這家公司比90%的上市房企都值錢，憑啥？

長期以來，物業(yè)在地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆谝粋€配角。然而，近幾年其卻成了資本市場的寵兒，甚至風頭有蓋過開發(fā)母公司的勢頭。因為有些物業(yè)公司的市值，早已超過開發(fā)母公司；部分物業(yè)股市值已經(jīng)相當于幾個地產(chǎn)股之和；物業(yè)區(qū)域總，一年兩三百萬年薪也早已不再鮮見。

今年的疫情，更是進一步讓物業(yè)公司占據(jù)了C位，估值水平一路狂飆。當然，隨著越來越多的物業(yè)公司上市，物業(yè)板塊也出現(xiàn)了分化——有的PE（估值倍數(shù)）80多倍，有的是有十幾倍，有的已經(jīng)上市幾年的物業(yè)公司，PE跟地產(chǎn)開發(fā)板塊差不多。顯然資本一點都不傻，真正有價值的公司，才能獲得高估值。

計劃于11月17日上市的金科服務(wù)，顯然屬于前者。11月5日，金科服務(wù)（9666.HK）正式啟動招股，擬全球發(fā)售1.32億股，每股發(fā)行定價41.8港元至47.6港元。以41.8港元/股測算，公司靜態(tài)市盈率約為65倍，動態(tài)市盈率約為48倍。金科服務(wù)為何能值這么多？這不僅是投資者想知道的，更是物業(yè)公司感興趣的——怎樣才能讓自己更值錢。下面，我們就來分析分析。

規(guī)模大、成長快，利潤高

是市場認可的關(guān)鍵

 

近年來，物業(yè)之所以受到資本市場的青睞，是因為其具有現(xiàn)金流穩(wěn)健、輕資產(chǎn)擴張快、周期屬性弱等屬性，而且還是一個巨大的流量入口，增值服務(wù)的想象空間巨大。金科物業(yè)在業(yè)內(nèi)公認的幾大關(guān)鍵指標上，均表現(xiàn)很亮眼。

一、合約及在管合同面積均位列前10，還在飛速成長

根據(jù)中信證券測算，行業(yè)當前的營收共計8421億元，中期市場容量可達到17252億。而大公司的整體市占率只在1%左右。

相比地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，目前物業(yè)行業(yè)的集中度依然偏低，快速做大規(guī)模被視為是建立護城河的最重要手段之一。這一點，金科物業(yè)的優(yōu)勢十分靠前。

首先，金科物業(yè)的體量夠大。

一是全國布局的區(qū)域大。

截至今年上半年，金科服務(wù)的全國化發(fā)展戰(zhàn)略已布局“京津冀、成渝、長三角、中原、長江中游、大灣區(qū)”六大核心城市群，進入24個?。ㄊ校┑?33個城市。

 

二是在管和簽約面積大。

截至今年上半年，金科服務(wù)共有843個已訂約物業(yè)管理項目，合同總建筑面積約為2.56億平方米；旗下管理物業(yè)項目487個，在管總建筑面積約為1.30億平方米。

 

按綜合實力計，金科服務(wù)自2016年至2020年連續(xù)五年被中指研究院評為中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)十強之一，并自2015年至2020年連續(xù)六年西南地區(qū)排名第一。

 

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，截至今年上半年，30家上市物企合計在管面積為26.54億平方米，以此計算平均規(guī)模約在8847萬平方米。金科服務(wù)的在管面積，相當于前者的近1.5倍。

 

三是管理業(yè)態(tài)涵蓋面大。

金科物業(yè)的管理業(yè)態(tài)涵蓋中高端住宅、商寫樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府公建、高校醫(yī)院、軌道交通、旅游景區(qū)、企事業(yè)單位等多種類型。

 

其次，金科物業(yè)的成長夠快。

 

