3月25日，銀保監會正式發布《保險資產管理產品管理暫行辦法》，其中規定，保險資管產品可以投資于國債、地方政府債券、中央銀行票據、政府機構債券、金融債券、銀行存款、大額存單、同業存單、公司信用類債券，在銀行間債券市場或者證券交易所市場等經國務院同意設立的交易市場發行的證券化產品，公募證券投資基金、其他債權類資產、權益類資產和銀保監會認可的其他資產。并鼓勵保險資產管理機構在依法合規、商業可持續的前提下，通過發行保險資管產品募集資金投向符合國家戰略和產業政策要求、符合國家供給側結構性改革政策要求的領域。
此前的3月22日，在國務院新聞辦公室舉辦的新聞發布會上，銀保監會副主席周亮表示，目前保險資金的運用余額已經達到了18.8萬億元，銀保監會將進一步深化金融供給側結構性改革，積極支持擴大直接融資，著力提升金融服務實體經濟的質效，圍繞國家的戰略，精準支持對宏觀經濟和區域發展具有帶動作用的重點項目和工程；并支持保險公司遵循市場化的原則依法合規地開展投資運作，開展長期穩健的價值投資。
很多市場人士將這一番表態解讀為保險資金進入資本市場對股市的利好，這當然是有道理的。不過，鑼鼓聽音，我們應該將眼光放得更廣，站在扶持實體經濟的角度去理解監管層對保險資金用途的改革、支持與引導。
摘自《中國產業地產盈利模式創新研究報告》
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回顧原保監會項俊波當政的巔峰時代（2011-2016年），中國保險業總資產從6萬億元猛增到15萬億元，增幅達到250%，“短平快”行為大行其道，各類違規投資現象也開始層出不窮，甚至成為上市公司門口無所忌憚、肆意妄為的“野蠻人”，巨大的風險開始集聚，暗流涌動，直到如今，政策風向驟然變化，中央強力出擊，老虎落馬，大鱷束手，市場一片震蕩。
從2018年開始，在中央防范金融系統性風險的大環境下，保險業又進入強監管周期，要求保險資金“強監管，回本源”，把錢用在“正途”上。其核心邏輯，就在于驅使保險資金流向實體經濟而非在金融體系內空轉，即“脫虛就實”，強迫保險資金從“短期投機”到“長期投資”的趨勢改變，回歸保險資金“做長期資金提供者，而不做短期資金炒作者”的保障本質和行業定位。
摘自《中國產業地產盈利模式創新研究報告》
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問渠那得清如許，為有源頭活水來。
2020年1月，銀保監會發布《關于推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》，明確了“高質量發展”的原則，即“堅持回歸本源、堅持優化結構、堅持強化監管、堅持市場導向、堅持科技賦能”。
著名投資家查理·芒格說過一句話，“所有聰明的投資都是價值投資”。所以，周亮所說的長期穩健的“價值投資”，一方面指的是股市上的“聰明投資”，另一方面我們也可以解讀為順應政策趨勢，圍繞國家的戰略，為了提升實體經濟質效，精準支持對宏觀經濟和區域發展具有帶動作用的重點項目和工程的投資。
作為例證，我們來看下央字頭的保險資金是如何身先垂范做出表率的。
3月20日，中保投資與武漢東湖高新區管委會簽署合作意向書，與東湖高新區管委會、中國交建、興業銀行簽署四方合作協議，發起成立“光谷中交中保城市發展投資基金”，總規模200億元。
這200億元基金中，100億元主要投向光谷面板顯示產業園、光谷筑芯科技產業園、億航無人機產業園、人工智能產業園等新型基礎設施建設項目，50億元投向與光大控股、武漢高科集團、東湖科技金融研究院等合作成立的“中交光谷一帶一路產業基金”，50億元投向與光谷金控等合作成立的“光谷科技發展產業創新基金”，投資武漢建芯、華潤微電子、硬科技加速器等科技自主創新項目及數字經濟、智能智造等科技產業項目。
中保投資是2015年經國務院批復同意，由27家保險公司、15家保險資產管理公司以及4家社會資本共46家股東單位出資設立的投資機構，定位于“世界一流大投行”，緊密圍繞國家產業政策和發展戰略來開展投資，主要為了服務實體經濟發展大局，引導險資進入國家重點戰略和重大項目，服務供給側結構性改革。
中保投資對光谷的此番投資，一方面為了顯示國家對進入新冠肺炎疫情尾聲的武漢城市與產業經濟的鼎力支持，另一方面則明顯看出保險資金對實體經濟和科技提升的重要載體產業園區投資的青睞程度。
據一位中字頭保險投資機構負責人對火花S-Park透露，中保投資還在醞釀發行一支規模更為龐大的粵港澳大灣區投資發展基金，主要投向灣區內的產業園區領域，用于支持產業轉型升級、基礎設施投資和本土實體經濟發展等。
此外，中保投資的“孿生兄弟”——1000億元規模的中國保險投資基金二期，也于2019年11月25日正式注冊成立，主要面向境內保險機構募集，同時向相關金融機構、地方政府等融資。該基金投資方向較之中保投資更加明確和聚焦，主要包括集成電路、先進制造業、制造業轉型升級等國家級戰略性行業基金、國家戰略性行業企業股權、國企混改、國家戰略發展重點區域基礎設施建設和重點項目、產業園區和新型城鎮化建設等。
除了這兩個央字頭的投資機構之外，我們再來看看平安近期更具代表性的幾個動作。
3月5日，中國保險資產管理業協會最新披露的消息顯示，疫情發生后首單保險私募基金“平安創贏—基業投資基金”成功注冊。該基金由平安創贏發起設立，擬募集規模50億元，將投向產業園區創新空間項目、科創空間升級及園區物流項目。
目前，該基金已獲北京市海淀區國資委的大力支持并進行創新聯動，平安創贏將攜手海淀區國資委一起通過優化產業空間、創新金融服務系列措施，有效支持區域內高新技術、科教文化等中小企業發展，精準助力中小企業降低疫情不利影響，為復工復產和創新發展提供堅實保障。
在此前2月份的中國平安2019年財報發布會上，平安首席投資官陳德賢就明確提出了“新型不動產投資”這個概念。他表示，目前市場收益率都是往下走的，平安也要尋找新的品種、新的范圍，過去兩年在看新型不動產方向，這跟國家政策契合，新型不動產包括公租房、基建、康養、產業園、寫字樓、高端綜合體等，因為是長期的資產，對目前的保險資金形成了非常好的匹配。
這些新型不動產方向，很多正是作為華夏幸福第二大股東的平安正在和王文學、吳向東團隊在攜手探索中的焦點。而在華夏幸福至為關鍵的投融資層面，平安近期也做出了強有力的支持。
3月17日，平安養老發布公告，計劃發行“平安養老-九通基業債權投資計劃（三期）”，募資43億元，投資期限為3+3，綜合融資成本采用固定利率暫定為8.22%/年，用于華夏幸福南京經濟技術開發區龍潭新城PPP項目的投資建設，華夏幸福將提供本息全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。
這也是2月份以來平安養老為華夏幸福產業新城PPP投融資做出的第三次支持。此前，平安養老先后宣布成立“平安養老-九通基業債權投資計劃”、“平安養老-九通基業債權投資計劃（二期）”，分別募資30億元（期限2+2+2，成本8.32%）和27億元（期限3+3，成本8.22%），用于浙江省湖州市南潯區產業新城PPP項目和武漢新洲國際航天產業基地PPP項目的投資建設。
至此，3筆債權投資計劃總計規模100億元，真金白銀不僅為華夏幸福的融資增添了充足的彈藥，也為平安養老險在目前市場收益率下行、優質資產荒的不利形勢下找到了較為理想的投資標的，而這也正是當時平安作為重要戰略投資者進入華夏幸福的重要目的之一。
平安養老的百億投資計劃僅僅是平安系全面立體式支持華夏幸福投融資的一個層面而已。2019年6月，華夏幸福以58億元將北京豐臺區麗澤金融商務區的一塊商辦物業資產賣給平安人壽，自己則化身輕資產運營管理方，收取管理費，平安還給它提供了15億元的股東借款，讓華夏幸福繼續得以開發和運營。這也是平安入股以來雙方第一個實質性的業務合作。我們此前在《資本+運營：產業地產呼喚“黑石模式”！》（點擊鏈接查看原文）中有過詳細介紹。
摘自《中國產業地產盈利模式創新研究報告》
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同樣在2019年6月，由平安大華匯通擔任管理人的“平安匯通-華夏幸福武漢市新洲區問津產業新城PPP項目資產支持專項計劃”成立，共計募資21億元，這也是自2017年華夏幸福“固安工業園區新型城鎮化PPP項目資產支持專項計劃”之后，第二次以PPP項目為底層資產進行ABS融資。
