地產(chǎn)投資管理行業(yè)需要技術(shù)流

可以說(shuō)，房地產(chǎn)投資行業(yè)落后與其流程復(fù)雜有很大一部分關(guān)系，畢竟僅融資一項(xiàng)就會(huì)涉及金融、銀行、證券等行業(yè)。不過(guò)，也正是因?yàn)檫@一行業(yè)牽涉范圍廣，加之捆綁了“錦繡前途”，吸引了很多“有志之士”加入。目前，這一行業(yè)的從業(yè)人員大體分為四大流派：技術(shù)流、資源流、串串流和吹牛逼流。

 

如果說(shuō)過(guò)去的房地產(chǎn)投資行業(yè)是一個(gè)“喝喝酒、談?wù)劦?、開(kāi)口閉口幾個(gè)億!”的粗暴行業(yè)，那么，未來(lái)取而代之的將是以85后為主，經(jīng)歷過(guò)完整的高等教育，對(duì)市場(chǎng)、對(duì)數(shù)據(jù)更加理性，普遍有著財(cái)、稅、法的基礎(chǔ)運(yùn)用能力，懂得談判，邏輯條理能力強(qiáng)，時(shí)間管理能力強(qiáng)，項(xiàng)目推進(jìn)有條不紊，同時(shí)善于學(xué)習(xí)的技術(shù)咖。

報(bào)告指出，房地產(chǎn)投資管理行業(yè)大多數(shù)人仍在使用電子表格等通用軟件來(lái)滿足主要日常工作需求，重點(diǎn)不是因?yàn)槿狈σ庠?，而是缺乏?duì)相關(guān)解決方案的了解，高達(dá)56%的CRE高管表示只愿意投資經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證的技術(shù)。

另外一點(diǎn)就是技術(shù)企業(yè)過(guò)多。截至2020年8月，約有8000家PropTech初創(chuàng)企業(yè)已經(jīng)上市，這也就不難理解為什么89%的CRE高管建議在大規(guī)模采用PropTech之前需要進(jìn)行市場(chǎng)整合了。

簡(jiǎn)言之，行業(yè)急需成熟、易操作的技術(shù)。

圖6是房地產(chǎn)投資管理技術(shù)初創(chuàng)公司圖譜，

這些公司最適用于本報(bào)告中概述的特定工作職能和低效率

Part 1

募資和投資者管理

01 / 資金籌集

數(shù)字會(huì)議工具產(chǎn)生破壞性影響

也許籌資過(guò)程中的最大變化是源于COVID-19引發(fā)的“全球大封鎖”。截至2020年6月14日，微軟Teams的使用量比2月17日一周的基本使用量增長(zhǎng)了894%；同期，Zoom的使用增長(zhǎng)了677%。雖然這些視頻會(huì)議平臺(tái)代表的是通用軟件，但它們的廣泛應(yīng)用為房地產(chǎn)公司融資方式帶來(lái)了巨大的文化轉(zhuǎn)變。

 

這可能會(huì)對(duì)PropTech市場(chǎng)產(chǎn)生很大沖擊，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)正試圖將所有現(xiàn)有的模擬系統(tǒng)轉(zhuǎn)換為特定的、數(shù)字的、基于云的解決方案，以在遠(yuǎn)程工作增加的情況下保證效率。

 

據(jù)報(bào)道，82%的房地產(chǎn)公司希望在不久的將來(lái)投資家庭工作和數(shù)字會(huì)議工具，而第二大偏好（50%）是投資與市場(chǎng)建立更強(qiáng)數(shù)字聯(lián)系的技術(shù)。61%的CRE高管認(rèn)為，在線技術(shù)將對(duì)該行業(yè)產(chǎn)生重大破壞性影響，而大多數(shù)CRE公司在最近的交易中使用了在線技術(shù)，還有很多公司計(jì)劃在未來(lái)增加對(duì)這項(xiàng)技術(shù)的使用。

 

Source Central試圖創(chuàng)建一個(gè)將機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資者與基金及其管理團(tuán)隊(duì)相匹配的數(shù)字融資市場(chǎng)。他們的產(chǎn)品提供了一個(gè)基于交互式真實(shí)資產(chǎn)基金數(shù)據(jù)的、安全的雙邊網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)了最初的交互，然后可以進(jìn)行后續(xù)演示和潛在投資。Lend Invest則與一些全球最大、最成熟的機(jī)構(gòu)投資者合作，通過(guò)證券化、遠(yuǎn)期融資和其他債務(wù)工具，尋求房地產(chǎn)債務(wù)敞口，來(lái)創(chuàng)建數(shù)字市場(chǎng)。

圖源：Source Central官網(wǎng)

 

軟件解決方案現(xiàn)在也能夠提供關(guān)于潛在投資者如何看待管理者的洞察，為那些試圖籌集資金的人提供了一個(gè)新視角。例如， 初創(chuàng)公司Appfolio Investment Manager允許投資管理團(tuán)隊(duì)追蹤個(gè)人投資者在其綜合投資管理和投資者門戶網(wǎng)站上的互動(dòng)情況，以此獲得更個(gè)性化和更有針對(duì)性的優(yōu)惠，節(jié)省資金籌集時(shí)間，并增加資本獲取的機(jī)會(huì)。

 

一旦連接得到便利，就可以使用安全的、基于云的數(shù)據(jù)室和投資門戶，如Drooms省去了郵寄或親自提交信息的繁瑣步驟，將整個(gè)簽約過(guò)程在線傳送。數(shù)據(jù)室、電子簽名軟件（如DocuSign, RegTech/KYC）和入職解決方案的結(jié)合，意味著我們可以設(shè)想這樣一個(gè)場(chǎng)景：無(wú)需舉行面對(duì)面會(huì)議或進(jìn)行實(shí)體文件交換，就可以從大型機(jī)構(gòu)投資者那里籌集資金。

 

02 / 投資者關(guān)系和報(bào)告

數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)開(kāi)始初步集成

 

