各位好，我是FTA的施道紅，很高興又來到深圳，深圳是全球的創(chuàng)新高地，我們也很有幸在深圳落地幾個項目，為深圳未來的發(fā)展添磚加瓦。
FTA從2003年來一直專注于辦公與產業(yè)地產的一體化設計，從從策劃定位到城市設計、建筑設計、室內等一體化設計。FTA三個字母代表的是，用技術(Technology)與藝術(Art)設計未來(Future)，這也是我們一直所追求的。
數據顯示，國家經開區(qū)與高新區(qū)總占地不到0.1%的國土面積，但卻產出了全中國22%的GDP，30%的R&D，2019年的數據顯示，單單是169個國家級高新區(qū)，產出的GDP占全國的12.3％、稅收占全國的11.8％。
可見，產業(yè)園區(qū)對在中國經濟發(fā)展上的貢獻不可小覷，而且已成為國家整體經濟重要戰(zhàn)略支撐和新的增長點。
但另一方面，數據顯示，園區(qū)整體空置率高達30% --- 即使在商務發(fā)達的上海，其商務園區(qū)的空置率也超過10%，部分園區(qū)空置率超過20%。
特別在今天疫情的大背景下，最新的數據表明，深圳已經到接近于30%的辦公空置率，北京19.4，上海22%。
在供方過剩的環(huán)境中，你的園區(qū)要如何跑贏空置率？
FTA通過其在產業(yè)地產領域的長期經驗，
給出的答案是——
回歸本源，回歸產品
產品力不是一切，沒有產品力就會失去一切。
那如何提升產品力呢？
未來的市場需要什么樣的產品？
我們看到了一個確定的趨勢 —
產業(yè)園區(qū)正在向著產業(yè)創(chuàng)新社區(qū)發(fā)展。
產業(yè)創(chuàng)新社區(qū)注重在結果 - 創(chuàng)新。
創(chuàng)新的重要性不言而喻。
改革開放以來，中國憑借巨大的人口紅利成為“世界工廠”，但現(xiàn)在原有發(fā)展動力漸趨衰竭，以創(chuàng)新性知識為主導、創(chuàng)意產業(yè)為龍頭的新經濟應運而生，也將引領中國經濟發(fā)展走上一個新臺階。
一個數據是：從08年世界經濟危機以來，世界范圍內對復雜產品的需求翻了三倍。這些復雜產品所涉及的學科、工種、專業(yè)技術跨度相當大。而在復雜產品上的生產及創(chuàng)新能力在相當程度上決定了一個國家的核心競爭力與發(fā)展?jié)摿Α?/p>
一個直觀的例子是：飛機是復雜產品，襯衫是簡單產品；所以8億件襯衫才只能換1架飛機。
（復雜產品↑）
總而言之，任何一個國家的經濟比以往任何時候都更依賴于先進的創(chuàng)新產業(yè)集群，他們代表了國家的核心競爭力，是國家強大的的經濟支柱，推動更多的就業(yè)與經濟發(fā)展，也是能讓一個國家在國際競爭中搶占制高點的砝碼。
產業(yè)創(chuàng)新社區(qū)的營造方式重在構建“社區(qū)”
我們需要思考的是：
什么樣的地方會誕生源源不斷的創(chuàng)新呢？
我們來看看世界創(chuàng)新一哥—硅谷。
20世紀60年代末，硅谷的主導產業(yè)是半導體，70年代，軟件業(yè)興起了，硅谷成為全球的IT中心；80年代是個人電腦；90年代是互聯(lián)網，90年代末互聯(lián)網泡沫被戳破后，大家都說硅谷要完蛋了；但唱衰硅谷的人馬上就被打臉了 — 社交網絡開始登場，到現(xiàn)在，物聯(lián)網、人工智能、生物醫(yī)藥等等正準備接力。
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全球市值最高的五家公司，三家的總部在硅谷。其他兩家重倉硅谷。
為什么硅谷能持續(xù)引領全球的創(chuàng)新浪潮呢？
從FTA的視角來看，答案蘊含在“網絡與文化”中。
最開始的“創(chuàng)新種子”，遇上合適的時機與土壤，會慢慢演化成創(chuàng)新網絡與文化，進而變成一個區(qū)域的生活方式，強化本身“創(chuàng)新社區(qū)”的標簽，這種“調調”會進一步催發(fā)更多的創(chuàng)新活動，形成正向反饋。
構建社區(qū)的方式很多。
1） 連接，營造活力社區(qū)
在《失控》這本書里，凱文·凱利說：
單個進化體的價值，由他和這個系統(tǒng)連接的數量與質量來決定。
MIT的研究表明：“全球80%創(chuàng)新源自非正式連接”。
更進一步地理解連接，我們可以看下面這個三個圖形
最左邊的是薩洛夫(Sarnoff)定律，60年代薩諾夫經營著廣播產業(yè)，用戶越多，電臺的價值就越大，因此他認為網絡的價值取決于網絡的節(jié)點；到90年代的時候，以太網的發(fā)明人梅特卡夫(Metcalfe)認為，網絡的價值與用戶數的平方成正比，比如網絡上聯(lián)網的計算機越多，每臺電腦的價值就越大。