光體量大，如果成長性不足，也很難得到資本市場的認同。

于往績記錄期間，金科服務(wù)實現(xiàn)合同建筑面積及在管建筑面積快速增長。其中，合同面積從2017年的1.39億平方米增至2019年的2.49億平方米，復(fù)合年增長率為33.7%；在管面積則由約6240萬平方米增至1.21億平方米，復(fù)合年增長率為39.0%。

 

這一增速，要遠快于行業(yè)平均水平——期間，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)平均在管面積的復(fù)合年增長率為16.3%。

 

合約面積與在管面積的比值，反映物管公司可預(yù)見的規(guī)模增長潛能。簡單相除，金科服務(wù)的合約在管比達到1.97倍，隨著更多已訂合約項目的交付，其的規(guī)模有望進一步擴大。

 

最后，金科物業(yè)的管理夠深。

 

金科物業(yè)連續(xù)多年在西南地區(qū)的市場份額排名中占據(jù)第一名。僅在重慶一個城市的管理規(guī)模就超過了7700萬平米，在重慶的局部區(qū)域的市場占有率甚至超過了60%。

 

如果說，這是占了地域優(yōu)勢。那么，在江蘇的第二大城市無錫，市場份額已連續(xù)兩年保持第一，則說明了其強大的復(fù)制能力。

 

在中國的服務(wù)行業(yè)里有句名言，中國最好的服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略就是密度戰(zhàn)略。像金科服務(wù)這樣既布局全國，又在區(qū)域有著絕對密度，如果不是做到極致的深、透，是達不到的。

 

二、50%以上的面積來自外拓，而且質(zhì)量很高

 

2015-2019年，金科集團的合同銷售額及銷售面積復(fù)合增長率分別為70.3%和54.8%。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，按合同銷售面積計，金科集團于2019年在中國物業(yè)開發(fā)商中排名第8。金科集團讓金科服務(wù)的長期穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上得到保障。

 

不過，當前資本市場投資物業(yè)公司的基本邏輯是：頭部公司看外拓，中部公司看增速，尾部公司看規(guī)模。

 

外拓方面，金科物業(yè)的表現(xiàn)也很亮眼。2017年至今年上半年，外拓面積占合同總面積持續(xù)維持在60%左右的高位，在管面積中的外拓部分占比逐年提升（如下圖所示）。

 

▲來源：金科服務(wù)招股說明書

 

除在西南具有很強的市場拓展能力外，金科物業(yè)還將這種外拓能力復(fù)制到了全國，比如說在華東華南，66%都來自于第三方；在華中地區(qū)，82%來自于第三方；其他區(qū)域中62%來自獨立第三方。

 

而這一切，都是在短短幾年間完成的——在短短幾年的時間里，通過外部市場獲取的面積，就超過了金科地產(chǎn)20年交付面積的總和。

 

這得首先得益于金科物業(yè)標準優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

 

金科物業(yè)沒有為了追求短時期的面積的增長，而盲目地大量收并購。許多項目，是業(yè)內(nèi)主動邀請金科進駐。

 

因為，每到一個城市，金科服務(wù)都將4000項標準的服務(wù)細節(jié)一一兌現(xiàn)。良好的用戶口碑，讓許多的項目獲取基本上都是業(yè)委會和物業(yè)方主動來找到金科物業(yè)。

 

比如金科物業(yè)前幾年進場的一個純別墅項目——比華利豪園，就是業(yè)委會主動邀請金科物業(yè)進駐的，金科物業(yè)進場后不到一年的時間，滿意度從50%不到上升到90%以上，物業(yè)費從3.6每平米上調(diào)到4.8一平米，但收費率從46%提升到95%以上。原來因為物業(yè)服務(wù)不好而賣房搬走的業(yè)主紛紛搬回來居住，社區(qū)的房價也開始逐步上漲。

 

這樣的例子還有很多。數(shù)據(jù)顯示，金科物業(yè)的用戶滿意度已連續(xù)八年超過90%，領(lǐng)先于行業(yè)百強均值近16個百分點。

 

