討論，會議一致表示要繼續堅持“跨區聯動、共同開發”的道路不動搖，以更高遠目標、更有力舉措、更優質服務打造聯動開發、融合發展的樣板區。
官方稱此次兩地會商“標志著合作共建進入了新的階段”。“跨江聯動”與“飛地經濟”緩解了蘇南、蘇中、蘇北嚴重經濟失衡局面，江蘇的沿江開發戰略落實的更加到位。
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聯合招商模式
所謂的聯合招商模式，在商業地產里叫做“主力店”“旗艦店”，不同的是，產業園區的主力店和旗艦店聚集的并非人氣、人流，而是實實在在的產業鏈效應，這就讓這個主力店、旗艦店本身就成為一個最強有力的招商工具。在一個產業園區當中如果能夠有一個具有強大號召力的主力客戶與運營商捆綁在一起招商的話，往往能夠起到事半功倍的效果，前提是你能夠找到這個主力客戶，并且給對方帶來真正的重大利益。
案 例：大連軟件園
大連軟件園就是一個典型的聯合招商案例，“孫劉聯盟”，孫蔭環找到了東軟的劉積仁，東軟這個旗艦店強大的產業號召力，以及二者合辦的東軟學院，為大連軟件園早期的招商引資起到了非常重要的作用。
現在宏泰發展也非常注重使用這種聯合招商模式，包括在湖北鄂州與順豐合資建設機場與空港新城，在全國范圍與中航通飛聯手打造通航小鎮等；
而政府性園區也越來越擅長使用聯合招商模式，例如青島開發區，就和中電光谷、海爾集團等，建立聯合招商小組，制定聯合會議機制，共同籌劃研究項目，共同赴外地開展定向性的主題招商，也取得了十分不俗的效果。
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整體搬遷模式
這種從城市中心向城市周邊整體遷移的模式可遇而不可求，真的需要在政策口和市場口都有相當的把握才可能做到，而一旦成功，這其中的紅利可非同小可，尤其在產業新城領域的華夏幸福、宏泰發展和商貿物流領域的華南城、卓爾集團，都曾經在這股潮流中獲益匪淺，它們能夠走向資本市場很大程度上是受益于這種整體遷移模式的紅利。
案 例：雄安新區
現在最當紅的雄安新區，采取的就是這種整體遷移模式，據說已經有近百家央企將要浩浩蕩蕩的遷往雄安新區，當然這種整體遷移的招商模式是絕對復制不了的。
另外，還有北京的60多家生物醫藥企業搬遷到滄州臨港經開區內的“北京生物醫藥產業園”；北京大紅門地區服裝批發市場、動物園服裝批發市場向廊坊市的永清開發區國際服裝城和固安開發區國際商貿城等地搬遷轉移；武漢漢正街商戶向卓爾的漢口北市場整體遷移等。
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“園區互聯網+”模式
“園區互聯網+”是智慧園區建設的主要內容，即結合園區物業管理、增值服務和科技創新服務等規劃內容，幫助園區在信息化方面建立統一的組織管理協調架構、業務管理平臺和對內對外服務運營平臺。具體來看，“園區互聯網+”主要有以下三個運營模式：
一是面向園區內部的經營管理系統，借助互聯網工具提升園區運營管理的工作效率，為入園企業提供更高效便捷的園區管理和服務。
二是面向企業的服務超市管理系統，構建順暢的服務對接流程和合理的利益保障機制，實現有服務需求的園區企業與相應服務機構的有效對接。
三是面向園區/企業間的集合交易系統，搭建不同園區之間共享的平臺級服務系統，促進不同園區之間、園區與企業之間實現更廣泛的互動，構建網絡化的產業生態圈。
案 例：杭州城西科創大走廊
杭州城西科創大走廊作為未來新經濟的“互聯網+”新型產業園區聚集地，依托經濟效率、社區共生、自然景觀和地方文脈的優質資源，匯集了單一企業巨型實體新型辦公園區、新興中小企業的孵化空間、“特色小鎮”等大中小規模的產業園區模式，如杭州城西科創大走廊中阿里巴巴西溪園區、海創園首期園區與夢想小鎮等，均是”互聯網+“新興產業園區的特質性范本。
如夢想小鎮，作為浙江省首批“特色小鎮”試驗園區,將傳統倉前古鎮建筑、章太炎故居、“四無糧倉”等歷史遺存與新興的“互聯網+”創新創業產業融合起來，體現獨一無二的文化特質的同時也極大激發創業人群的工作效率。引入商業、居住等多樣化服務功能，營造良好的園區公共生活氛圍；小尺度的園區街道與廣場空間也激發了有活力的人際交往。
夢想小鎮成為產城融合的新模式,在園區經濟效率、文化特質、人際交往、環境氛圍等方面都有著創新型的突破。
