據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在已上市物業(yè)企業(yè)達(dá)30家，平均動態(tài)市盈率在40倍以上。

其中，碧桂園服務(wù)市值已超千億！

雅生活、綠城服務(wù)等市值也超過了地產(chǎn)板塊市值。

一度被人瞧不起，看作是開發(fā)業(yè)務(wù)附屬品的物業(yè)，為啥一飛沖天，這么牛了？

行業(yè)的核心要素變了

過去“錢、地”很重要

未來“人、房”更重要

地產(chǎn)行業(yè)的四大支柱：錢、地、人、房。

錢、地，這傳統(tǒng)要素好理解。

人，指的是買房、租房的客戶；

房，指的是自己持有的房子。

地產(chǎn)上半場，房企都特別重視錢、地。

有錢就能拿地，有地即使不開發(fā)，等幾年賣出去也能賺錢。

至于“人”，因為房子供不應(yīng)求，房企很少去想是誰買了自己的房子。

而“房”，大多數(shù)房企早年的想法都是“能不持有就不持有”，實在賣不出去被迫持有，等于“砸手里了”。

地產(chǎn)下半場，邏輯徹底變了。

首先是“人”更重要了。

第一，未來幾年，千人購房率 可能會從千分之三十，下降到千分之二十。

到那時，少數(shù)一線城市之外，房子很可能會供大于求。

房子比客戶多，有些項目就會落空、沒人買，嚴(yán)重滯銷。

想要充分了解客戶，針對客戶的需求去做項目，就要重視物業(yè)等后期服務(wù)。

第二，買房客戶，以前是以剛需為主，現(xiàn)在則以改善為主。

也就是說，他們之前買過別的房子。

如果之前買的是甲房企的，這次買的是乙房企的，對于甲房企來說，這個客戶就流失了。

而要增加客戶復(fù)購率、老帶新，也要重視物業(yè)等后期服務(wù)。

第三，中國地產(chǎn)總的開發(fā)規(guī)模，目前已經(jīng)橫盤了。

房企要想持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展，收并購之外，就要延長服務(wù)鏈條。

也就是說，要讓已有的客戶，不僅買房子，還要有別的消費。

而要從只賺賣房的錢，變成“賺70年的錢”，必須依托物業(yè)等平臺。

其次是“房”更重要了。

持有“房”就等于房子砸手里了，這是很多開發(fā)商的執(zhí)念。

其實，即使在之前的快周轉(zhuǎn)時代，持有也不一定比開發(fā)賺得少。

萬科作為優(yōu)秀房企，干了30年開發(fā)，市值一度也就2000多億。

可當(dāng)時的北京國貿(mào)，一、二、三期加起來100多萬平米，每年可以收六七十億的租金，其資產(chǎn)價值也差不多2000億了，而且它沒有負(fù)債。

國貿(mào)這么優(yōu)秀，靠地段，更靠管理運營能力強。

國貿(mào)一平米可以租到600-800元，可相隔100米的別的寫字樓只能到400元、500元。

而到了“租售并舉”的時代，持有“房”就更重要了。

首先，很多土地拿地的時候，都會競自持，不自持就拿不到。

自持的土地相當(dāng)于另一個市場。如果是另一個市場，既然有利潤，為什么不做。

既然要做，當(dāng)然就要做好。要做好，物業(yè)的管理能力就要很強。

其次，之前大家擔(dān)心的回報低、變現(xiàn)難的問題，在REITs落地后，正在逐漸成為歷史。如果你家項目做得很好，你敢于持有。而項目在后續(xù)的運營中，又有了盈利。

那么你就可以在項目建成的第2、3年，通過發(fā)行權(quán)益型REITs，把未來20年的收益一次性套現(xiàn)。

如果你同時也是運營商的話，后續(xù)還可以繼續(xù)賺取管理費等。

不過，這些的前提，都是物業(yè)管理能力要強，要能賺錢。

最后，持有“房”，是保證開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流充足的重要手段。

房企貸款越來越難了，但是手里持有物業(yè)的房企，獲得資金卻相對容易，他們可以通過抵押物業(yè)本身、發(fā)行與其收益相關(guān)的理財產(chǎn)品，等等，獲取現(xiàn)金流。

綜上，因為“人”、“房”這兩大支柱越來越重要。

而這兩大支柱要強，物業(yè)就要強，所以，物業(yè)也就越來越重要，一飛沖天！

那么，物業(yè)的盈利模式主要有哪些呢？

物業(yè)的10大盈利模式

物業(yè)的盈利模式，絕不僅僅是收物業(yè)費。

一、為開發(fā)板塊作出貢獻(xiàn)，減少銷售費用、提升項目溢價

物業(yè)服務(wù)的好，客戶復(fù)購率、老帶新就會高，減少房企營銷費用的支出。

物業(yè)服務(wù)的好，本身可以增加品牌溢價。

物業(yè)在服務(wù)中，對產(chǎn)品了解很深。物業(yè)提前介入產(chǎn)品設(shè)計，也可以提升產(chǎn)品品質(zhì)，提升項目溢價。

二、規(guī)模不斷擴(kuò)大，引入科技力量，基礎(chǔ)服務(wù)也能盈利

大部分物業(yè)企業(yè)并不滿足于只管理住宅。

他們選擇進(jìn)入園區(qū)、商業(yè)，這些更加專業(yè)，護(hù)城河更加深的領(lǐng)域。

不斷擴(kuò)大管理面積，可以攤薄成本。

而增加科技投入，也可以減少成本增加利潤。

以某試點項目為例，項目收費管理面積超60萬平米，住戶約4千戶，通過對整個小區(qū)的門崗、監(jiān)控中心等智能化改造。

按年計算，節(jié)省成本超百萬元，人力資源節(jié)省40%以上，投入回報周期僅為半年。

三、為業(yè)主、租客提供各種增值服務(wù)賺錢

比如，單位里凈水系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)、安保系統(tǒng)的改造。

再比如，家庭里房屋局部翻新、景觀改造、加固等等。

四、輸出科技、大數(shù)據(jù)

碧桂園服務(wù)提供的AI全棧解決方案，可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)迅速部署社區(qū)的AI的能力。

一方面，在整體方案的投入上比行業(yè)同類方案節(jié)約硬件成本20%；另一方面，方案具備可擴(kuò)展性，用戶可以根據(jù)自己所在項目的地理位置，業(yè)主特點配置社區(qū)的AI能力。

碧桂園服務(wù)同時提供強大的各類算法支持。算法覆蓋：安防，品質(zhì)管理，綠化管理，保潔管理，設(shè)備能耗和設(shè)備運維等多個維度，共計20余種算法。

五、房屋中介服務(wù)

業(yè)主和租客、買主，對物業(yè)都有天生的信任感，帶看也方便。

如果增強專業(yè)，物業(yè)可以在房屋租、售市場分一杯羹。

六、提供線下平臺，擇客后，出租或者入股賺錢

物業(yè)是最了解自己管理的空間的了。

持有或者租賃下優(yōu)秀的空間，就可以主動選擇好的服務(wù)商來進(jìn)行合作。

比如教育、美容、健身，等等。可以通過收取租金賺錢，也可以入股分紅。

七、干原來第三方干的事

比如，電梯、外立面、通道、車庫等等地方的廣告位，催生了社區(qū)傳媒。

如果物業(yè)管理規(guī)模大到一定程度，完全可以自己干這事。

八、憑借自身優(yōu)勢，賺政府和國企的錢

這件事不是誰都可以的。要有一定規(guī)模、經(jīng)驗才行。

比如國企職工家屬區(qū)的“三供一業(yè)”（供水、供電、供熱和物業(yè)管理）。2018年，碧桂園服務(wù)開始進(jìn)入這一領(lǐng)域。年報顯示，碧桂園服務(wù)在三供一業(yè)領(lǐng)域的物業(yè)管理業(yè)務(wù)將涉及全國11個省53個城市，管理面積達(dá)到9020萬平方米。

十九大以來，政府“放管服”改革加速推進(jìn)。

在各地政府向社會購買的服務(wù)中，就包括了物業(yè)服務(wù)，道路清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理等，這正是物業(yè)服務(wù)公司們的強項。

這些基礎(chǔ)的服務(wù)以前都是由不同的政府部門分別負(fù)責(zé)的，統(tǒng)一到物業(yè)公司手上之后，政府的管理就更方便了。

九、 賺取流量的錢

之前很多開發(fā)商做O2O失敗，是因為想的太大，啥都想賣。

如果只有幾十萬業(yè)主，和網(wǎng)上動輒幾百幾千萬流量比起來不算啥。

但是，如果只是服務(wù)業(yè)主，順便賺點錢，沒啥不可以。從商家那里抽點成聊勝于無。

十、通過銷售賺取固定資產(chǎn)的增值，通過發(fā)行金融產(chǎn)品收割固定資產(chǎn)的收益

持有的固定資產(chǎn)增值以后，可以通過銷售變現(xiàn)。

不方便銷售的固定資產(chǎn)，則可以通過發(fā)行金融產(chǎn)品，把未來十幾年的收益一次變現(xiàn)