狄更斯在《雙城記》里寫道：“這是最好的時代，也是最壞的時代。”
縱觀整個2020年，國內在防止新冠肺炎擴散方面成績斐然，緩解了疫情對本地經濟與房地產市場的影響。但5月以來房地產調控收緊，預示著國家經濟轉型的決心依舊，加之，黑天鵝事件后，房地產高價值的假象與低租金之間的矛盾愈演愈烈，一方面交易周期被大大拉長，另一方面，從長遠來看，房地產價值的走低，不可避免。
如浪花過后留下的新貝殼，隨著地產經濟衰退后果的凸顯，商業地產的細分領域開始出現新的機會與趨勢。比如，去中心化的靈活辦公空間開始嶄露頭角、酒店衰退帶來的租賃住宅興起、小型購物中心成為趨勢、商業地產證券化勢在必行等等。
進窄門，走遠路，見微光。正如貓頭鷹研究所元旦發出的賀歲卡所言：
以普華永道的《2021年亞太房地產市場新興趨勢報告》為依托，結合國內實踐與案例，貓頭鷹研究所總結了商業地產市場的七大新興趨勢。
1
騰籠換鳥
并購改造成為新熱潮
一線城市強勁的經濟增長導致城市土地日益短缺，同時很多場所逐漸老化或不能滿足當前的使用需求。
因此，各地方政府希望借助城市的更新改造，挖掘更多的可開發土地，并不斷提出各種倡議，以便簡化相關規定、批準程序以及土地轉化過程。
此外，相關政府部門還出臺了詳細的規定，正式確定了相關行政流程，從容積率到土地使用權轉化再到土地溢價計算都有章可循。
在諸多促進因素的推動下，城市的更新改造已經成為國內開發商獲取土地的主要來源。
在商業地產領域，并購改造的項目越來越多，比如德基接手雨潤國際廣場，寶能盤下魔都上環“爛尾”公寓地塊，推出“寶能中環中心”，凱德在呼和浩特收購在建物業，打造內蒙古首座綠色購物花園，唯品會購入安糧國貿購物中心，布局全國首家城市奧萊等等。
并購改造項目凱德廣場·諾和木勒
無論是知名開發商還是行業新入局者，我們都清晰可見其對并購改造領域的試水。
數據顯示，2020年上半年開業的商業項目中，存量改造已占比高達13%，高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看，存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經濟相對發達的城市。
這主要是因為城市化進程早的城市，及城市中心位置項目投運時間早，不管是硬件還是軟件設施都與當下購物中心發展需求有出入，需要“更新換代”，且存量改造項目一般都是面積較小、業態單一的傳統的商業，為適應市場競爭，需要調整升級。因此，經濟和商業發展較早、發達的城市的物業，走向了升級改造的路程。
從具體區位上來看，存改項目多數位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周邊的商業、住宅配套十分完善。但寸土寸金的區位也意味著空置地塊的罕見，所以，存量改造已經漸漸成為開發商搶占核心商圈的唯一途徑。
更為重要的是，存量改造項目的低成本拿地，才是對開發商致命的誘惑。一位活躍在深圳城市更新領域的開發商表示，目前在深圳周邊廠房類商改項目的平均地價為1.4-1.5萬元/平米，而常規土地拍賣地價則在4-5萬元/平米之間，只此一項，開發商就可獲得40%到50%的毛利潤，大大高于常規項目20%-25%的盈利水平。
高利、成熟商圈……存量改造身上的這些閃光點，無疑照亮了商業地產商向一二線城市的擴張之路，可以預期，在核心城市，存改項目將越來越多，并成為市場主流。
2
寫字樓市場：
共享空間被疫情挽救
去中心化辦公空間成為市場“新貴”
新冠疫情對辦公市場造成了深遠的影響，有的領域因疫情扭轉了頹勢，有的則因疫情改變了原有格局。比如，2020年開始下滑的共享辦公空間，就因疫情再次受到市場青睞，而原本最受歡迎的核心區辦公市場卻遭到了冷遇，去中心化的辦公市場趨勢漸漸顯現。
從近年全球市場來看，共享辦公空間的運營商已經成為閑置辦公空間最大的接盤俠。但到了2020年，由于大肆擴張帶來的利潤下降，很多共享空間不僅終止了擴展計劃，還把空間還給了業主。但誰也沒想到，新冠疫情帶來的經濟衰退卻在這個時候拉了共享辦公一把。
疫情之后，很多公司迎來了發展的困難期，相對于傳統的辦公空間，這時的公司確實更愿意租賃服務式共享辦公室。
一位馬尼拉業主表示，如果空置率開始上升，那么“我們會對空間進行切割，改造為靈活的服務式辦公室，也就是1000㎡的樓面會分切成10個100㎡的空間。我認為這只是個時間問題，尤其是大型辦公室用戶。”
