自2018年高周轉封神以后，房地產項目三分天下，高周轉、均衡性、利潤型三足鼎立格局形成。高周轉項目關注項目的現金流回正周期，利潤型項目關注項目最終的凈利潤率，均衡型項目平衡現金流回正周期和凈利潤率。
當前，除了銷售，投資是各大房企最為關心的事情。隨著疫情“黑天鵝”的影響逐漸消退，四月份房企拿地情緒火熱。4月單月TOP50房企拿地同比增長0.5%，環比增長105.0%；Top100房企同比增長7.2%，環比增長108.9%。有些房企為了拿到地，甚至不惜主動調低經營指標……
到底哪些地能拿，哪些不能拿？為什么同一地塊，有的房企不參與土拍，有的和其他房企激烈廝殺也要拿下，背后的邏輯是什么？土拍市場千變萬化的背后，是否存在一個或幾個經營指標，決定房企拿地的決心。答案是：有的。下面，我們就來詳細說說。
房企拿地，必須關注以下指標
作為一名房地產投資人員，一定繞不開一個指標——IRR（即內部收益率），是一項投資凈現值為0的折現率，內部收益率越大，說明該項投資的年回報率越高。很多房企在前期土地研判時一般就考量兩個指標，一個是凈利潤率，另一個便是IRR。比如，中國金茂就要求凈利潤率及IRR必須達到雙15%的項目才能拿。
當然，對一個房地產項目來說，還存在其他經營指標。這些經營指標相互之間存在聯系，但最終都會與IRR發生關系。他們的關系主要有哪些？
一是資金的時間價值。
資金的時間價值是由于時間的變化，資金絕對數量的增加。由于社會經濟的發展，現有資金作為一種資源投入到社會生產中，一段時間后會發生增殖而引起資金數量的增加。
簡單地說，今天的1塊錢，一定比明天的1塊錢值錢。如果投入一個房地產項目，不能實現資金一定數量的增值，當然不行，但僅僅增值也還不夠，還要考慮時間的長短。
二是資金的利息成本。
除了自有資金，開發商還要從外面借貸資金。同樣一個項目，A公司從銀行的借貸成本是5%，他可以干；B公司的借貸成本是10%，那就干不了了。
三是項目基準收益率。
基準收益率是衡量投資者（個人、機構）投資該活動所能接受的年最低收益率。投資方向不同，基準收益率就不一樣，最終獲得的資金年收益率也不相同。
以房企為例，行業基準收益率為12%。行業頂尖的房企可能要求項目的收益率為15%，甚至20%才會準入；而一般的房企可能要求10%甚至更低就會進行土拍。
部分理財產品出于風險的管控，為了分散投資風險會關注基準收益率。而部分風險投資者可能會更加關注單個項目的最大收益率。
四是折現率。
由于投資者在當期投入資金，在后期會獲得資金的流入。那么如何事前判斷該筆投資是否可行？折現率的引入就可以很好的解決不同時間各類資金的現值。折現率就是把未來的現金折算到現值的一個系數。
折現率與基準收益率性質類似，但是折現率在數值選取上有更大的靈活性，因為不同的投資者要求的折現率不同，管理能力強的投資者和風險偏好者就會要求較高的折現率。
基準收益率是衡量一項投資最可能獲得的年投資回報率，也可以以此為折現率計算凈現值。但是基準收益率只是計算凈現值時的一個折現率，不同的投資者在比選投資方案時會選擇不同的折現率。
五是凈現值。
凈現值就是該筆投資活動各年的凈現金流的現值之和，判斷一項投資是否可行最基本的要求就是凈現值大于零。
NPV：該筆投資的凈現值
（CI-CO）：每年的凈現金流
n：第n年末
i：折現率
（1+i）n：第n年復利終值系數
六是自有資金年回報率。
投資者在一項投資活動中，投入資金每年的收益率。如果開發商自有資金年回報率為10%，那么投資者在年初投入1元，年末會得到1.1元。
七是ROE。
ROE是凈資產收益率，它是指股東投入1元錢，年末賺取的收益。
ROE=（凈利潤）/權益資金
八是 ROIC。