三、高毛利業(yè)務(wù)占比快速攀升，利潤跑贏營收

 

規(guī)模是一方面，但增長是否有質(zhì)量，還得看營收、利潤。如果只有規(guī)模，沒有利潤那就是虛胖。這方面，金科物業(yè)也交出了高分卷。憑借廣泛的物業(yè)管理項目組合及有效經(jīng)營，金科服務(wù)在過往實現(xiàn)了收益、利潤雙增長。

 

2017年-2019年，金科服務(wù)的收益由10.47億元人民幣（下同）大幅增至23.28億元，復(fù)合年增長率約為49.1%；同期，凈利潤由1.14億元大幅增至3.74億元，復(fù)合年增長率約為81.5%。

 

進入2020年，疫情影響之下民眾愈加意識到物業(yè)管理的重要性，金科服務(wù)的成績進一步彰顯，上半年其實現(xiàn)收益13.70億元、實現(xiàn)純利3.03億元，分別較2019年同期增加36.24%及82.67%。

 

▲金科服務(wù)利潤表（資料來源：招股書）

 

利潤增速跑贏收益增速，表明金科服務(wù)的盈利能力在逐步增強。招股書披露，2017-2019年及2020上半年其的整體毛利率分別26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，整體呈現(xiàn)上升的勢頭。

 

而且，這一勢頭還將繼續(xù)保持。

 

招股書顯示，當下金科服務(wù)有物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及智慧科技服務(wù)四條業(yè)務(wù)線。

 

傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)收益貢獻率從2017年的72.7%降至2019年的62.9%，同期，非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及智慧科技服務(wù)分別從19.4%、7.3%和0.6%增加至25.6%、10.3%和1.2%。

 

增值服務(wù)和科技服務(wù)的毛利率要高于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，正是因為高毛利分部占比擴大，導(dǎo)致金科服務(wù)的整體盈利增強。

 

隨著物業(yè)管理服務(wù)之外的業(yè)務(wù)占比繼續(xù)擴大，金科服務(wù)的毛利水平還有進一步提升空間。即便按照現(xiàn)有的收入和利潤的增速，當前65倍的靜態(tài)市盈率和48倍的動態(tài)市盈率很快就會被消化掉。事實上，靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率相差17，本身就是一個最有力的說明（前者按去年全年的業(yè)績計算，后者按今年上半年的業(yè)績計算）。

 

 

高質(zhì)量基石投資者的引入

將強化其多業(yè)態(tài)外拓能力

 

住宅物業(yè)板塊的優(yōu)點是十分穩(wěn)定，只要客戶滿意不是太差，就不會丟掉，但是缺點也比較明顯——上調(diào)物業(yè)費的抗性較大，利潤不高。

 

中國物管協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2018年500強物企非住宅領(lǐng)域的管理面積占比才36.52%，但營收占比卻高出一半以上，達到了52.38%……

 

▲來源：中國物管協(xié)會

 

據(jù)華泰研究所推測，預(yù)計到2025年，我國非住宅物業(yè)管理市場規(guī)模有望達到8000億元。因此，近年來，上市物企的收并購項目也逐漸傾向非住領(lǐng)域。

嘉和家業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，由上市物企發(fā)起的收并購超20起，其中近四成標的服務(wù)業(yè)態(tài)均為非住宅物業(yè)。

 

一、非住宅的在管面積已達2100萬方，幾乎全靠外拓取得

 

金科服務(wù)近年來，特別是今年以來公司加快了在非住宅板塊的發(fā)展。截止到今年半年報，非住宅的在管面積已達2100萬方，幾乎全靠外拓取得。

 

目前，金科服務(wù)在管的辦公寫字樓超400萬平方米，產(chǎn)業(yè)項目超600萬平方米，學(xué)校超200萬平方米，醫(yī)院近50萬平方米，商業(yè)超150萬平方米。

 

