產(chǎn)品線迭新，光大安石重塑價值增長

從曾經(jīng)的爛尾樓煥新升級為全新商業(yè)體，從默默無聞到現(xiàn)在繁華商圈的商業(yè)地標，十年成長期，重慶觀音橋大融城逐漸磨礪成存量改造的典范，也承載銘刻了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十年的變遷。

 

金秋，重慶觀音橋大融城迎來了這座商業(yè)體的第一個十年，也交出了疫情之后令人矚目的業(yè)績答卷：國慶期間，客流總計突破138萬人，同比提升35%，銷售過6500萬，同比提升41%，因疫情而放緩的外立面及建筑內(nèi)裝全面升級煥新也重啟加速，一個更現(xiàn)代、更交互的商業(yè)體將迎來更多消費者的關(guān)注。

而另一端，在資本市場，觀音橋大融城也成績斐然，2019年光大安石百億商業(yè)儲架類REITs第二期產(chǎn)品——“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第2期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立，發(fā)行總規(guī)模29億元，這是中國境內(nèi)第一單承續(xù)發(fā)行的股權(quán)型類REITs，在公募REITs渠道尚未開放的今天，對境內(nèi)現(xiàn)存各類股權(quán)型類REITs產(chǎn)品的退出方式均有著示范性意義。

 

這一切，離不開幕后操盤手光大安石。從戰(zhàn)略思維到精細化運營，打通“募、投、管、退 ”全產(chǎn)業(yè)鏈。究竟光大安石在盤活存量資產(chǎn)方面有何秘訣，如何挖掘被低估的商業(yè)價值，又是如何進行戰(zhàn)略布局？贏商網(wǎng)對話光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官周頌明，探尋到了答案。

 

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商業(yè)首作的走紅

 

光大安石的商業(yè)之路起步于重慶，更確切地說，來自于觀音橋大融城的打造。

 

2009年底，光大安石與聯(lián)想控股旗下融科智地拿下名為“現(xiàn)代廣場”的爛尾樓，對其進行調(diào)整改造。2013年，原本只是財務(wù)投資人的光大安石，全面接手觀音橋大融城的經(jīng)營管理，迅速梳理組建了全新的運營團隊，一年間，項目根據(jù)客群和競爭優(yōu)勢重塑了項目定位，調(diào)整優(yōu)化近40%的商業(yè)面積，變身為重慶首家“青年主題購物公園”，為之后穩(wěn)定持續(xù)的經(jīng)營打下了堅實的基礎(chǔ)。

 

正是由于細分市場，定位精準，讓觀音橋大融城在百貨商場、購物中心集聚的觀音橋商圈中脫穎而出。2019年7月，贏商大數(shù)據(jù)與中城商業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了“2019年上半年全國購物中心客流規(guī)模指數(shù)榜單”，觀音橋大融城在全國已開業(yè)的3745個購物中心中位列前三。目前觀音橋大融城的平均日均客流達到10萬人次，周末節(jié)假日超15萬人次，實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的不斷提升。

實際上，定位只是第一步，持續(xù)不斷優(yōu)化升級，才是項目的立足之本。在采訪中，周頌明回顧了項目操盤之初的一系列動作，包含：

 

• 硬件方面，打通了觀音橋大融城通往北城天街的通道以增強商圈內(nèi)的通達性；增加飛天電梯實現(xiàn)瀑布式導(dǎo)流；將單動線改為雙動線；

 

• 內(nèi)容方面，改造難度最大的LG層，以 “去主力店”為做法，主題營造，吸引了一大批高坪效的主題餐飲。

 

周頌明告訴贏商網(wǎng)，觀音橋大融城每年都在積極調(diào)整，根據(jù)經(jīng)營數(shù)據(jù)和市場變化，以超過20%的主動調(diào)整比例，保持項目的“常態(tài)化煥新”。

 

2

 

因地制宜，多產(chǎn)品線應(yīng)運而生

 

 

以資本的角度挖掘存量市場，找尋被價值低估的商業(yè)項目，通過重塑定位、硬件改造、業(yè)態(tài)組合等方式再造商業(yè)項目，是光大安石的盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵。

 

“因地制宜”是光大安石長期遵循的操盤理念，每進駐一個城市，都會根據(jù)項目周邊的競爭格局、商業(yè)特點、目標人群進行定位，深度挖掘其潛在價值，而非按照統(tǒng)一的模式，流程化地打造商業(yè)標品。在此商業(yè)模式下，光大安石打造了重慶觀音橋大融城、上海靜安大融城、西安大融城等諸多不同商業(yè)形態(tài)的成功案例。

 