ROIC是投入資本回報率，它是指總投入1元錢，所賺取的綜合收益。
ROIC=（息前稅后利潤）/權益投入+債務投入
房地產項目收益率
受到哪些因素限制
假設某開發商有1000萬現金，那么其有四種方案可以選擇。
1、存入A銀行，年利率5%，每年末返還利息，五年后返還本金。
2、存入B銀行，年利率5%，每年末的利息下一年和本金一同計息，五年后一起返還本金和利息。
3、存入C銀行，年利率5%，每年計息，五年末一起返還利息和本金，且利息下一年不計入本金不能產生利息。
4、投入制造業B公司，當前同類制造企業的基準收益率為6%，預計每年的現金流入分別是300萬，200萬，400萬，300萬,300萬。
各方案五年期間的現金流如下表所示：
各方案的相關財務指標如下表所示：
（1）方案1和方案2的各項指標都相同。方案1的利息在當年返還給投資者；方案2的利息雖然在當年沒有返還給投資者，但是當年的利息通過重新計息又賦予了時間價值。兩者是同一種投資的不同表現形式。
（2）方案1和方案3相比，方案3的凈現值變小，內部收益率也變小。究其原因是在于方案3每年末的利息不僅沒有返還給投資者，同時利息收入也沒有重新賦予其時間價值。方案3上實質上是銀行降低投資者的收益率，對于應付利息的無償使用。
方案3與房地產行業當前面臨的預售監管資金性質類似。即使開發商銷售取得了回款，但是由于其賬戶被監管不能自由使用資金，降低了資金的時間價值，從而影響其內部收益率和凈現值。
（3）方案1和方案4比較，方案4的基準收益率和內部收益率都高于方案1。兩種方案的對比反映的是社會經濟系統的綜合收益率和行業的收益率的差異。銀行利率反映的是社會無風險投資收益率；而行業由于其特殊性，基準收益率各不相同。
行業投資面臨的風險會大于存儲銀行收取利息面臨的風險，因此行業要求的基準收益率都會高于利率。方案4中該行業的基準收益率為6%，高于同期銀行的利率水平5%。房地產要求的收益率則會更高。
方案4的內部收益率為14.83%，即投資資金的年收益率為14.83%。內部收益率大于基準收益率，說明該投資獲益超過行業投資平均收益，該筆投資能獲得較高的回報率。
當前，銷售還處于逐步回暖的過程中，各房企拿地就需要融資。事實上，所有房地產項目都在利用融資杠桿，那么融資杠桿的原理究竟是什么？融資利息又是如何影響IRR的？如何提高項目的IRR？為了回答這些問題，下面以一個模擬案例進行說明。
某房企投資取得一地塊，現有兩個方案。方案一是做融資開發，方案二全部利用自有資金進行開發。
方案一各年現金流量如下表所示：
方案二各年現金流量如下表所示：
由于融資支出在稅前扣除，因此調增方案二各年的所得稅支出。
由于財務費用可以在土增稅中扣除，因此調增方案二的土增稅支出和調減所得稅支出。
本項目增值額超過扣除項目50%，未超過100%。
最終各方案主要的財務數據如下表所示：
融資利息與自有資金IRR
站在項目股東角度，融資利息是一筆支出，隨著利息的增大，自有資金IRR必定減少。自有資金IRR和融資利息i的關系如下圖所示。
①融資利息和自有資金IRR成反比關系。當利息變大時，項目的融資流出就變大，從而導致項目的凈收益就變小。融資利息的變大導致項目收益越來越小，IRR甚至為負值。融資利息i對內部收益率IRR的貢獻隨著i的變大而減少。
②行業會有一個基準收益率i0，高于同期銀行利率i1。對于項目來說，即使融資利息i高于IRR，但是只要最終IRR高于i0，該項投資活動就可行。特殊情況下為了獲得項目的現金流來平衡整個集團的現金流，IRR小于基準利率i0甚至小于銀行利率i1的情況也會發生。
融資對IRR的影響
方案一中存在三個IRR，分別是自有資金IRR、融資IRR、全投資IRR。
自有資金IRR=ROE=16.80%。
融資IRR=融資利息i=13.42%。
全投資IRR=ROIC=16.29%。
方案二中只有一個IRR。
自有資金IRR=ROE=ROIC=13.50%。
①方案一從全投資角度和方案二比較，方案一的內部收益率16.29%大于方案二的13.50%。由于方案一的債權投資本質上來說是項目的負債，因此每年償還的本金和利息可以在所得稅前扣除，同時利息作為財務費用在進行土增稅清算時也可以減少土增稅的繳納。融資的稅費扣除對項目ROIC是正貢獻，任何時候方案一的ROIC都是大于方案二的ROIC。
②方案一i<ROIC<ROE，說明融資利息i對ROE做了正貢獻。投資者進行了股權投資16000萬元和債權投資5000萬元。債權投資即投資者借了金融機構5000萬，然后在每年償還本金和利息。在整個投資中，共計投入21000萬元，年投資回報率為16.29%。由于債權投資為13.42%，低于平均投資回報率16.29%，那么股權投資必行高于平均投資回報率15.37%。
③融資對項目自有資金的影響=資金杠桿x融資利息貢獻X融資稅費貢獻。
資金杠桿=負債/全部資金=5000/21000=23.81%。
融資的稅費貢獻對于項目ROIC始終是正貢獻。
最終融資對項目自有資金的影響取決于資金杠桿；稅費正貢獻；i、ROIC、ROE的三者大小關系。
如果i<ROIC<ROE，資金杠桿越大，融資對自有資金ROE的貢獻就越大。此時融資對項目自有資金貢獻的構成包括稅費正貢獻、資金杠桿與利息正貢獻的共同作用。
如果i=ROIC=ROE，融資只是起到了資金杠桿作用和稅費正貢獻。
如果i>ROIC>ROE，資金杠桿越大，融資成本對ROE1的侵占就越大，導致ROE1越來越小。如果i>ROIC，在融資的稅費正貢獻下，會出現ROE1（方案一）等于ROE2（方案二），此時融資帶來的稅費正貢獻被全部抵消。隨著i逐漸變大，ROE1就變得小于ROE2且越來越小。
時間對IRR的影響
由于資金具有時間價值，為了提高IRR，項目可以讓收入提前，支出后延。在當前政府預售監管政策下，企項目預售的資金并不能隨時提出。在模擬資金監管后，項目的IRR明顯變小。在沒有資金監管時，IRR為16.8%。在資金進行監管時，IRR為15.53%。
由于資金監管，在營銷口徑貨值完成了去化，但是在財務角度并沒有真正意義上取得現金流入。在當前資金監管政策下，項目要綜合策劃，平衡各階段的現金流入和流出，創造最大的IRR。
對于單個房地產項目而言，自有資金IRR（項目ROE）越大，代表獲得的利潤越高。但項目是一項臨時性的活動，有著明確的起止時間，企業卻是一個長久存在的組織，企業的生存是靠不斷獲取新項目持續下去。項目IRR對于企業來說是一種臨時收益，為了實現企業資本持續增值，企業就要把自有資金持續投入到生產中去，實現持續滾動。
自有資金的增值不僅體現在單個項目上，更體現在周轉速度上。對于利潤型項目，較高的凈利潤率意味著房企通過溢價來實現資本的增值；對于高周轉項目，通過現金流快速回正進行再投資實現資本的增值。利潤型項目以較慢的周轉速度較高的凈利潤率實現房企資本的持續增值，高周轉項目則以較快的周轉速度和相對較低的凈利潤率實現房企資本的持續增值。
項目作為房企系統的一環，有時為了整體效益，IRR會偏離企業預期。在儲-建-融-供-銷-存-回-結的大運營系統下，單個項目只是系統中的一環。為了整體系統的安全性，集團會對項目的開發節奏進行控制，使得項目的實際IRR可能低于投資目標版本的IRR。
這個時候，ROE就登場了。ROE決定股東投入資本的回報率，只要ROE滿足要求就意味著該項目可行。ROIC對于項目也至關重要，它作為經營質量，能體現出一個項目的經營邏輯和經營策略。
來源：明源地產研究院