大型機(jī)構(gòu)投資者越來(lái)越需要與基金經(jīng)理建立戰(zhàn)略關(guān)系，通過(guò)他們獲得研究、分析和建議。然而，60%的公司（值得注意的是）仍利用電子表格作為主要工具來(lái)履行投資者報(bào)告職能。

 

與此同時(shí)，Yardi IM、MRI IM、 Juniper Square、Argus Voyanta、Coyote、Cherre和RealPage AIM等產(chǎn)品都提供人工智能驅(qū)動(dòng)的自動(dòng)分析，通過(guò)匯集不同的數(shù)據(jù)源和平臺(tái)，為編寫(xiě)這些報(bào)告提供一站式數(shù)據(jù)服務(wù)。

 

為了克服這些孤立的軟件解決方案中缺乏數(shù)據(jù)可移植性的問(wèn)題，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)OSCRE目前正在對(duì)MRI、Yardi和VTS進(jìn)行初步集成，希望在整個(gè)投資管理價(jià)值鏈中促進(jìn)更開(kāi)放和連接的技術(shù)棧。

圖源：OSCRE官網(wǎng)

 

03 / 運(yùn)營(yíng)、合規(guī)、財(cái)務(wù)和基金結(jié)構(gòu)

法律技術(shù)和RegTech市場(chǎng)創(chuàng)新

 

傳統(tǒng)上，機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資經(jīng)理控制所有投資工具的結(jié)構(gòu)，并限制合格投資者獲得這些工具，通常以最低投資規(guī)?？s小潛在投資者基礎(chǔ)，這增加了“民主化”的呼聲。

 

而新興公司正試圖利用技術(shù)將更多的投資決定權(quán)交給投資者（比如促進(jìn)對(duì)單一物業(yè)單元的投資）。任何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)所有權(quán)民主化的PropTech公司，最終都將依賴于法律技術(shù)和RegTech市場(chǎng)的創(chuàng)新，以合規(guī)和經(jīng)濟(jì)高效的方式達(dá)成。

 

隨著合規(guī)機(jī)制通過(guò)Vauban等平臺(tái)日益數(shù)字化，圍繞任何單一資產(chǎn)或未來(lái)基金建立一個(gè)完全監(jiān)管、易于分割的公司包裝的整個(gè)過(guò)程將更具時(shí)間和成本效益，同時(shí)可能還會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)民主化的突破奠定必要的基礎(chǔ)。然而，即使這些另類金融產(chǎn)品最終因我們概述的眾多額外障礙而失敗，但針對(duì)投資管理行業(yè)的LegalTech增長(zhǎng)最終將降低運(yùn)營(yíng)成本，從而降低所需回報(bào)。

 

法律要求投資經(jīng)理對(duì)所有參與基金的投資者進(jìn)行KYC（“了解你的客戶”）和AML（“反洗錢”）檢查，以確保所有通過(guò)的資金都合法。這就為更有效的房地產(chǎn)投資帶來(lái)了另一個(gè)障礙。而這種被設(shè)計(jì)用來(lái)處理“進(jìn)入流程”的技術(shù)被稱為RegTech。

 

64%的金融機(jī)構(gòu)稱，孤島式的系統(tǒng)和無(wú)法交叉使用的ID是新投資者進(jìn)入時(shí)的一個(gè)共同痛點(diǎn)。許多金融機(jī)構(gòu)使用各種工具來(lái)訪問(wèn)和核實(shí)客戶信息，這花費(fèi)了客戶經(jīng)理多達(dá)20-30%的時(shí)間，目前的內(nèi)部流程導(dǎo)致了工作和文件的重復(fù)，拖延了進(jìn)度，并損害了投資回報(bào)。

 

正確識(shí)別最終用戶至關(guān)重要。一旦安全的數(shù)字身份（如eEstonia）或近乎即時(shí)的數(shù)字身份檢查軟件（如ID.me）成為主流，新興資產(chǎn)和基金結(jié)構(gòu)的細(xì)分和二級(jí)交易的另一個(gè)障礙將被消除。許多人認(rèn)為，建立區(qū)塊鏈技術(shù)的一個(gè)最強(qiáng)大用例是它能夠創(chuàng)建安全和可信的數(shù)字身份框架。

 

04 / 業(yè)績(jī)分析

提高市場(chǎng)透明度至關(guān)重要

 

和其他業(yè)務(wù)一樣，投資經(jīng)理關(guān)注可持續(xù)收入、利潤(rùn)和市場(chǎng)份額，也關(guān)心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就引發(fā)了相對(duì)于行業(yè)基準(zhǔn)的回報(bào)和績(jī)效的精確定位。

基準(zhǔn)測(cè)試為有限合伙人（LPs）和普通合伙人（gp）提供了一種衡量單個(gè)基金和投資組合相對(duì)于同行表現(xiàn)的方式，并對(duì)更廣泛的業(yè)績(jī)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估。然而，由于基準(zhǔn)歷來(lái)缺乏透明度、準(zhǔn)確性和即時(shí)性，可能會(huì)造成衡量失誤，這是投資者在支付與業(yè)績(jī)相關(guān)的費(fèi)用時(shí)面臨的一個(gè)特殊問(wèn)題。由于VTS市場(chǎng)等新的開(kāi)放式基準(zhǔn)模型的出現(xiàn)，這種情況正在慢慢改變。VTS 市場(chǎng)使得CRE專業(yè)人士將他們的實(shí)時(shí)表現(xiàn)與市場(chǎng)進(jìn)行比較。

 

據(jù)報(bào)道，41%的公司已經(jīng)能夠自動(dòng)化基準(zhǔn)測(cè)試和績(jī)效分析過(guò)程，這是房地產(chǎn)行業(yè)中最高級(jí)的流程。然而，除了節(jié)省時(shí)間之外，這種自動(dòng)化并不一定會(huì)創(chuàng)造任何額外價(jià)值。要做到這一點(diǎn)，企業(yè)需要揭示能夠反饋到投資決策中的新見(jiàn)解。人工智能或機(jī)器學(xué)習(xí)系統(tǒng)為此提供了很有前景的技術(shù)，但利用率仍相對(duì)較低（11%），很可能是因?yàn)槿狈@些系統(tǒng)所需的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)。

 

使用技術(shù)將模擬數(shù)據(jù)和數(shù)字電子表格整合為一個(gè)結(jié)構(gòu)化的和特定的數(shù)據(jù)庫(kù)，是投資管理公司數(shù)據(jù)戰(zhàn)略中必要的第一步。例如，PATRIZIA已將Cognotekt和EVANA AG的服務(wù)納入旗下，利用它們的自然語(yǔ)言處理和文檔存儲(chǔ)能力，在其450億歐元的AUM中創(chuàng)建一個(gè)包含從發(fā)票到租約等所有資產(chǎn)相關(guān)信息的數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)。

 

像Architrave這樣的公司現(xiàn)在可以在一個(gè)包中提供文檔掃描、存儲(chǔ)和分析。前面提到的Yardi IM, MRI IM, Juniper Square、Argus Voyanta、Coyote、Cherre和RealPage AIM，都聲稱執(zhí)行類似的功能。只有達(dá)到了一個(gè)干凈的內(nèi)部數(shù)據(jù)水平，公司才能開(kāi)始轉(zhuǎn)向更先進(jìn)的技術(shù)來(lái)提供附加值。

 

仲量聯(lián)行報(bào)告了市場(chǎng)透明度與智能建筑、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域采用地產(chǎn)科技之間的直接聯(lián)系。市場(chǎng)透明度的增加使所有業(yè)績(jī)分析和基準(zhǔn)制定都更加準(zhǔn)確和可靠。例如，隨著越來(lái)越多的投資者和企業(yè)關(guān)注資產(chǎn)和城市層面的可持續(xù)發(fā)展資質(zhì)，房地產(chǎn)業(yè)就需要在投資標(biāo)準(zhǔn)中滿足ESG標(biāo)準(zhǔn)。

 

更為關(guān)鍵的是，透明度吸引了投資者。如果可以準(zhǔn)確了解投資經(jīng)理的工作方式和地點(diǎn)與基準(zhǔn)相匹配或優(yōu)于基準(zhǔn)，他們就更有可能繼續(xù)提供資金，同時(shí)吸引投資經(jīng)理到經(jīng)營(yíng)條件有利、市場(chǎng)行為透明、數(shù)據(jù)和業(yè)績(jī)基準(zhǔn)容易獲得的國(guó)家進(jìn)行投資。

Part 2

建造和投資流程

 

紙質(zhì)營(yíng)銷手冊(cè)的分發(fā)、對(duì)當(dāng)?shù)貙＜业囊蕾?、現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)、手寫(xiě)文件、人工評(píng)估、手工調(diào)查，以及以古英語(yǔ)形式書(shū)寫(xiě)的難懂的租約，都受到了市場(chǎng)創(chuàng)新和新興技術(shù)的威脅。那些采用技術(shù)并接受快速變化的投資經(jīng)理，應(yīng)該開(kāi)始尋找更好的資產(chǎn)，協(xié)商更優(yōu)惠的條件，更準(zhǔn)確地管理和預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，并毫不拖延地進(jìn)行交易。

 

然而，雖然分銷和投資者管理是一個(gè)在其他行業(yè)就已被顛覆或簡(jiǎn)化的客戶-供應(yīng)商匹配過(guò)程，但投資流程要復(fù)雜得多。房地產(chǎn)投資組合策略和資產(chǎn)計(jì)劃對(duì)市場(chǎng)知識(shí)（或數(shù)據(jù)）的廣度和深度提出特別高的要求，還需要定制工具進(jìn)行測(cè)量和分析。

 

01 / 數(shù)據(jù)源

機(jī)器學(xué)習(xí)衍生的新興市場(chǎng)力量崛起

 

據(jù)說(shuō)，目前私募基金市場(chǎng)上有大量過(guò)剩資本，準(zhǔn)備迎接大流行后的不良資產(chǎn)購(gòu)買狂潮。截至2020年5月，這一未動(dòng)用資金價(jià)值為32890億美元，約占所有未上市基金價(jià)值的1%，這在近年來(lái)并不罕見(jiàn)，但它越來(lái)越多地集中在少數(shù)人手中。

 

而在供應(yīng)端，由于只有這么多優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)和數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)可供分配，這就導(dǎo)致了投資者對(duì)新興行業(yè)和地區(qū)的廣泛搜尋，以期鎖定下一個(gè)增長(zhǎng)市場(chǎng)。

許多房地產(chǎn)基金經(jīng)理以自己的股票投資渠道為榮，這要么是因?yàn)榇笠?guī)模的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致了大量的交易，要么是因?yàn)樗麄兣c市場(chǎng)上的經(jīng)紀(jì)人和賣家精心維系的關(guān)系。場(chǎng)外買盤已成為做好交易的代名詞，而為基金經(jīng)理選擇提供建議的顧問(wèn)往往非常關(guān)注基金經(jīng)理獲取市場(chǎng)信息和買入機(jī)會(huì)的情況。

 

諸如Datscha、Biproxi和Reonomy等專業(yè)門戶網(wǎng)站本身為目標(biāo)地區(qū)提供商業(yè)、多戶型和土地資產(chǎn)的全部供應(yīng)。投資經(jīng)理能夠通過(guò)資產(chǎn)類型、資產(chǎn)規(guī)模、銷售歷史、債務(wù)歷史、租戶、所有權(quán)、稅收歷史和更多標(biāo)準(zhǔn)過(guò)濾搜索結(jié)果來(lái)獲取場(chǎng)外交易。然而，隨著越來(lái)越多的數(shù)據(jù)公開(kāi)化，作為數(shù)據(jù)保管者的市場(chǎng)力量逐漸減弱。取而代之的是，一種由機(jī)器學(xué)習(xí)衍生出來(lái)的新型自主市場(chǎng)力量正在崛起。

 

機(jī)器學(xué)習(xí)技術(shù)解決方案通過(guò)訪問(wèn)API（軟件包之間的鏈接）和連接各種數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)自動(dòng)收集數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。Skyline AI聲稱使用了一個(gè)全面的商業(yè)模型，該模型使用了涵蓋50年的130個(gè)數(shù)據(jù)源，包括股市表現(xiàn)、利率、財(cái)務(wù)指標(biāo)、商業(yè)房地產(chǎn)分析和人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等信息。這使他們能夠建立一套基于城市環(huán)境的房地產(chǎn)算法，并圍繞資產(chǎn)業(yè)績(jī)做出15年的預(yù)測(cè)。

圖源：Skyline AI官網(wǎng)

 

在住宅領(lǐng)域，機(jī)器學(xué)習(xí)軟件正被用于為ibuyer（“即時(shí)買家”的縮寫(xiě)）確定合適的收購(gòu)目標(biāo)，如Opendoor提供7天內(nèi)完成的交易。針對(duì)住宅投資者，REalyse聲稱將所有可用的住宅物業(yè)數(shù)據(jù)集整合在一起，通過(guò)功能強(qiáng)大、易于使用的分析工具來(lái)呈現(xiàn)，使投資者更容易對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)進(jìn)行明確的、可量化的評(píng)估。

圖源：REalyse官網(wǎng)

 

02 / 評(píng)估

非房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也發(fā)揮著重要作用

 

在做房產(chǎn)購(gòu)買決策時(shí)的關(guān)鍵一步是雇傭內(nèi)部或外部房產(chǎn)專家對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。這包括委托編制一份估價(jià)報(bào)告，涉及整理有關(guān)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)力的可比證據(jù)和意見(jiàn)，并評(píng)估按反映其風(fēng)險(xiǎn)的比率貼現(xiàn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值......根據(jù)之前的調(diào)查，51%的CRE公司仍在使用通用電子表格進(jìn)行估值和現(xiàn)金流分析，而45%的公司正在使用通用電子表格進(jìn)行預(yù)算編制和預(yù)測(cè)。

 

新興技術(shù)正在使收集和分析數(shù)據(jù)的過(guò)程以及洞察變得更有效，新的和非常規(guī)的數(shù)據(jù)來(lái)源也變得越來(lái)越重要。租戶體驗(yàn)調(diào)查、手機(jī)位置數(shù)據(jù)和當(dāng)?shù)鼐频甑脑诰€評(píng)論都有助于識(shí)別超本地化模式。宏觀經(jīng)濟(jì)和人口指標(biāo)，如一個(gè)地區(qū)的犯罪率或年齡中位數(shù)，也有助于長(zhǎng)期市場(chǎng)預(yù)測(cè)。雖然這些信息傳統(tǒng)上被認(rèn)為是非房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，但將這些數(shù)據(jù)點(diǎn)拼接在一起可以更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)具有巨大價(jià)格升值潛力的超局部地區(qū)。

 

移動(dòng)位置分析很可能會(huì)在房地產(chǎn)評(píng)估中發(fā)揮作用。依靠手機(jī)數(shù)據(jù)，Placense、Gyana或Geoblink等應(yīng)用程序提供聚合和匿名的實(shí)時(shí)位置信息。所涵蓋的指標(biāo)包括客戶訪問(wèn)次數(shù)、訪問(wèn)時(shí)間、訪問(wèn)頻率、客戶行程路徑、性別、年齡、收入水平、交通方式以及其他相關(guān)的人口特征。當(dāng)涉及到零售業(yè)不斷變化的本質(zhì)和商業(yè)街的未來(lái)時(shí)，這些人口數(shù)據(jù)被證明在了解建筑的可出租價(jià)值方面不可或缺，還會(huì)影響其估價(jià)。

案例分析：在決定辦公組合的位置時(shí)WeWork公司使用了各種數(shù)據(jù)指標(biāo)。

 

與數(shù)據(jù)公司Factual合作，WeWork對(duì)在線來(lái)源的位置信息進(jìn)行數(shù)字地圖繪制和分類，并聲稱將超過(guò)52個(gè)國(guó)家的社區(qū)和數(shù)據(jù)治理、當(dāng)?shù)氐貥?biāo)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、商業(yè)和其他可取服務(wù)的數(shù)據(jù)納入其中，以在任何潛在的辦公地點(diǎn)附近建立必備設(shè)施索引。這個(gè)規(guī)模的數(shù)據(jù)集本身已經(jīng)成為一個(gè)收入流，被傳遞給Uber、Amazon、Apple和Square Space等。從這個(gè)數(shù)據(jù)集，WeWork可以立即評(píng)估一個(gè)辦公室的潛在位置是否符合他們理想的便利設(shè)施和目標(biāo)租戶人口。

現(xiàn)場(chǎng)檢查和性能分析將來(lái)可能部分或全部被某些能夠捕獲、存儲(chǔ)和呈現(xiàn)可比數(shù)據(jù)集的技術(shù)所取代。例如無(wú)人機(jī)、3D成像軟件和虛擬旅游、智能建筑（依賴于物聯(lián)網(wǎng)傳感器）、建筑護(hù)照、數(shù)字孿生和BIM。

Hollis（原為專業(yè)建筑測(cè)量實(shí)踐）提供了一個(gè)完全虛擬的盡職調(diào)查過(guò)程。通過(guò)在線數(shù)據(jù)中心，買家、供應(yīng)商和資產(chǎn)管理公司可以在交易前中后查看建筑，并獲得所有必要的技術(shù)盡職調(diào)查信息。

 

估值對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的新驅(qū)動(dòng)力也很敏感，如可持續(xù)發(fā)展認(rèn)證（包括BREEAM、LEED和WELL認(rèn)證）；有跡象表明正在出現(xiàn)“棕色折扣”，即沒(méi)認(rèn)證的房屋以較低價(jià)格出租或出售。如今，技術(shù)正在使更深入的ESG基準(zhǔn)測(cè)試成為可能，并使以前不可估量的社會(huì)（“S”）標(biāo)準(zhǔn)得以確立，這些標(biāo)準(zhǔn)一旦正式確立，也必將影響資產(chǎn)價(jià)值。這些新興的社會(huì)基準(zhǔn)大多聚焦于建筑的“智能”。WiredScore就是一個(gè)領(lǐng)先的例子，提供了一個(gè)基于數(shù)字連接和網(wǎng)絡(luò)能力的認(rèn)證建筑。隨著時(shí)間推移，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)一種以居住者為中心的建筑價(jià)值新模式，主要由大眾滿意度和生產(chǎn)力基準(zhǔn)（如酒店中廣泛使用的基準(zhǔn)）等驅(qū)動(dòng)。

 

租戶參與平臺(tái)，如Office App，為用戶提供可評(píng)估特定服務(wù)或空間體驗(yàn)的系統(tǒng)。對(duì)于投資或資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，這些數(shù)據(jù)可以極大地幫助提高租金價(jià)值和估值。通過(guò)了解用戶偏好并提供數(shù)字反饋機(jī)制，這些應(yīng)用程序?qū)⒃絹?lái)越多地使實(shí)時(shí)數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)的收集成為可能，數(shù)據(jù)被輸入人工智能系統(tǒng)，從而增強(qiáng)對(duì)員工福祉和滿意度的了解。未來(lái)，一個(gè)跨子市場(chǎng)或整個(gè)單個(gè)投資組合的綜合基準(zhǔn)將流入資產(chǎn)估值，并幫助投資經(jīng)理發(fā)現(xiàn)和糾正不良資產(chǎn)。

 

和位置一樣，兩座用傳統(tǒng)指標(biāo)評(píng)估的看似相同的建筑，在采用非傳統(tǒng)數(shù)據(jù)分析時(shí)，可能會(huì)經(jīng)歷非常不同的增長(zhǎng)軌跡。很容易想象，當(dāng)在一系列投資中應(yīng)用這種個(gè)別建筑水平的差異時(shí)，將會(huì)在投資組合層面產(chǎn)生多么巨大的影響。

最后，現(xiàn)在存在的地理信息系統(tǒng)軟件能夠提供基于地圖、房產(chǎn)研究、分析、管理和展示的能力。諸如Land Tech、DigMap 的Land Vision 、Deepblocks 和Nimbus Maps等產(chǎn)品提供了大量基于地理定位的人工智能數(shù)據(jù)，以幫助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

 

03 / 談判

最有前景的技術(shù)是“建筑或房產(chǎn)護(hù)照”

 

收購(gòu)中，最漫長(zhǎng)的是談判期（以從提議出售的第一次廣告發(fā)布到達(dá)成價(jià)格協(xié)議的時(shí)間來(lái)計(jì)算）。并且，這也是投資管理領(lǐng)域最難實(shí)現(xiàn)數(shù)字化的過(guò)程，需要依靠人際關(guān)系技巧和人的決策。

 

談判過(guò)程的性質(zhì)顯然助長(zhǎng)了這一資產(chǎn)類別的流動(dòng)性不足。為了提高效率，人們經(jīng)常采取一些措施，比如鼓勵(lì)供應(yīng)商保留足夠的信息，以使房產(chǎn)保持待售狀態(tài)?？朔@一障礙最有前景的技術(shù)是 “建筑或房產(chǎn)護(hù)照”（building or property passport）：這是一個(gè)存儲(chǔ)與個(gè)人房產(chǎn)有關(guān)的所有信息的獨(dú)特?cái)?shù)字?jǐn)?shù)據(jù)文件，由業(yè)主或租戶維護(hù)，并隨產(chǎn)權(quán)一起轉(zhuǎn)移。

 

不過(guò)，房產(chǎn)護(hù)照上的數(shù)據(jù)必須由一份保險(xiǎn)合同來(lái)支持，以鼓勵(lì)買家能夠信賴所提供的數(shù)據(jù)。當(dāng)然，也可以向房東提供更準(zhǔn)確的信息，以換取更低的保險(xiǎn)費(fèi)，從而更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。貸款機(jī)構(gòu)也可以提供類似的強(qiáng)化條款，因?yàn)樗鼈儗?duì)收集盡可能準(zhǔn)確和最新的物業(yè)信息方面有既得利益。

 

房產(chǎn)拍賣是減少談判時(shí)間的另一種常用工具，通常僅需要最低限度的盡職調(diào)查。這一過(guò)程目前正在網(wǎng)上推動(dòng)，可能會(huì)大大增加其吸引力。例如，Bid X1為注冊(cè)的在線用戶提供了幾乎即時(shí)購(gòu)買土地、住宅和小型商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

圖源：Bid X1官網(wǎng)

 

04 / 交易（收購(gòu)和出售）

交易過(guò)程的最大機(jī)會(huì)來(lái)自區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用

 

現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行政程序是代表買方的律師和代表賣方的律師進(jìn)行交涉，并且包括盡職調(diào)查期間和交換后期所有必要的法律工作。除了將當(dāng)前的工作流程數(shù)字化，以及提供比基于紙張的流程更有效的信息傳遞之外，商業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行業(yè)目前的技術(shù)水平還不能自動(dòng)化更艱巨的任務(wù)。

 

建立一個(gè)單一的系統(tǒng)，把所有提供有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息的機(jī)構(gòu)連接起來(lái)，可以減輕公司或個(gè)人轉(zhuǎn)讓的負(fù)擔(dān)。這個(gè)單一的門戶系統(tǒng)通常被稱為“電子交易”。在那里，交易所需的所有文件（未來(lái)的房產(chǎn)護(hù)照）都可以通過(guò)一個(gè)單一的在線平臺(tái)向參與交易的各方提供。到目前為止，我們只知道一個(gè)運(yùn)作良好且成功的全球電子交易平臺(tái)，那就是澳大利亞的PEXA，它是在被澳大利亞政府強(qiáng)制實(shí)施后才克服了許多障礙。

圖源：PEXA官網(wǎng)

https://www.pexa.com.au

 

改變交易過(guò)程的最大機(jī)會(huì)來(lái)自區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用。該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是完全安全的，不可能進(jìn)行回顧性更改的。2019年，大多數(shù)CRE高管認(rèn)為區(qū)塊鏈將比任何其他房地產(chǎn)用例更適用于房地產(chǎn)交易。然而，同樣的受訪者也將區(qū)塊鏈排在了多種新興技術(shù)列表的末尾，無(wú)論是考慮到它對(duì)未來(lái)的影響，還是考慮到公司的預(yù)期采用。除了隨后出現(xiàn)的一系列小規(guī)模住宅交易和一些政府支持的在線土地登記試點(diǎn)項(xiàng)目外，區(qū)塊鏈到目前為止還沒(méi)有達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。

 

盡管如此，初創(chuàng)公司Coadjute已經(jīng)為自己設(shè)定了通過(guò)區(qū)塊鏈技術(shù)“數(shù)字化連接房地產(chǎn)世界”的目標(biāo)。2019年3月，Coadjute以其之前的名稱Instant Property Network運(yùn)營(yíng)，成功演示了一種基于區(qū)塊鏈的智能合約執(zhí)行的房地產(chǎn)交易。這項(xiàng)試驗(yàn)的參與者包括英國(guó)金融巨頭巴克萊、蘇格蘭皇家銀行（RBS）、全球最大律師事務(wù)所之一Clifford Chance在內(nèi)的40家貸款機(jī)構(gòu)、律所和房地產(chǎn)公司，從開(kāi)始到結(jié)束只用了36分鐘。雖然區(qū)塊鏈在應(yīng)用上仍然面臨許多障礙，但這也許是一次突破，其中包括充分的市場(chǎng)透明度、共同的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)作方法。

05 / 投資組合管理

租金減免將是商業(yè)地產(chǎn)的常規(guī)特征

 

要有效地管理投資組合，就需要深入了解風(fēng)險(xiǎn)因素及其對(duì)實(shí)現(xiàn)基金或投資組合目標(biāo)所需現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的影響。由于投資組合中的某些資產(chǎn)之間存在不同程度的相關(guān)性（正和負(fù)），所以投資組合中的總風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)小于每項(xiàng)資產(chǎn)的單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)之和。但有些風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)性的，這些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法分散。

 

根據(jù)投資者和基金經(jīng)理本人的說(shuō)法，目前房地產(chǎn)面臨的最大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是氣候變化和政府監(jiān)管。

 

Kamma通過(guò)實(shí)時(shí)識(shí)別資產(chǎn)或區(qū)域?qū)用娴姆康禺a(chǎn)許可和監(jiān)管要求，為監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)提供了對(duì)沖。私營(yíng)租賃部門的投資管理人員利用他們的平臺(tái)，可以省去昂貴的人工檢查，并確保履行其房產(chǎn)許可義務(wù)。

來(lái)源：KAMMA官網(wǎng)

https://www.kammadata.com

 

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和分析平臺(tái)Cherre提供了針對(duì)特定投資組合的氣候風(fēng)險(xiǎn)的新測(cè)量辦法，最近還宣布與智能自然災(zāi)害情報(bào)平臺(tái)Redzone建立合作關(guān)系，這將推動(dòng)將野火和颶風(fēng)建模與核心房地產(chǎn)數(shù)據(jù)結(jié)合起來(lái)，用于更具戰(zhàn)略性的氣候相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分析和規(guī)劃。

 

與這些“不可預(yù)見(jiàn)的事件”相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)比許多人認(rèn)為的更經(jīng)常發(fā)生。自上世紀(jì)90年代初以來(lái)，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)大約每隔四年就會(huì)出現(xiàn)某種形式的危機(jī)。

 

鑒于目前的疫情，值得注意的是，“傳染病”僅被列為2020年最有可能發(fā)生的全球風(fēng)險(xiǎn)事件的第十名。在被認(rèn)為更有可能發(fā)生的九種災(zāi)害中，預(yù)計(jì)所有災(zāi)害的破壞性都更大。這里傳達(dá)的信息不是我們應(yīng)該能夠預(yù)測(cè)未來(lái)，而是我們應(yīng)該做好準(zhǔn)備。租金減免請(qǐng)求不太可能僅限于COVID-19的世界，很可能是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)常規(guī)特征。

技術(shù)可以在幾個(gè)方面幫助業(yè)主解決這些難題：

 

• 它使他們能夠在一個(gè)單一的、集中的平臺(tái)上管理風(fēng)險(xiǎn)，讓他們充分了解每個(gè)租戶關(guān)系的深度和廣度，并幫助他們就租金推遲或減少做出明智決策；
• 其次，技術(shù)使業(yè)主能夠更好地追蹤租金減免對(duì)整個(gè)投資組合未來(lái)現(xiàn)金流和凈營(yíng)業(yè)收入的影響。

 

Proda和SpaceQuant等平臺(tái)提高了租金手冊(cè)處理的效率和精度。這些軟件業(yè)務(wù)使用機(jī)器學(xué)習(xí)（AI）來(lái)整合非結(jié)構(gòu)化的內(nèi)容。首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行接收、分析、合并和標(biāo)準(zhǔn)化，然后準(zhǔn)備后續(xù)處理或轉(zhuǎn)發(fā)經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化和驗(yàn)證的租金登記數(shù)據(jù)。這項(xiàng)技術(shù)的目的是使Excel格式的租房登記冊(cè)處理自動(dòng)化，以避免出錯(cuò)。

 

06 / 資產(chǎn)管理

ESG投資是資產(chǎn)經(jīng)理領(lǐng)先市場(chǎng)的機(jī)會(huì)

 

近年來(lái)，出現(xiàn)了幾種自動(dòng)化和標(biāo)準(zhǔn)化維護(hù)、檢查、租賃、查看和工作流流程的資產(chǎn)管理解決方案，減少了多達(dá)75%的管理工作負(fù)載，節(jié)省大量時(shí)間。

 

Assetti為投資經(jīng)理提供了一個(gè)從制定投資組合策略到確保租金滾動(dòng)的工具。它們能夠簡(jiǎn)化資產(chǎn)經(jīng)理和投資組合經(jīng)理之間的財(cái)務(wù)報(bào)告，提供績(jī)效基準(zhǔn)的自動(dòng)化、可視化。他們的平臺(tái)還能夠與現(xiàn)有的軟件集成，這意味著價(jià)值鏈中的每個(gè)人都不需要在相同的軟件包中接受培訓(xùn)來(lái)交付意見(jiàn)，并且能夠使用各自最滿意的供應(yīng)商。

 

在法律技術(shù)市場(chǎng)，租賃自動(dòng)化工具能夠縮短從簽署意向書(shū)到簽署租約的時(shí)間。LeasePilot利用人工智能管理商業(yè)租賃中復(fù)雜的、相互依賴的條款，跟蹤每個(gè)依賴項(xiàng)，并隨著租賃規(guī)范的變化自動(dòng)調(diào)整條款?？紤]到疫情所需的租賃創(chuàng)新規(guī)模，這可能是一個(gè)有用的工具。

 

鑒于目前主要零售商戶面臨的不確定性，業(yè)主不得不調(diào)整租賃條款，否則將面臨大面積空置。前不久，L&G宣布，其45億英鎊的零售和休閑投資組合將轉(zhuǎn)向基于營(yíng)業(yè)額的租金。房地產(chǎn)代理公司高力國(guó)際（Colliers International）和數(shù)據(jù)咨詢公司CACI正在計(jì)劃一種新的租賃模式，即將租金與客流量和網(wǎng)上銷售聯(lián)系起來(lái)。

 

在辦公領(lǐng)域，近年來(lái)討論的聯(lián)合辦公模式也激發(fā)了類似的租賃條款拆分。就像Airbnb為房東提供了直接與客戶聯(lián)系的權(quán)利，而無(wú)需酒店的指示。目前許多運(yùn)營(yíng)商都在使用Essensys軟件系統(tǒng)管理靈活的空間，而Essensys剛剛推出了一個(gè)預(yù)訂平臺(tái)STEP，可以讓房東和資產(chǎn)所有者從被動(dòng)的房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)殪`活模式，而無(wú)需運(yùn)營(yíng)商。

 

其他進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的公司，還有Office R&D，為希望推出自己的聯(lián)合辦公服務(wù)的房東提供合同、預(yù)訂和租戶預(yù)約平臺(tái)等。

來(lái)源：Essensys官網(wǎng)

https://essensys.tech/

 

這種租賃解決方案的市場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)可觀。2019年，美國(guó)約有13%的辦公空間仍未出租。據(jù)報(bào)道，在新冠疫情爆發(fā)前，倫敦市中心的工作站平均成本為每公頃1750萬(wàn)英鎊，而辦公桌平均利用率僅為45%。在一個(gè)典型的包含500個(gè)工作站的倫敦辦公室里，這相當(dāng)于光是房租就浪費(fèi)了500萬(wàn)英鎊。考慮到未來(lái)工作場(chǎng)所的不確定性，以及通過(guò)增加便利設(shè)施（如休息區(qū)、托兒所或健身房）來(lái)改善居住者福利的關(guān)注，可能會(huì)增加利用占用監(jiān)測(cè)解決方案來(lái)減少或重新利用廢棄空間的機(jī)會(huì)。

 

隨著新的、眾包的資產(chǎn)績(jī)效社會(huì)指標(biāo)通過(guò)租戶體驗(yàn)應(yīng)用程序或辦公室預(yù)訂平臺(tái)實(shí)現(xiàn)，行業(yè)基準(zhǔn)也將擴(kuò)展到包括建筑物智能度的衡量標(biāo)準(zhǔn)，那些堅(jiān)持ESG投資的業(yè)主將會(huì)證實(shí)收取更高的租金，隨后增加資產(chǎn)處置價(jià)值。

 

麻省理工學(xué)院（MIT）的一項(xiàng)研究為工作場(chǎng)所的業(yè)績(jī)與資產(chǎn)的財(cái)務(wù)價(jià)值之間的聯(lián)系提供了迄今為止最確鑿的證據(jù)：在1337份曼哈頓寫(xiě)字樓租賃的樣本中，那些在Gensler的工作場(chǎng)所表現(xiàn)指數(shù)中得分較高的資產(chǎn)平均有效租金溢價(jià)為29%。鑒于目前只有44%的房地產(chǎn)基金經(jīng)理在投資機(jī)會(huì)方面優(yōu)先考慮ESG指標(biāo)，這是資產(chǎn)經(jīng)理領(lǐng)先市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

一次圓桌會(huì)議上，與會(huì)者一致贊同，只有當(dāng)ESG指標(biāo)沖擊到一家公司的損益（P&L）時(shí)，它才會(huì)真正得到重視，但由于能量測(cè)量和歸因方面的不足，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的進(jìn)展被推遲。

 

據(jù)廣泛報(bào)道，到2050年零碳排期限前將投入使用的70%的資產(chǎn)已經(jīng)建成。目前業(yè)界衡量這些建筑能源效率的嘗試在很大程度上是微不足道和不可靠的。比如，有證據(jù)表明，商業(yè)建筑的EPC評(píng)級(jí)、英國(guó)政府強(qiáng)制執(zhí)行的建筑能源效率全行業(yè)指標(biāo)以及計(jì)量資產(chǎn)的實(shí)際碳使用之間沒(méi)有相關(guān)性。平均而言，建筑物的運(yùn)行效率比設(shè)計(jì)時(shí)的預(yù)期效率低3.8倍，而且有報(bào)告說(shuō)，一項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)行性能比預(yù)期差十倍，并獲得了BREEAM可持續(xù)發(fā)展評(píng)級(jí)的“優(yōu)秀”。

 

當(dāng)目前所依賴的基準(zhǔn)不足以達(dá)到這一目的時(shí)，投資經(jīng)理又該如何了解其不良資產(chǎn)所面臨的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)呢? 一種方法是依賴諸如初創(chuàng)企業(yè)Demand Logic提供的顆粒數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)提供了關(guān)于建筑物運(yùn)作方式的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，尤其是供暖、通風(fēng)和空調(diào)（HVAC）系統(tǒng)、公共用表和任何內(nèi)部環(huán)境傳感器（如用于溫度、二氧化碳、空氣質(zhì)量、濕度和入住率的傳感器）。

 

建筑的供熱、通風(fēng)、空調(diào)和照明系統(tǒng)的最佳性能也被證明對(duì)居住者的健康、滿意度和生產(chǎn)力有積極的影響，導(dǎo)致員工的平均生產(chǎn)力提高2.7%。此外，還通過(guò)減少因生病而曠工的員工人數(shù)和提高留職率，從而減少重新培訓(xùn)新員工所浪費(fèi)的工作時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了更多的經(jīng)濟(jì)效益。

 

假設(shè)一家擁有820名員工的公司，占地15萬(wàn)平方英尺，每名員工可以獲得3395美元的收益（每平方英尺18.56美元，總計(jì)2.78）。假如為高性能建筑支付的保守成本溢價(jià)為每平方英尺20美元，那么十年內(nèi)，每位員工的凈現(xiàn)值為21172美元，即每平方英尺115美元。

 

然而，智能建筑的概念并不局限于HVAC系統(tǒng)和環(huán)境傳感器。它還基于使用嵌入式技術(shù)來(lái)監(jiān)控和自動(dòng)化設(shè)施管理。對(duì)于資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，了解如何在空間和能源系統(tǒng)方面利用資產(chǎn)，可以讓他們制定更有效和高效的戰(zhàn)略，同時(shí)降低融資風(fēng)險(xiǎn)。要做到這一點(diǎn)，需要一個(gè)可互操作的設(shè)備和傳感器網(wǎng)絡(luò)，以測(cè)量從辦公桌使用情況、房間預(yù)訂、環(huán)境溫度、二氧化碳水平、自然光和植物等，這代表了一個(gè)以技術(shù)為重點(diǎn)的初創(chuàng)企業(yè)的巨大市場(chǎng)。

 

這個(gè)市場(chǎng)的吸引力如此之大，以至于微軟（Microsoft）和三星（Samsung）的競(jìng)爭(zhēng)很快就會(huì)加劇。最近，微軟和三星宣布將三星的智能設(shè)備和微軟的數(shù)字云技術(shù)相結(jié)合，旨在改善建筑運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，同時(shí)為服務(wù)技術(shù)人員創(chuàng)造更好的體驗(yàn)。在類似的嘗試中，霍尼韋爾（Honeywell）和SAP（SAP）最近也展開(kāi)了合作，旨在通過(guò)集成的、基于云的業(yè)務(wù)和運(yùn)營(yíng)技術(shù)數(shù)據(jù)來(lái)提高性能。他們提供了一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)體系結(jié)構(gòu)，將霍尼韋爾的建筑數(shù)據(jù)與SAP的房地產(chǎn)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)連接起來(lái)，希望通過(guò)節(jié)約成本和新確定的效率，使設(shè)施經(jīng)理和建筑業(yè)主能夠重新定位他們的投資組合。

 

總結(jié)

 

長(zhǎng)期以來(lái)，許多房地產(chǎn)投資公司都是基于直覺(jué)和過(guò)去的數(shù)據(jù)結(jié)合來(lái)做決策。如今，大量的變量分析使我們能夠以前所未有的粒度，越來(lái)越清晰地描繪出資產(chǎn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和新機(jī)遇。盡管許多技術(shù)仍處于相對(duì)初期的階段，但它們的預(yù)測(cè)能力已不容小覷。

 

對(duì)投資經(jīng)理來(lái)說(shuō)，最迫切的就是對(duì)已有數(shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化、標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化，以便準(zhǔn)確和有效地定位其投資組合。只有做到這一點(diǎn)，其他數(shù)據(jù)源產(chǎn)生的洞察才能揭示新的價(jià)值。比如ESG認(rèn)證產(chǎn)生的市場(chǎng)溢價(jià)以及基于手機(jī)和位置信息的客流數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的零售價(jià)值。

 

目前，我們尚未發(fā)現(xiàn)能夠在投資管理價(jià)值鏈的所有流程中提供精簡(jiǎn)功能的平臺(tái)，也尚不清楚這一預(yù)期的可行性。但是，能夠整合曾經(jīng)完全不同的數(shù)據(jù)集和自動(dòng)顯示數(shù)據(jù)分析的技術(shù)平臺(tái)已出現(xiàn)，這節(jié)省了創(chuàng)建和管理電子表格方面所浪費(fèi)的時(shí)間。盡管這些“可持續(xù)技術(shù)”不一定會(huì)改變房地產(chǎn)投資管理行業(yè)，但它們將使現(xiàn)有流程更有效，并有助于產(chǎn)生更可靠的回報(bào)。

 

要徹底改變投資管理的性質(zhì)，就需要“顛覆性技術(shù)”，比如區(qū)塊鏈。盡管基于區(qū)塊鏈的嘗試似乎比為部分單一資產(chǎn)提供民主化準(zhǔn)入和二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性的破壞性更大，但預(yù)期和現(xiàn)實(shí)仍有很大差距，證券化或代幣化的成功案例寥寥無(wú)幾。

 

此外，由于大型投資管理公司很可能會(huì)增加其市場(chǎng)份額，這傳達(dá)出一個(gè)明顯信號(hào)：如果你還沒(méi)有嘗試使用替代大數(shù)據(jù)、專有機(jī)器學(xué)習(xí)模型和新興的數(shù)字平臺(tái)，你就有可能成為即將發(fā)生的數(shù)字轉(zhuǎn)型的犧牲品。我們應(yīng)該記住阿馬拉定律：我們往往傾向于高估新科技的短期影響，卻低估了它的長(zhǎng)期影響。許多地產(chǎn)投資經(jīng)理選擇退后觀望他人對(duì)新科技影響的高估。然而，更深遠(yuǎn)的長(zhǎng)期影響遲早會(huì)到來(lái)。