僅2019年，金科服務(wù)就先后與四川雅安名山區(qū)、安徽宣城、西藏昌都經(jīng)開區(qū)等各級政府就智慧安防、智慧企服、智慧運營等智慧城市服務(wù)多個方面達成全面戰(zhàn)略協(xié)議。

 

強大市場化多業(yè)態(tài)外拓能力現(xiàn)在已經(jīng)是金科的核心能力之一。這個能力買不來，也不可能短期構(gòu)建。因為，非住宅業(yè)態(tài)的管理，需要更高的水平。

 

比如，2015年底，耗資兩億建成的、西南地區(qū)最大的保時捷中心重慶南岸保時捷中心啟動試營業(yè)。為了使現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)全球頂級的標準，重慶南岸保時捷中心在尋求物業(yè)服務(wù)合作時提出了多達30個大項、240個分項的精細化作業(yè)標準。

 

保時捷狠，金科服務(wù)更狠，針對此制定出擁有1612項細化標準的服務(wù)方案，以“比標準更標準”的極致服務(wù)拿到入場券，于2016年10月正式開始為重慶南岸保時捷中心提供服務(wù)。

 

▲金科服務(wù)為保時捷提供服務(wù)

 

二、高質(zhì)量基石投資者的引入，將進一步強化其外拓能力

 

上市之后，金科服務(wù)多業(yè)態(tài)的外拓能力，還將進一步增強。

 

本次金科服務(wù)擬在全球發(fā)售132,911,400股股份，其中香港發(fā)售11,962,000股，國際發(fā)售120,949,400股；每股發(fā)售區(qū)間為41.8港元至47.6港元，以44.7港元的中位數(shù)計，經(jīng)扣除就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷傭金及其他估計開支后，預(yù)計所得款凈額約為57.38億港元。

 

如此巨額的資金，無疑是金科物業(yè)飛速發(fā)展的助推劑——金科服務(wù)在招股書中表示，未來將聚焦核心區(qū)域，通過擴大地域覆蓋范圍及業(yè)務(wù)規(guī)模鞏固領(lǐng)先的市場地位，為此其擬將募資所得款的約60.0%用于收購及投資。

 

同時，金科服務(wù)此次引入了泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金啟融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共計10名知名基石投資者。

 

一方面，知名基石投資者的認購，無疑是十分強有力的背書，因為10名基石投資者合計認購金額為26.737億港元，約占總募資金額的40%，客觀上有利于后續(xù)股價的穩(wěn)定。

 

另一方面，這些知名機構(gòu)投資過大量企業(yè)，這其中就有部分和金科服務(wù)存在合作的可能，比如已經(jīng)和金科服務(wù)建立合作的京東，就是高瓴資本投資過的公司，后續(xù)，這些基石投資者進一步撮合金科服務(wù)和其投資對象的合作，還能強化金科服務(wù)多元業(yè)態(tài)的拓展能力。

 

 

高素質(zhì)人才隊伍和對科技的深度應(yīng)用

能夠支撐其規(guī)模持續(xù)擴張

 

物業(yè)管理是人力密集型行業(yè)，如何保證在復(fù)制的過程中，服務(wù)動作、水平不變形，是支撐規(guī)模持續(xù)擴張的關(guān)鍵。

 

有些物管公司的合同面積和在管面積都很大， 但市場長期不看好，估值水平跟開發(fā)板塊幾乎無異，就是管理團隊不給力。

 

這需要高水平的員工隊伍以及智慧科技的加持。

 

金科服務(wù)的管理團隊是一群80、90后。年輕的管理團隊，不僅更有激情，而且也更容易讓創(chuàng)新源源不斷地涌現(xiàn)。

 

同時，金科服務(wù)十分重視人才的培養(yǎng)。進入公司的每一個員工，都要接受嚴格的培訓(xùn)。

 