進入到21世紀，設計了UDP的美國計算機科學家Reed斷言：大型網絡、尤其是社交網絡的功效會隨著網絡規(guī)模呈指數級增加。
網絡的價值隨著科技的更迭越來越大，其網絡節(jié)點之間連接的意義也越來越大。
所以，F(xiàn)TA在設計中考慮的是：如何創(chuàng)造人與人更多連接的場景？
一個成功的例子是我們FTA入駐的寶地廣場。
寶地廣場（A廣場）離地鐵線有一街之隔，在地鐵上蓋的有另一個辦公社區(qū)（B廣場）。
大家猜猜看，哪一個的租金更高？
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一般來說，地段更好更便捷的租金自然更高。但此處寶地廣場卻在逆襲 — 寶地廣場的租金比更好地段的競爭對手還高出近15%。別小看這15%，以90%的入駐率算，一年增加的收入就多出近5000萬。
那，高一塊錢背后的邏輯是什么？
寶地廣場更有社區(qū)感。
首先，社區(qū)是有中心的。
你去歐洲不少小鎮(zhèn)，你必然會發(fā)現(xiàn)她有一個廣場，或者一個教堂，廣場/教堂是其標配，對建立文化非常有意義的，小鎮(zhèn)居民在這里聚會，分享新鮮事兒，大家都可以看得見彼此，舉辦什么活動，人人也都可以參與。
寶地廣場在運營上頗花了心思通過各種主題運營來創(chuàng)造園區(qū)活力點，例如--
這里的廣場上每年都會有足球賽會，天氣好的時候，在大草坪上會有草地音樂會，圍繞廣場與草坪有非常多可以坐的椅子，讓人們可以休憩放松。
廣場上的音樂會↑
廣場上的足球賽↑
第二，F(xiàn)TA通過增加商業(yè)外擺設計與集裝箱設計，一方面增加了商業(yè)面積，另一方面也創(chuàng)造了更合適人行尺度的活力空間，讓場景更有溫度。
特別值得一提的是，F(xiàn)TA與寶地一起打造網紅洗手間，制造話題，并提升了物業(yè)體驗。男女衛(wèi)生間的改造并不是很大的工程，但通過這種很小的小手筆，讓我們在這里面工作的人園區(qū)的感覺得不一樣——這是一種被關注、被尊重的感覺，就像“霍桑效應”說的一樣，當人們意識到自己在被關注，他們的工作就會更有效率。所以我覺得這個是非常有意義的。
網紅洗手間的改造前后對比↑
網紅洗手間實景圖↑
2）用產業(yè)磁極構筑產業(yè)生態(tài)系統(tǒng)
早些的園區(qū)，大家更多關注的是面積，今天看來一個產業(yè)社區(qū)最不值錢的，就是“面積”，真正有價值的，是面積之外的“體驗”。
其實園區(qū)的載體是很次要的部分，關鍵是在里面像打造一些像磁鐵一樣讓企業(yè)不可抗拒的力量，進而匯集到這里，或者是讓人喜歡這里，
我們把這叫 磁極。
每一個產業(yè)生態(tài)的生成很不一樣，每一個產業(yè)需要的磁極也很不一樣，同時需要的空間也很不一樣。
我們就一個案例來說明：
市北高新的靜安國際科創(chuàng)社區(qū)。
2015年，上海提出建設“科創(chuàng)中心”，現(xiàn)在已經形成科創(chuàng)中心基本框架體系，最終目標是全面建成具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心。可以毫不夸張地說，未來上海將有一大批產業(yè)園區(qū)轉變?yōu)閯?chuàng)新社區(qū)，而市北高新·靜安國際科創(chuàng)社區(qū)，就是上海科創(chuàng)社區(qū)的樣板之一！
“如果你在金融行業(yè)，
你就去陸家嘴；
如果你在大數據行業(yè)，
你就來市北”
只有貼近人才與公司，才能知道他們真正的訴求并且有的放矢地去滿足它，進而才能真正地讓他們在市北這里有歸屬感。
在對企業(yè)、對行業(yè)的深度了解的基礎上，市北提出了*五位一體*的的大數據產業(yè)生態(tài)模型：包括交易機構、創(chuàng)新基地，研發(fā)中心、產業(yè)基金、發(fā)展聯(lián)盟。
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拿產業(yè)基金來說，市北高新發(fā)起了大數據產業(yè)基金，規(guī)模為10億元人民幣，分兩期募集，主要投資于大數據與人工智能領域的優(yōu)質項目，發(fā)掘和培育細分領域龍頭企業(yè)，幫助企業(yè)對標科創(chuàng)板上市條件。
同時，通過資本的力量吸引國內外領軍企業(yè)，打造一個具備強大協(xié)同效應的大數據與人工智能產業(yè)生態(tài)鏈和全球化的產業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈；通過資金加持，聯(lián)同長三角大數據各個重點區(qū)域，打造長三角城市群千億級大數據產業(yè)高地，成為長三角一體化國家戰(zhàn)略的重要創(chuàng)新力量。
再比如發(fā)展聯(lián)盟，2019年7月，市北高新舉辦了首屆GMIS峰會；8月，第二屆世界人工智能大會圓滿落幕；9月，靜安國際大數據論壇如期而至——世界級的頂級行業(yè)論壇，讓園區(qū)內的企業(yè)得以與行業(yè)內最優(yōu)秀的大腦相互對話。
每年這樣的活動場數超過300場，高品質的活動不僅為市北提供了區(qū)域內人才公司交流及展示的平臺；并樹立起在大數據、人工智能領域的品牌勢能，對相關人才及產業(yè)產生不可小覷的磁石效應。
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3）更新，持續(xù)創(chuàng)造美好工作及生活
人口結構的壓力慢慢地浮現(xiàn)出來，未來，哪個城市能吸引住人，并把人留住，哪個城市就將在競爭中占得先機。
反觀今天的那些最成功的城市，其本質就做對了一件事情：
持續(xù)不斷地吸引人才。
那人希望待在什么樣的環(huán)境中呢？
我們進入到“感性”時代，F(xiàn)TA最近幾年一直在提“溫度”這個詞，溫度是一種能溫暖人心的東西，它是連接：
人與人的連接、情感的連接、人文的連接。
舉兩個我們做過的案例：
一個是建筑的更新改造 — 寶鋼大廈。
上海寶鋼大廈這個項目的地段很好， 位于小陸家嘴東擴重要板塊。為了適應當下的審美及產品偏好，我們在更新設計中采用了更為現(xiàn)代的色彩及材料板，讓建筑穿上一層銅色金屬羽衣，金屬詮釋寶鋼的新活力，重塑商務美學，用從過去沉重的鋼到如今輕盈靈動的“鋼”，從保守蛻變到開放，暗喻寶鋼強勁的創(chuàng)新力。
同時，疊加辦公、共享、商業(yè)的復合業(yè)態(tài)，營造更具創(chuàng)造性、互動性與開放性的垂直社區(qū)，吸引人與公司入駐，提升建筑的核心價值與未來的運營價值。
吸引人、留住人不僅僅是一棟建筑的目標，更是一個區(qū)域，一個城市的夢想。
說到“中華門”這個地名，大家可能都覺得它是十里繁華之地，但它的真容長這樣 ↓
圖上的高架橋就是南京秦淮區(qū)與雨花臺區(qū)的分界
這里有三個高架，一條鐵路，還有多重阻隔，同時又因為復雜的權屬和交通問題無法解決，造成城市的割裂，讓城市的發(fā)展受到制約。
更要命的是，中華門與雨花石兩個蜚聲世界的文化景點，雖然相距只有850米，但卻難以通達，你在這兒甚至看不到任何景點，成了一大遺憾。
同樣，沒有密度，沒有混合，沒有產業(yè)集聚，最終，沒有人在這里停留。
慢慢地，這里也成了城市核心區(qū)中的一塊“不毛之地”。
對于這個項目，我們的關鍵詞是“連接”。
同時為了縫合城市的斷裂，我們在鐵路場站上重建了立體花園，創(chuàng)造了一個能感知城市天際線的“城市陽臺”
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在狹長的基地中，我們力圖將產業(yè)生態(tài)集群導入，并在基地內部創(chuàng)造具有文化氛圍的街巷空間，并保留圍合感的街區(qū)關系；將各種類型的公園穿插其中，滿足市民、員工及游客的需求，并創(chuàng)造能激發(fā)人們相互連接相互交流的情景
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不僅如此，我們從雨花臺公園向城市延續(xù)一直到中華門的景觀大道，直接打通了兩個景點之間的步行線路，創(chuàng)造了一個類似柏林菩提樹下大道的城市景觀，用連通性激活這個被邊緣化的地塊。
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德云社已早早地入駐老城南，高曉松的“曉書館”也選擇在了城南片區(qū)，我們相信，城南片區(qū)獨特的文化氛圍，將會重新激活這個獨特的片區(qū)。今年的三月份，寧蕪鐵路確定開始搬遷，這個區(qū)域將重回城市的懷抱，開始煥發(fā)新的生命力，我們期待著這里會變成南京城市上一個美麗的珍珠。
最后，我想跟大家分享的是——
城市是一個全方位的系統(tǒng)，它有它自己生長的邏輯，我們作為規(guī)劃師、建筑設計師，需要考慮的是：
如何更好地去彰顯這個地方的魅力，如何更好地去為人們提供更有美感更有品質的生活，設計如何更好地去反映我們這個時代的審美與精神……
所以，我們一直不厭其煩地強調：面對每一個項目，我們都需要：
還原城市溫度，這也是我們做為建筑設計師，能獻給城市最好的禮物。