■ 在上海靜安，大融城所處區(qū)域以住宅人群為主，密度極高，項目定位為全客層。在客流與銷售基數(shù)穩(wěn)步攀升的基礎(chǔ)上，項目又以其街區(qū)為顯著優(yōu)勢，打造更為開放、空間尺度更高維的舒適生活場景；在外區(qū)，以運動為主軸，打造國際標準的球場，為項目吸附更多的年輕流量。

 

◎上海靜安大融城

 

■ 在西安，首次進駐北城的大融城，直面已成熟運維且大體量的熙地港項目，打極致的差異化路線，定位輕奢，引入18個國際一線化妝品品牌，以豐富的市場活動和細致化的運維管理，迅速晉級為西安城市級潮流地標。

 

◎西安大融城

 

與此同時，光大安石依據(jù)資產(chǎn)形態(tài)的不同，定制化開發(fā)了豐富多維的產(chǎn)品線，包含：Art Park大融城、IMIX PARK大融城、大融城生活館、文旅商業(yè)中心，及占據(jù)重慶專業(yè)市場頭部的大融匯。

 

贏商網(wǎng)獲悉，光大安石在商業(yè)板塊打造的全新品質(zhì)生活產(chǎn)品線—Art Park即將亮相。這是一個以建筑致敬城市的產(chǎn)品線，踐行藝術(shù)浸潤、自由創(chuàng)造、回歸本真和健康生活的品牌精神，致力于為新消費形式下的新人群，締造更多元、現(xiàn)代的互聯(lián)空間。目前，該產(chǎn)品線在上海、北京均有布局，分別是上海虹橋中心Art Park大融城、北京新光大中心Art Park大融城、北京中關(guān)村Art Park大融城。

 

◎北京新光大中心Art Park大融城（在建）

 

◎上海虹橋中心Art Park大融城（在建）

 

◎北京中關(guān)村Art Park大融城（在建）

 

“消費是需要引導(dǎo)的，需要關(guān)注商業(yè)場景中人與人的交互，隨著物質(zhì)消費向精神消費過渡，消費者更注重內(nèi)心的感覺。基于此，我們打造了Art Park大融城這一產(chǎn)品線，著重強調(diào)生活品質(zhì)，并根據(jù)不同人群的屬性，增加相應(yīng)的社交功能屬性和主題”，對于該產(chǎn)品線的誕生，周頌明如是回應(yīng)道。

 

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值得關(guān)注的是，“輕重并舉”也是光大安石布局全國的核心戰(zhàn)略。周頌明表示，在擴張的過程中，也考慮與地產(chǎn)商合作進行輕資產(chǎn)管理輸出。不過，在城市和項目的選擇上，還是會保持一貫的慎重，尤其是對于新進入的市場，會有一定的風(fēng)控要求。“光大安石不會一味追求規(guī)模，而是看整體的聲譽、品質(zhì)與回報。”

 

基于此，光大安石以“核心城市”+“區(qū)域聚焦”的策略布局長三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝陜等核心城市、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，截止目前，已形成了“全國10城19座商業(yè)項目”的版圖布局，總管理規(guī)模過200萬平方米。

 

◎光大安石商業(yè)全國布局圖

 

3

 

基金與商業(yè)地產(chǎn)的高度融合

 

作為光大控股與光大嘉寶在房地產(chǎn)領(lǐng)域的唯一排他性投資和資管平臺，光大安石連續(xù)六年榮膺“中國房地產(chǎn)基金綜合能力TOP10”榜首，其資本能力是毋庸置疑的，而自觀音橋大融城后，光大安石投身于商業(yè)地產(chǎn)運營，也讓業(yè)界看到了其強大的精細化管理能力。

 

2018年末，光大安石100億規(guī)模的儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs獲批，成為中國首單成功獲批的地產(chǎn)基金儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，并先后成功設(shè)立了上海靜安大融城、重慶觀音橋大融城、西安大融城共3期資產(chǎn)支持專項計劃，實現(xiàn)百億商業(yè)儲架發(fā)行圓滿收官，為企業(yè)資金回流、提升回報、促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了保障。

 

作為國內(nèi)極少數(shù)的投融管退全鏈條運作的不動產(chǎn)基金管理人，光大安石是以資產(chǎn)退出為起點，倒推資產(chǎn)獲取的判斷標準和運營管理要求，其一體化能力是其他地產(chǎn)商無法比擬的。

 

截至2020年9月末，通過各種機會型、增值型基金，光大安石累計管理規(guī)模超過1260億人民幣，在管基金規(guī)模480億，已成功退出超過780億投資、118個項目。

 

對于光大安石目前取得的成就，周頌明認為，除了商業(yè)模式的創(chuàng)新、產(chǎn)品靈活性外，還應(yīng)歸功于團隊。在長期的不動產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理實踐中，光大安石培育了資深的本土投資及運營管理團隊，正是團隊的務(wù)實、自我驅(qū)動精神，為光大安石的商業(yè)版圖，奠定了堅實的基礎(chǔ)。