普華永道在《2021年亞太房地產市場新興趨勢報告》針對不同行業進行了調研，55%的業主已經開始趨向于使用共享辦公空間。
目前對于貴公司而言共享辦公空間之于安置員工的重要性如何？
此外，如今更多的業主選擇開辦自己的共享設施，而不是僅僅將空間出租給共享辦公空間運營商。雖然很多業主仍然不愿意參與到復雜的設計、裝修以及此類業務的運營，但大型業主希望親歷親為或采用混合分紅模式的意愿越來越強烈。
上海一位基金經理表示：“我認為服務型辦公空間運營商與業主的關系將朝著酒店型工作關系發展，那樣的話他們之間的經濟利益和風險/回報將會得到更好的平衡。最后問題將會歸結為運營質量、使用體驗以及業主想要提供給租客的便利設施。”
總體而言，共享空間的起死回生主要還是因為更低的租賃成本，同時，對低價的需求也在推動辦公市場走向去中心化。
經濟衰退之下，租戶的盈利能力下降，為了降低成本，越來越多的租戶選擇搬到租金便宜的地方。
一位香港的行業顧問表示：“他們所關注的不是他們是否應該讓租戶回到原來的辦公室，而是這些租戶能夠回到哪里？眼下，我正在為客戶制定大量突發事件預案，其中關注的重點是成本——新冠疫情讓人們有機會重新評估，并反思自己是否需要在中央商務區辦公。”
推動租客離開中心區的另一個因素是遠程辦公的快速發展。疫情期間，在家辦公倒逼遠程辦公急速完善，也讓更多的業主意識到在家辦公的可能性，疫情爆發后，受訪公司平均每周居家辦公的天數持續上漲。
一位受訪者表示：“我認為形勢發生了一些變化，以前絕對是以雇主為中心，但現在，在辦公空間的選擇方面似乎更多的考慮員工了——因此，至少在副中心的基礎上，他們會將辦公地點設置在員工居住的地方。招募新租客時，如果雇主能夠為員工提供便利的辦公地點，那么招募的成功率會更高。”
疫情爆發前后平均每周居家辦公天數
無論是受員工居家辦公驅動，還是更多的公司選擇在中央商務區以外的地方尋找更便宜的空間，分散型工作場所的任何大規模變化都必然會導致副中心辦公空間需求的上漲還會促進更多二級中央商務區的發展。
3
購物中心市場線上+疫情沖擊之下購物中心需轉向本地化
與西方國家的情況一樣，多年來整個亞太地區的傳統零售設施收到線上零售的打擊，節節敗退。eMarketer的統計數據表明，從線下到線上的轉變來得的確太過迅速，以至于2020年全球62.6%的線上銷售額都由亞太市場貢獻。
2020年亞太地區電子商務占零售總額的份額
因此，使用線上平臺的趨勢本已強勁，而疫情毫無疑問進一步加快了這種趨勢。
但不同的零售類型所受到的影響也大相徑庭。例如，奢侈品零售具有極強的地域力。部分原因是奢侈品消費者更喜歡實體店的購物體驗，還有一部分原因是旅行禁令讓奢侈品消費不得不從國外轉移到國內。
一位商場運營商表示：“我們發現銷售奢侈品的最高端購物中心也躋身業績最好的零售類型之列。因為消費者不能像之前一樣前往海外購物，所以只能經常光顧國內的高端購物中心了。
但一個城市高端的購物中心畢竟有限，其他商業體為了應對線上與疫情的沖擊，開始對他們的商業空間重新定位或是改變運營模式，比如，不少購物中心開始塌下心來研究自己的客戶群。
在游客消費占比大的市場，這種轉變更為明顯，運營商開始關注并研究本地消費者。商場開始減少品牌店，并推出更適宜本地消費者需求的項目，更多的吸收那些對本地消費者有吸引力的店鋪。
一位香港的運營商表示：“我認為目前商場關注更多的是增加到訪率，這樣，消費者會定期或不間斷逛商場，運營商還應做足安全措施，目前這種本地化的色彩非常濃厚。”
上海一位大型零售地產業主表示，新冠疫情爆發高峰期間，國內旅行禁令致使零售運營商“將目光轉向本地消費者，并著眼于忠誠度和促銷手段。我們還開展了一些再促銷活動，引進了領先上市最新商品的旗艦店來吸引當地和外地消費者。這是積極的舉措——盡管顧客人數尚未增加，但銷售額增加了。”
同時，促銷也比過去“更實在”，策劃者更多的關注場所感的營造，而不再以榨取途徑此地的游客錢財為目標。
一位受訪者表示：“從運營角度來看，零售設施運營商現在更多的是站在市鎮中心的角度思考問題，而不是以一個商場的角度。”
換言之，從服務本地視角出發，購物中心更像是一個城市功能的“集合店”，以前商業體關注的是客流，現在的關注的是如何成為消費者生活的一部分，而且是長期的一部分。
