產(chǎn)業(yè)園區(qū)春天來(lái)臨，“運(yùn)營(yíng)為王”成時(shí)代強(qiáng)音

近年來(lái)，大鄭州像是被裝上了高速馬達(dá)，開(kāi)始突飛猛進(jìn)的發(fā)展。城市框架越來(lái)越大、市政道路越來(lái)越寬、鐵路路網(wǎng)更加通達(dá)，國(guó)家中心城市、國(guó)家大數(shù)據(jù)綜合試驗(yàn)區(qū)等國(guó)家級(jí)政策屢屢青睞。

很顯然，作為中部最有前景的城市之一，鄭州也成功吸引了新華三、浪潮、啟明星辰等一大批智慧型產(chǎn)業(yè)企業(yè)落戶。大力推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為了鄭州智慧城市、國(guó)家中心城市建設(shè)的重點(diǎn)工程之一。

從去年12月份鄭州市推出新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的試點(diǎn)新政，到今年M0新政首個(gè)試點(diǎn)園區(qū)落定鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，標(biāo)志著鄭州市在大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方面更進(jìn)一步。這也意味著鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將從原來(lái)的粗放型租售，向更加精細(xì)化的園區(qū)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，園區(qū)和產(chǎn)業(yè)的關(guān)系也將從割裂轉(zhuǎn)變?yōu)楣采矘s。

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進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)

傳統(tǒng)房企的出路or挑戰(zhàn)？

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與我國(guó)大多數(shù)城市一樣，鄭州前些年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)算得上功不可沒(méi)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，好政策、好市場(chǎng)就意味著好的發(fā)展。

而隨著近兩年國(guó)家“去房地產(chǎn)化”的決心，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)融資渠道的持續(xù)收緊，高庫(kù)存率、低利潤(rùn)率成為住宅領(lǐng)域的新常態(tài)，房企的黃金時(shí)代一去不返。

©融資收緊對(duì)房企會(huì)有深遠(yuǎn)影響

轉(zhuǎn)型升級(jí)、拓寬產(chǎn)品線……多元化發(fā)展已漸漸成為具有前瞻意識(shí)的房企一致的舉動(dòng)。房企跨界轉(zhuǎn)型愈演愈烈，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，不在轉(zhuǎn)型中崛起，就在傳統(tǒng)中消亡。

隨著我國(guó)“產(chǎn)業(yè)興國(guó)”、“數(shù)字中國(guó)”等戰(zhàn)略的穩(wěn)步實(shí)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，逐漸開(kāi)始吸引傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、富力、碧桂園等眾多房企紛紛成立了專職部門，涉足這一領(lǐng)域。

很顯然，產(chǎn)業(yè)園區(qū)讓傳統(tǒng)房企看到了企業(yè)發(fā)展的新出路。

©產(chǎn)業(yè)園進(jìn)入快速發(fā)展期

從面向普通大眾的住宅銷售，轉(zhuǎn)向面向企業(yè)層面的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)而言是不小的挑戰(zhàn)，考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)商的園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平。

尤其是未來(lái)產(chǎn)業(yè)園形態(tài)通常為近郊型或遠(yuǎn)郊型的產(chǎn)城融合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，運(yùn)作難度更遠(yuǎn)超傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

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從工業(yè)園區(qū)到賦能平臺(tái)

產(chǎn)業(yè)園不斷更新?lián)Q代

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為什么說(shuō)傳統(tǒng)房企進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域成功未可知呢？

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，其核心特征和經(jīng)營(yíng)模式都在不斷的演進(jìn)。從改革開(kāi)放初期的蛇口工業(yè)區(qū)到現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了多次演化，運(yùn)營(yíng)模式不斷更新，不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式各異。

©產(chǎn)業(yè)園已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要載體

園區(qū)1.0時(shí)代，主要是標(biāo)準(zhǔn)廠房的開(kāi)發(fā)，通過(guò)廠房租賃、廠房出售、廠房定制等形式，為企業(yè)提供生產(chǎn)廠房供應(yīng)，屬于典型“租售模式”，此時(shí)園區(qū)服務(wù)僅停留在物業(yè)管理、園區(qū)安防、衛(wèi)生、停車等最基本服務(wù)。

進(jìn)入到園區(qū)2.0時(shí)代，園區(qū)開(kāi)始為企業(yè)提供一系列基本服務(wù)，包括企業(yè)的行政手續(xù)代辦、園區(qū)招聘會(huì)、企業(yè)的專業(yè)咨詢服務(wù)等。

而在園區(qū)3.0時(shí)代，運(yùn)營(yíng)商們開(kāi)始關(guān)注企業(yè)的成長(zhǎng)，涉足銷售服務(wù)、采購(gòu)服務(wù)、研發(fā)服務(wù)、品牌服務(wù)、融資服務(wù)等增值服務(wù)，助力企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)空間。