順便提一下，3月19日，華夏幸福產業新城PPP項目ABS完成了“帽子戲法”——“中金-華夏幸福德清縣雷甸產業新城PPP項目資產支持專項計劃”成立，成功募資19.1億元。
摘自《中國產業地產盈利模式創新研究報告》
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2019年11月，平安銀行宣布，該行董事會同意給予華夏幸福旗下的九通基業結構化融資額度不超過人民幣30億元，期限為不超過1+N年，通過信托計劃向九通基業發放可續期信托貸款，由華夏幸福提供連帶責任保證擔保。
不得不說，平安這個戰略股東實在當得太貼心了——錢到用時方恨少，在中央一刀切關閉房地產公司所有融資閘門的時候，大家才發現華夏幸福早早傍上平安這個大款是多么的明智和及時。
再說回這個保險債權投資計劃。我們在《中國產業地產盈利模式創新研究報告》專門介紹過，這種融資手段一般主要針對不動產及基礎設施，是一種按照債權方式投資，按照約定支付預期收益并兌付本金的金融產品，這種債權投資計劃主要特點為限定了債權計劃主要是用于社會基礎設施與不動產建設，是深受保險資金歡迎的一種投資模式，比股權投資計劃應用更廣泛。
這是因為，由于保險資金規模較大，保險債權投資計劃多對接交通運輸、城市基建、產業園區等大型項目，或地方重大工程建設，交易結構上直接連接項目融資方，簡單透明，不僅可緩解資金壓力，也是響應中央監管政策、服務實體經濟發展的重要方式。同時，債權投資計劃以固定收益為主，資金成本相對穩定，也與險企負債成本相匹配。
摘自《中國產業地產盈利模式創新研究報告》
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銀保監會最新數據顯示，截至2019年末，保險資管產品余額2.76萬億元，其中債權投資計劃1.27萬億元、股權投資計劃0.12萬億元、組合類保險資管產品1.37萬億元。
火花S-Park梳理公開信息發現，這一類針對產業園區的保險債權投資計劃正在迅速增加。2019年11月20日，中意寧波生態園下屬的平臺公司中意寧波生態園控股集團就發行了這樣一款“保險債權投資計劃”融資產品，總規模12.3億元，期限10年，一期發行10.5億元，主要用于降低融資成本、優化融資期限，支持生態園區的基礎設施建設。這也是寧波市“國家保險創新綜合試驗區”在保險資金融資方面的落地案例，同樣也是寧波市首單在中國保險資產管理業協會發行的融資產品。
火花S-Park查閱中國保險資產管理業協會的官方信息發現，從2020年1月至今，先后有8支投向產業園區的保險債權投資計劃獲準注冊，分別為：
保險機構參與產業地產投資的另一種形式就是直接投資于產業地產商的股權。除了上面平安入股華夏幸福這個典型案例之外，2019年12月，中國太保旗下的中國太保壽險參與了臨港集團旗下上市平臺上海臨港（600848.SH）的定向增發項目，總投資金額26.8576億元，也為上海臨港投資壓力巨大的自貿區新片區內的產業園區載體建設提供了十分重要的資金來源。
據上海臨港公告稱，本次非公開發行的1.99億股股份中，太保資產以其管理的受托資產“中國太平洋人壽保險股份有限公司-分紅-個人分紅”“中國太平洋人壽保險股份有限公司-傳統-普通保險產品”合計認購1.12億股，占本次非公開發行完成后上市公司的股權比例為5.33%。這也是國內險資風格轉向大額長期戰略投資（價值投資）、以保險資金參與產業園區、實體經濟的重要案例。
在接受火花S-Park產業地產30強調研時，臨港集團總裁袁國華也對我們透露，正在和一些低成本的養老保險資金探討合作，將成熟的園區資產賣給對方，再反過來委托臨港來長期運營，形成一種全新的輕資產投融資模式。
摘自《中國產業地產盈利模式創新研究報告》
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除了這些具有中央政府背景的保險機構之外，更多的區域型民間性質的保險機構也在產業園區融資領域活躍起來。