總體來看，購物中心本土化的戰略會起到雙重作用。一方面可以支撐收入，另一方面可以鼓勵以前不接地氣得零售商服務當地社區，成為真正的生活中心。
4
購物中心市場：
5-10萬㎡中小型購物中心
成為市場主流物業規模
追求高大上的購物中心已成為一種歷史，現在的主題是廣泛分布于各處的數量更多的較小商業設施，過去，5-10萬㎡的中小型購物中心被認為缺乏競爭力。
如今，“人們認為這是基于周邊消費者需求而產生的剛剛好的面積規模，距離方便，逛起來也舒服。”
數據顯示，在2019年新開商業項目中，規模在5至10萬㎡的購物中心數量最多，占比48%；2至5萬㎡的購物中心數量占比約30%；10至15萬㎡占比約17%；15萬㎡以上占比約5%。
與2018年同期相比，5-10萬㎡規模的商業體開業數量激增，從35%提升至48%，其余三種體量占比均有不同程度的縮減。
其中，在一線城市，這種體量上的細分更甚，更小的體量更受歡迎。2019年上海開業的36個購物中心中，商業面積在3-5萬方以內的購物中心共13個，占一年總開業量的36.11%，5-8萬方的購物中心有12個，占比約33.33%，8-10萬方的購物中心有5個，超過10萬方的購物中心為6個。
總體來看，5-10萬㎡的一站式商業中心已經成為近年來最常見的商業模式，這些更為小巧的商業體融合了購物、吃喝玩樂等基本消費需求，也引入了劇院、娛樂會所、電影院、動物館等體驗性業態，又有足夠的空間可供活動營銷，成為最受市場歡迎的購物中心規模。
5-10萬㎡購物中心的興起，一方面是市場經濟自主選擇下的產物，一份針對于購物中心的調研數據表明，購物中心體量在10萬㎡以內時，面積對客流的拉動力較大，超過10萬㎡以后，面積越大，其對客流的拉力反而越弱。當購物中心面積超過13萬㎡，顧客的游逛意愿會隨體力消耗而明顯下降。
另一方面，拿地成本亦推動著地產商偏向于開發中小型購物中心。當下拿地成本越來越高，加上社區商業模式的流行，5萬㎡左右及以下的小體量商業逐漸增多，尤其是一線城市、新一線城市和省會城市的市中心地區，地越來越少，地價越來越高，而那些小而美的社區鄰里型購物中心由于靠近社區居民密度，有黏性高優勢，且無需高額營銷費用，被行業廣泛看好。
在兩方面的共同推動下，可以預見到，中小型商業體將成為未來商業市場的主流。
5
酒店市場：
酒店改公寓，悄然成風
酒店市場與零售市場堪稱難兄難弟，是所有資產類別中受疫情打擊最大的重災區。疫情爆發后，國際旅游業陷入停頓。
國內，疫情的平穩拉動旅游業復蘇，酒店業有所好轉。但由于國際游客和商務人士銳減，國內銷售不足以將酒店的業績拉升至新冠疫情爆發前的水平，酒店行業依舊面臨著供給過剩的問題，這無疑會迫使很多資產出局。
2019年12月及2020年6月亞太地區酒店每間可供租出客房產生的平均實際營業收入
可以預見的是，即便未來疫苗能把病毒消除，地區旅游業也很難完全恢復到之前的水平，因為商務差旅可能發生了永久性的改變，之前出手闊綽會以掛牌價入住的顧客一下子不見了。
區域旅行禁令解除后，您有哪些差旅計劃？
基于此，很多投資人正在考慮重新規劃業績不佳的酒店資產用途。將酒店改為住宅公寓就是其中的一種選擇。酒店擁有暖通等基礎設施，因此在向住宅改造這方面有較大優勢。
一位顧問表示：“我的一些客戶在購入酒店資產時就已經想好了怎么做，他們入手的都是經濟型或者2-3星酒店，通過簡單的內部改造，就可以快速變身為共享居住空間。”
事實上，酒店改住宅公寓的模式，在一線城市早已屢見不鮮。在北京，從經濟型酒店轉型而來的安心公寓、魔方公寓等幾家合規的藍領公寓已然在“北漂“一族中悄然興起。
和城中村里野蠻生長的“公寓”不同，這種連鎖式公寓有正規經營手續，同時又能滿足消防需求，只是房源稀少。剛剛拿到新一輪3億元融資的安心公寓，正在為名下的“安歆·寓”招募更多加盟商，酒店物業是首選，首都機場、十里河、管莊、舊宮等地的門店正在籌建中。
比做經濟型酒店更低的成本投入，以及5%以下的空置率，讓越來越多一線城市的經濟型酒店開始琢磨“轉型“的路子了。
6
高位拿地、為品牌買單、以小博大
三推手將“輕資產”送上熱搜
在近幾年的房地產市場，“輕資產”是當仁不讓的熱搜。
輕資產化：從重資產模式走向輕資產模式，從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益等。