©產(chǎn)業(yè)園迭代進(jìn)程

到了園區(qū)4.0時(shí)代，園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體“以時(shí)間換空間”來(lái)“賭未來(lái)”，介入入駐企業(yè)實(shí)體經(jīng)營(yíng)，為其提供創(chuàng)業(yè)孵化、股權(quán)投資、公共平臺(tái)，與企業(yè)共同成長(zhǎng)，建立全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)收益模式；注重商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)，餐飲、酒店、公寓等商業(yè)業(yè)態(tài)在園區(qū)逐漸落地。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商唯有深耕產(chǎn)業(yè)，精細(xì)運(yùn)營(yíng)才能博得一番天地。

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“無(wú)運(yùn)營(yíng)不園區(qū)”

產(chǎn)業(yè)園進(jìn)入“運(yùn)營(yíng)為王”的時(shí)代

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在園區(qū)4.0時(shí)代，產(chǎn)業(yè)園已然進(jìn)入“運(yùn)營(yíng)為王”的時(shí)代。所以，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，房企開(kāi)發(fā)商“拿地-建房-銷售”的套路，不再適用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開(kāi)發(fā)商們必須要摒棄傳統(tǒng)思維，將自己置身于行業(yè)新手的定位上，潛心學(xué)習(xí)，在摸索中創(chuàng)新，探索出符合自身園區(qū)特色的建設(shè)運(yùn)營(yíng)之路，并實(shí)現(xiàn)復(fù)制。

©產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)為王

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本質(zhì)和使命是發(fā)展產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，政府在和企業(yè)談項(xiàng)目時(shí)，不再只關(guān)心規(guī)劃和愿景，更要求有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和全生命周期的園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力。

園區(qū)運(yùn)營(yíng)并不就等于園區(qū)服務(wù)，不是簡(jiǎn)單的物業(yè)服務(wù)或者提供代辦工商稅務(wù)登記、提供一個(gè)APP就能稱為園區(qū)運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)服務(wù)的核心是對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)價(jià)值、空間價(jià)值和服務(wù)產(chǎn)品的管理。

目前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)力，傳統(tǒng)的園區(qū)服務(wù)配套市場(chǎng)已經(jīng)不再滿足他們的需求，產(chǎn)業(yè)客戶的價(jià)值需求除了最基本的載體和物業(yè)服務(wù)需求，更為真實(shí)的需求是經(jīng)營(yíng)訴求、管理效率訴求、低成本的融資訴求等更為貼合企業(yè)發(fā)展的需求。

因而，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商要做的便是成為園區(qū)企業(yè)的事業(yè)合伙人，對(duì)園區(qū)所有企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況充分了解，熟知它的營(yíng)運(yùn)和上游需求、核心競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品的市場(chǎng)方向，助推企業(yè)成長(zhǎng)。另一方面，圍繞園區(qū)產(chǎn)業(yè)，將產(chǎn)業(yè)鏈做長(zhǎng)、生態(tài)圈做廣，全方位融入產(chǎn)業(yè)發(fā)展之中。

©產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)發(fā)展創(chuàng)造最大化價(jià)值

所謂園區(qū)運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上貫穿園區(qū)發(fā)展的全生命周期，實(shí)現(xiàn)從投資選址、規(guī)劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、招商推廣、運(yùn)營(yíng)服務(wù)的全程管理和控制；始終圍繞產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造為終極目標(biāo)。

不僅要為入駐企業(yè)提供空間服務(wù)，更要在企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)間段充當(dāng)合伙人，與入駐企業(yè)共成長(zhǎng)；同時(shí)為政府導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)生稅收、引進(jìn)高端人才，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

©園區(qū)運(yùn)營(yíng)細(xì)化服務(wù)是關(guān)鍵

最后，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)提供物理載體，構(gòu)建含運(yùn)營(yíng)、管理、金融、資源、服務(wù)、孵化、引導(dǎo)等要素的平臺(tái)或生態(tài)圈，搭建高效科學(xué)的運(yùn)營(yíng)體系，全方位、多層次的運(yùn)營(yíng)，真正將園區(qū)做大做強(qiáng)。

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探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)

運(yùn)營(yíng)的成功模式

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產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展是長(zhǎng)期且復(fù)雜的過(guò)程，招商過(guò)程中產(chǎn)業(yè)引入如何監(jiān)管才能確保不偏離預(yù)定軌道？建設(shè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中資金鏈如何保證持續(xù)流通？運(yùn)營(yíng)服務(wù)各個(gè)職能部門如何有效對(duì)接和運(yùn)作才能實(shí)現(xiàn)服務(wù)效率最大化？如何服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的融資需求？

©產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略疊加發(fā)展是主流

這些僅憑運(yùn)營(yíng)商一家之力很難保證周全，因而強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的園區(qū)經(jīng)營(yíng)模式，成為許多成功產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商的思路。

以鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園為例：

鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園作為鄭州市M0新政的落地試點(diǎn)，不僅僅是一個(gè)以“產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營(yíng)”為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更承擔(dān)著各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的榜樣和表率責(zé)任，天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園的成功，實(shí)際上也是鄭州市M0新政成功的實(shí)力作證。

為了保證天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)運(yùn)營(yíng)的成功，鄭州市政府和高新區(qū)政府兩級(jí)政府平臺(tái)共同發(fā)力，聯(lián)合成立鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司，搭建“運(yùn)營(yíng)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)基金+政企合作”的經(jīng)營(yíng)模式，確保園區(qū)建設(shè)成為真正為企業(yè)發(fā)展賦能的賦能型平臺(tái)。

©鄭州控股主導(dǎo)是強(qiáng)有力保證

在產(chǎn)品打造方面，鄭州天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園充分發(fā)揮M0宗地特性，除了規(guī)劃企業(yè)總部、高層辦公等辦公型產(chǎn)品之外，增加人才公寓、星級(jí)酒店、配套商業(yè)等豐富業(yè)態(tài)，解決企業(yè)辦公、研發(fā)，員工居住、生活等需求。

在園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面，天健湖產(chǎn)業(yè)園制定以“產(chǎn)業(yè)為本，運(yùn)營(yíng)為魂”為核心經(jīng)營(yíng)理念，搭建完善的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，圍繞3+6+N的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)導(dǎo)入大數(shù)據(jù)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)，構(gòu)建起產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)鏈、配套鏈三鏈合一的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，強(qiáng)力賦能企業(yè)發(fā)展。

同樣的，市區(qū)兩級(jí)平臺(tái)公司也給予了產(chǎn)業(yè)園硬核助力。高新區(qū)政府平臺(tái)公司——鄭州高新投資控股集團(tuán)有限公司，作為政府直接對(duì)外的平臺(tái)公司，為園區(qū)緊密撬動(dòng)政府政策和優(yōu)秀資源；鄭州市國(guó)有投資平臺(tái)——鄭州投資控股有限公司則通過(guò)優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等，為園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、投融資、技術(shù)提供有利支持。

©天健湖大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園鳥(niǎo)瞰圖

鄭州控股搭建“科技園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)+高端企業(yè)導(dǎo)入+產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)+上市平臺(tái)搭建+產(chǎn)業(yè)集群聚集”的產(chǎn)業(yè)培育模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局全國(guó)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源聯(lián)動(dòng)；控股公司聯(lián)合香港固高科技成立固高（鄭州）產(chǎn)業(yè)研究院，攜手同濟(jì)大學(xué)、中國(guó)恒天成立高端裝備研究院，公司內(nèi)部成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心，為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)。

在產(chǎn)業(yè)金融方面，控股公司圍繞產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)需求，以鄭州國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展千億基金為支撐，通過(guò)基金定投、融資擔(dān)保兩條主線，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融整體解決方案：成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)基金公司，與光大實(shí)業(yè)、光大控股等大型資本運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)合作，設(shè)立專項(xiàng)子基金，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金保障；以擔(dān)保公司為載體，向各類中小企業(yè)及重大項(xiàng)目提供融資擔(dān)保服務(wù)，解決中小企業(yè)融資難題。

天健湖產(chǎn)業(yè)園在國(guó)有運(yùn)營(yíng)商的支持下，構(gòu)建起良性發(fā)展的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，切實(shí)解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的市場(chǎng)、資金、經(jīng)營(yíng)管理等諸多問(wèn)題，成為國(guó)家大數(shù)據(jù)綜合試驗(yàn)區(qū)中部集聚區(qū)，為河南的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展起到模范帶頭作用。

©高新區(qū)整體規(guī)劃圖

產(chǎn)業(yè)發(fā)展是長(zhǎng)期的過(guò)程，唯有以運(yùn)營(yíng)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)才能服務(wù)好產(chǎn)業(yè)，國(guó)有平臺(tái)背書(shū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造全生命周期運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，為產(chǎn)業(yè)企業(yè)創(chuàng)造最大化價(jià)值，實(shí)現(xiàn)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。

如果說(shuō)過(guò)去的20年是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，那么未來(lái)的時(shí)代一定是產(chǎn)業(yè)的時(shí)代，而且是新興產(chǎn)業(yè)的時(shí)代。國(guó)家通過(guò)去房地產(chǎn)化將各方面資源聚集并重新配置，重振我國(guó)產(chǎn)業(yè)。

©產(chǎn)業(yè)支撐高新區(qū)快速發(fā)展

我們有理由相信，在以運(yùn)營(yíng)為核心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)助力下，我國(guó)產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)飛速發(fā)展時(shí)代，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)更將與大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，成為中國(guó)騰飛世界的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱！