產品配置標準，是地產開發階段極其重要的工具，前端反映營銷的產品需求，代表了產品的適配標準，后端反映了地產開發的成本及其交付后業主對產品的期望值。產品配置標準，從前到后關聯著地產開發的每一個環節，讓開發商不得不去重視。
產品配置標準的高低反映了開發商對產品的內在需求，是利潤型產品還是現金流產品，這是開發商開發產品的基本邏輯思路，另外，產品配置標準的確立，要滿足成本策劃的基本要求，即“全過程控制、事前控制”的原則，成本如若到了招標階段才顯現出來，那么就不可能進行有效的成本控制。
產品配置標準的控制階段，大體分為三個階段：
第一階段：項目啟動階段，或者項目定位策劃階段，本階段重點關注項目的可售比、車位配比、塔樓及地下室的建安成本、戶內精裝成本，如有營銷三大件（景觀展示區、樣板間和售樓處）也應重點關注；
第二階段：建筑方案設計階段；本階段重點關注：建筑層高、窗墻比、公區尺度、單車位面積、地上/地下含鋼量/含混凝土量、外窗成本、外墻成本、景觀成本、大堂及公區成本、地下大堂/走到的成本。
第三階段：目標成本的確立階段；本階段重點關注：機電成本、給排水成本、弱電智能化成本及裝配式建筑增量成本。
每個階段都有分級管控的關注點及權重，下圖為《華潤置地住宅產品配置標準及建安成本限額指標》：
《華潤置地住宅產品配置標準及建安成本限額指標》
其中：“關注”是指標存在個性差異，成本浮動較大，重點核查；“控制”是指標相對穩定，重點管控。
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產品配置標準的確立及管控措施
No.1
第一步：產品標準的確立，以適配為原則
地產產品的競爭邏輯是“人無我有、人有我優”，產品的標準的建立，一是要考慮地產開發的定位需求，如果做差異化競爭，就要講究產品優于對手，如果考慮同質化產品競爭，那么產品就要不輸于對手，這是地產運營、營銷和設計視角。
如果以成本視角看產品檔次的確立，可分為如下：
第一類：如金科地產，以平均售價和單方建安成本占售價比重確立。
① 首置房：即剛需房，項目平均售價定位為該區域中檔住宅均價 80%以下的項目或銷售單方建安成本占售價比重超過 50%。
② 首改房：首次換房的改善性置業。項目平均售價定位為該區域中檔住宅均價 80%~140%（含 80%）的項目，且銷售單方建安成本占售價比重不超過 50%。
③ 再改房：就是就二次的改善性置業。項目平均售價定位為該區域中檔住宅均價
140%~200%（含 140%）的項目，且一線城市銷售單方建安成本占售價比重不超過
30%，二線及其他城市銷售單方建安成本占售價比重不超過 35%。
第二類：項目售價及凈利潤率要求，如華潤地產
項目檔次劃分標準
檔次
售價要求（元/m2）
凈利潤率要求
T
＞60000
≥25%
A
＞30000
且≤60000
≥22%
B
＞15000
且≤30000
≥18%
C
＞9000
且≤15000
≥13%
D
≤9000
≥10%
注：此處刪除檔次劃分的其他依據，如有需要請自行查找《華潤置地住宅產品配置標準及建安成本限額指標》。
第三類：單純滿足某項指標，如中海地產考慮“售價”
上述數據均來自網絡資源，數據真實性未從考證，請讀者權衡數據真實性。
第一步確定產品的定位要求，即適配標準，有的開發商會有根據產品配置標準確定自己的產品線。
No.2
第二步：確定設計與成本關注項，建立產品線
產品定位確定之后，便明確了產品的基本適配思路，剛需盤有剛需盤的關注項，改善盤有改善盤的“大發邏輯”。第一步確定產品的檔次之后，需重點關注影響成本的重要事項。
2.1 設計重點管控類
設計重點管控事項集中于前策階段及方案階段，主責部門是：地產設計管理
重點關注事項：
圖表來源：金科地產
此處不在贅余，重要性不言自明。
2.2 設計和成本協同類
協同類重點管控事項集中于方案到施工圖的階段，主責部門是：地產成本/設計管理
設計和成本的協同類，主要是集中于影響建安成本的大類。
① 含鋼量/含混凝土量成本-嚴控類
含鋼量和含混凝土量屬于結構性成本，應嚴控，每家開發商都應該做結構限額設計，都應該有有結構限額設計。
② 外墻飾面/門窗類-根據產品檔次重點區分
圖標來源-《正榮住宅產品線標化基準配置》（2019版）
圖標來源-保利置業集團
門窗和立面限額標準，配著產品線進行有的放矢的設計，建議每家開發商都應該做門窗和立面的標準化設計。
③ 公區裝修類-根據產品檔次重點區分
根據產品限額標準，進行產品配置標準的設計。
上圖來源：《華潤置地住宅產品配置標準及建安成本限額指標》
隨著業主對公區裝修品質的關注，越來越多的地產開發商在公區的標準上越來越注意成本投放，公區標準的成本適配，這個標準化也要做。
④ 戶內裝修類-根據產品檔次重點區分
圖標來源-保利置業集團
綠色建筑及裝配式建筑標準的提升，讓全裝修/精裝修的要求越來越高，建議做過精裝修的開發商進行標準的固化。
⑤ 部品部件類-根據產品檔次重點區分
部品部件類包括：入戶門、防火門、欄桿、雨棚、單元門等種類繁多，每個單項成本不算高，但是卻十分重要，建議根據產品線，固化產品類，約束成本限額。
《華潤置地住宅產品配置標準及建安成本限額指標》
圖標來源-正榮集團
⑥ 景觀工程類
指標定義：室外紅線內景觀工程成本與景觀面積的比值，單位：元/㎡。園林景觀面積為園林景觀工程覆蓋的水平投影面積。
景觀工程這幾年備受開發商重視，主要表現在產出投入比較高，容易產生溢價，在產品線的基礎上，約束景觀工程的成本意義重大。
圖片來源：華夏幸福
圖片來源：卓越集團
⑦ 電氣智能化
電氣智能化這些年來業主開始關注，電氣智能化的配置宜滿足實用功能要求，建議開發商形成自己的標準化體系。常見的電氣智能化系統有：周界防護系統、視頻安防系統、出入口對講及訪客系統、電子巡更系統、車輛管理系統、廣播系統等等，開發商可根據自身產品系列定制設計。
⑧ 住宅綠建成本增量
綠色建筑這些年來逐漸被強制使用，綠色建筑的成本增加開始慢慢被開發商重視起
來，由于綠色建筑的評價體系較為復雜，一般缺乏專業能力的開發商很難進行綠色建筑的選擇，建議有條件的開發商可以限額設計。
老版綠色建筑評價標準下的成本增量
⑨ 住宅裝配式建筑成本增量
由于人口紅利及人口老齡化的加劇，裝配式建筑風口正起，每個地方的裝配式建筑評價不一致導致成本增量不一樣，建議各家開發商有針對性的研究適合本地區的裝配式建筑方案。
圖表來源：金科地產
⑩ 其他類
其他類如土石方工程、市政工程、海綿城市等建議有條件的開發商可以制定本地區的限額設計。
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落地和反思
標準化體系的建立，提高決策的效率、降低項目風險、強化成本約束管控，出發點是好的，但是在執行期間卻出現了各種問題，主要是如下：
第一：虎頭蛇尾，執行難。弱管控的地產單位，標準化制度的建立流于形式，一面是為了應付集團制度建立的考核，另一方面純屬面子工程、給領導們擺設；強管控的地產單位，標準化落地后在地區執行起來靈活性較差，執行起來困難。
第二：地產形勢緊張，地產人離職率高，制度貫徹支離破碎。地產形勢受環境影響大，地產離職率呈現越來越高的態勢，加之地產轉型調整之風肆起，地產人人人自危，有今天無明天的心態很重，制度流程貫徹由于人員調整被切割的嚴重。
第三：地產降速，地產寡頭時代到來，中小型企業生存不易，更別談內部建設了。TOP50地產的市場占有率越來越高，中小地產的市場生存空間越來越小，標準化體系的建設需要大量的人員和財富維持“升級改造”，中小地產根本無力支撐。
筆者認為，地產下半場企業保利潤、降成本會成為常態化，標準化制度就像一根紅線一樣指導企業，如果沒有了這根紅線，我們就沒有了參照坐標，很容易迷失方向。
近來看了大量的優秀地產企業的文件資料，向奮戰在一線的優秀地產人致敬！
上述文件參考了：保利置業、華潤、正榮、金科等地產的資料，如有侵權，請后臺聯系刪除。