萬達可以說最早提出和踐行輕資產的開發商之一。2015年年初，萬達商業地產就與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20余座萬達廣場，萬達商業地產“輕資產”模式正式啟動。2018年，萬達商業更名為萬達商管集團，同年，萬達服務業收入1609億元，占總收入的75.1%，房地產收入僅占24.9%。可見，輕資產模式為萬達帶來了實實在在的變化。
到了2020年，我們耳熟能詳的多數商業地產企業均開啟了輕資產開發運營模式，大悅城、萬達商管、華潤置地、新城控股、寶龍地產等代表企業均在加大輕資產項目的占比。
從萬達開啟“輕資產”的不被看好，到眾人拾柴火焰高，輕資產化的原因無外幾種。從宏觀環境來看，土地價格一直處于高位，政府對拿地的資金要求要來越嚴格。
從微觀市場來看，消費者更加關注商業體的品牌，對知名或是連鎖的開發商更有信賴感。另一方面，在經濟市場不太景氣的近幾年，企業的心態開始趨穩，高風險的大手筆投資更為謹慎。
從開發商視角來看，傳統的房地產開發模式是，開發商拿地，并在拿地前后融資，然后開發建設，之后進行項目銷售來回籠資金，房地產開發就是一個融資、拿地、融資、開發、銷售的循環過程。輕資產模式以較少的自有資金通過資本市場的手段來撬動大量社會資金來投資項目，不僅拓展了開發商的融資渠道，而且開發商本身不用承擔過重的資金壓力及風險。
更為重要的是，企業思維的轉變，從甲方思維轉換到管理人和服務者思維正在洗禮地產市場。
總體而言，企業的最終訴求都是以有限的資產實現最大化的利益，一擲千金與收取服務費的回報率差額并沒有想象中那么難看，所以，“變輕”不僅僅是一種企業選擇，也是一種市場必然。
7
政策落地REITs成為商業地產的未來發展方向
2020年4月底，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》。自此，中國公募REITs正式出道。
在疫情期間放開金融市場，可見政府對公募REITs提振市場，維穩經濟，抱以的期待。截止目前，各地發改委積極推動，已儲備300余個項目，其中50余家報送國家發改委，國家發改委審核完成后將公布首批名單并報送證監會，進入發行程序，預計2021年上半年將迎來首批公募REITs的亮相。
那么，公募REITs對于正面臨資金鏈困擾的房地產行業而言是否為久旱之甘霖？
答案可能并不那么美好。
從本意理解，REITs最直接受惠的無疑應該是房地產，但此次我國推出的公募REITs，明確定義為公開募集基礎設施證券投資基金，聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。
這一定位顯然綜合考量了房地產調控等諸多因素，意在避免對近年來房地產調控既有成效的侵蝕。因此，短期看公募REITs的推出未必有助于緩解房地產行業資金鏈緊張局勢。
但是，基礎設施REITs并未將商業地產摒除在外，所以從長期來看，此次的政策落地，不僅為未來持有型商業地產REITs的推出做了鋪墊，也將惠及商業地產商。
以美國地產巨頭西蒙集團為例，憑借著出色的并購重組以及REITs專業化管理能力，西蒙集團25年中實現了21.05倍的回報，公司市值則從最初的66億美元增長到2018年5月1日的487.45億美元。
還有我們眾所周知的凱德商用，借助REITs募集的資金，公司開啟大規模物業收購。2002-2007年共收購9項物業，包括IMM大樓、新加坡廣場、來福士城等至今仍被持有的優質物業。期間，公司資產大規模擴張，2002-2007年增長56.9%，資產負債率大幅下降，2001-2017年，資產負債率從55%下降至48%，凈負債率從112%下降至56%，公司的輕資產轉型基本實現。
由此可見，公募REITs于商業地產商而言，不僅能分散投資風險，還能深入挖掘資產的價值，通過估值來盤活資產，同時還能有助于維持項目現金流的穩定。而無論是從全球經驗來看，還是國內經濟形勢驅動，公募REITs無疑將成為商業地產發展未來的方向。
結語
凡是過往，皆為序章。
每一次洗禮都是一場變革，我們應該堅信，在2020年的低谷過后，市場終會迎來觸底反彈。
陰霾之下，微光亦能照亮前路，2021，我們繼續覓光前行。