由于從公司創(chuàng)立開始，金科服務(wù)就把體系化和標準化做為企業(yè)治理的重要方式，不僅在很早就獲得了質(zhì)量、安全、環(huán)境三大行業(yè)認證，而且還把管理的項目業(yè)態(tài)按“金管家”、“金悅家”、“金慧家”進行專業(yè)化的細分管理。讓每一個服務(wù)動作從員工第一天進公司開始，就不斷強化培訓(xùn)，直到形成記憶。

同時，在服務(wù)人才的培養(yǎng)方面，金科服務(wù)打造了“金科金鑰匙”、“金科夢之隊”兩大人才保障體系，每年定期進行評選、考核。各種學(xué)習(xí)的機會（如下圖所示），讓優(yōu)秀的服務(wù)人才可以在自己的通道里快速成長。

 

優(yōu)秀的團隊，確保了金科服務(wù)在擴張復(fù)制的過程中，能夠保證服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定輸出，形成正向循環(huán)……

 

當然，人效的提升終究是有限度的，因此加強科技的應(yīng)用必不可少。就目前來看，物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)鏈條上，科技應(yīng)用場景最豐富，而且應(yīng)用最充分的領(lǐng)域。

 

科技賦能城市空間是金科服務(wù)最大的特點，其聯(lián)手微軟中國打造的“天啟大數(shù)據(jù)系統(tǒng)”扮演了重要角色，成為“物業(yè)決策AI”大腦，滿足商業(yè)樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府公建等多種場景的服務(wù)需求。

 

▲金科天啟兩江科技健康城智慧系統(tǒng)

 

在住宅社區(qū)智慧解決方案方面，金科服務(wù)實現(xiàn)了智慧生活、智慧健康在內(nèi)的8大核心功能模塊。

 

在非住宅智慧解決方案方面，金科服務(wù)通過智能門禁、智能道閘、智能云監(jiān)控系統(tǒng)，實現(xiàn)全方位智慧安防、立體監(jiān)控和智能聯(lián)動，全面掌握人員、車輛、設(shè)施、能耗、空間等關(guān)鍵運營指標，幫助園區(qū)提升管理運營效率。

 

……

 

通過科技賦能物業(yè)服務(wù)，金科服務(wù)不僅提升了服務(wù)效率，更升級了客戶體驗。今年疫情期間，通過云測管和云監(jiān)控，重點人群只要進入社區(qū)，就可以進行六層的接觸跟蹤；只要身邊有人跟他接觸過，后臺就可以生成相關(guān)數(shù)據(jù)。在疫情防控期間，金科服務(wù)的700多個項目沒有發(fā)生一起交叉感染！

 

事實上，金科服務(wù)早已提出「服務(wù)+科技，服務(wù)+生態(tài)」的發(fā)展戰(zhàn)略。在招股書中，金科服務(wù)表示，此次募資所得款的約10.0%將用于數(shù)字化管理系統(tǒng)及自動化運營，以進一步優(yōu)化智能系統(tǒng)平臺，提高服務(wù)質(zhì)量和運營效率。

 

金科服務(wù)已經(jīng)不是一個傳統(tǒng)意義層面上的物業(yè)公司了，而是一個為城市生活提供智慧服務(wù)綜合解決方案的服務(wù)商！

 

小結(jié)

 

物業(yè)管理行業(yè)的市場空間巨大，而且服務(wù)場景正在被不斷重新定義。但機會并非屬于每一家公司。因為門檻正在不斷被拔高。

 

空間上，物業(yè)公司需要從小區(qū)走向城市；方式上，要由傳統(tǒng)走向智慧科技；場景上，要由服務(wù)單一場景向服務(wù)多元場景的升級；物管公司只有不斷拓展自身的邊界，打破企業(yè)的邊界，甚至重新定義物業(yè)服務(wù)，才能持續(xù)增長，獲得資本的青睞……從這個趨勢來看，金科服務(wù)的實踐，無疑具有重要的借鑒意義。