比如由泰山保險、光大永明資管等6家保險公司共同發起的“合源資本”，就是專門嘗試以保險資金參與股權投資，助力新興經濟發展，截至目前，其已分別與山東省內的濰坊市、濱州市、商河縣合作設立以地方中小微企業為主要投向的股權投資基金，同時已落地小微企業投資項目達到7項，涵蓋新型農業企業、地方科技工業園建設、計算機網絡科技企業、生物科技企業等多個領域。
比如在商河經濟開發區，政府平臺公司就通過占比10%的1000萬元財政資金，與合源資本發作發起私募股權投資基金，以確定合作年限、出資比例和回報率的方式，撬動占比另外90%的9000萬元保險資金進入，共同投資于開發區內工業地產開發和標準廠房建設，這也是一種全新的開發區投融資模式探索。
其實此前文章我們已經多次強調過（可參看前文《火花S-Park | 長線金主來了：萬億資金馳援產業園區！》），這么多保險資金在產業地產領域越來越活躍的布局，我們一方面可以判斷，國務院和銀保監會正在大力度調整中國保險資金的投資方向，導向性更強，絕不是像以往那樣玩套利游戲推高實體經濟成本，房地產投資肯定是盡量遏制，下一步大規模的保險基金肯定將會進入到實體經濟的載體產業園區當中）——上述這些案例已經明顯印證了我們的判斷。
另一方面，我們也需要提醒的是，此前很長一段時間的房地產算賬邏輯讓很多保險類資本癡迷于追求過高和過快的回報，形成了一定的路徑依賴，對它們來說，產業園區肯定是一個陌生而迷惑的領域，必須改變過往的慣性和態度，去忍受更長的周期、更低的回報和更大的不確定性，這將是一個痛苦的蛻變期和適應期。
除了保險資金之外，另一個最新數據我們也順便來看一下，疫情之后，各地1.1萬個在建重點項目施工進度正在加快，同時，今年還計劃新開工4000多個重點項目。這么多重點投資項目要想順利施工，地方債資金按時到位是關鍵環節。財政部最新數據顯示，截至3月20日，全國各地發行新增的地方政府債券已經達到14079億元，占提前下達額度的76%，其中發行新增專項債券10233億元。
從債券資金投向看，新增債券資金主要用于交通基礎設施、市政建設和產業園區基礎設施、障性住房、棚戶區改造；生態建設、環境保護、教科文衛、社會保障；糧油儲備、物流及能源基礎設施；脫貧攻堅、易地扶貧搬遷、農林水；自然災害防治及其他。
3月21日，財政部經濟建設司一級巡視員宋秋玲表示，截至3月20日，發行的新增專項債券10233億元，全部用于基礎設施建設。例如，用于鐵路、軌道交通等交通設施建設，還有生態環保、農林水利、市政和產業園區等領域的重大基礎設施項目。
數據顯示，2月份新增地方債資金投向中，市政建設和產業園區基礎設施建設占比34.17%，是最大頭的資本流向。這么多政策性巨額資金進入產業園區領域，本身就很能說明問題了。
不過，這其中還是有兩點需要在最后強調一下，之前我們提出一句話“中國產業地產未來唯一的出路，是賦予園區資本與運營的屬性”。與房地產行業備受打壓掐斷融資形成對比，承載實體經濟和產業發展的產業園區，正在獲得政策和資本層面的巨大紅利——從2020年開始，優質園區資產的全面重估和價值提升已經是大概率事件！
但同時，現在的融資邏輯已經開始轉向，強主體信仰推高融資風險的扭曲邏輯必須改變，投機套利型活法+高杠桿負債為王的激進策略已經走到了盡頭。
用園區項目自身產生的正向凈現金流去支付債務本息，這才是融資的真正內涵。未來產業園區的投融資必須要回歸資產的本源和運營的本質，如果一味強調“強主體/母體”，那可能只會有利和局限于排名靠前、信用等級高的大型企業，馬太效應，大而不倒，資金空轉，卻沒有對扶持實體經濟、鼓勵“小而美”的園區優質資產和優異運營、解決存量資產流動性問題產生應有的示范價值。
而像海航、泛海、方正、安邦這種不務正業的資本玩家和傳統房企們賴以投機套利、迅速滾起雪球的這種高周轉+資本杠桿的“負債為王”時代已死，我們正在進入更注重穩健財務、精細運營、服務實業的“自持時代”！
對產業園區而言，這種邏輯才能倒逼運營者去更好的做好園區的運營服務創新，踏踏實實提升園區本身的品質，這樣才能更好地提高租金水平和入駐率，最終實現正向良性循環，不僅讓園區價值得到提升，也讓入駐園區的實體企業享受更優質的服務，才更能體現和符合“服務實體經濟”的終極使命。
