2019年，老丹曾作為特聘專家，參加過一次業主的方案評審會。開會前我把所有的空間鋪位動線包括停車系統都認真過了一遍，做了幾十頁PPT。
但在講這個PPT時大家都比較矜持，沒幾個人發言，很快就結束了。
但到了造型和外立面時，突然氣氛熱烈了起來，爭先恐后前赴后繼，整整討論了兩個小時。
會后，我問對方的設總，說怎么感覺重心有點不對？
他笑了下說：
很正常，因為外立面大家都看得懂啊。
老丹有個非常堅定的看法：一個好的商業項目，建筑形態與外立面，是非常重要的，不一定要奢華酷炫，但最少要有格調，有個性，有審美。
一個項目連外立面都做得平庸無趣，最少從方案角度，一定是不合格的。
就像一個人連衣服的整潔得體都做不到，你一定很懷疑他的素質。
但很多發展商，把項目特色與差異化這件事，主要寄托在建筑外觀上，就比較片面了。
在這種風氣下，這幾年商業地產設計界，很是出現了一種設計師，老丹把他們稱為“效果圖設計師”。
此類設計師的特點是：
商業邏輯是什么？財務目標是什么？主題空間是什么？為什么要考慮這些？
你看我這方案的造型和外立面，難道不驚艷么？
坦白的說，前期驚艷是有的，但到了深化階段，就都是驚嚇了！
因為TM的全都是坑！
一個好的商業建筑設計方案，除了整體布局，交通組織，內部動線，鋪位分布這些技術因素外，還要考慮發展目標、財務測算、公司資源等關聯因素。
這些是大的層面。現在混多了商業地產圈的大部分都明白，當然做不做的好是另一回事。
就算這些做的基本過得去了，一個商業項目體驗感好不好，其實還有很多細節性的東西。
1 總要有個休息的地方吧？
我記得第一次去日本的GRAND TREE，從一層到屋頂認真看了一遍。
在樓下休息了會兒，又上樓轉了一圈兒，這次就做了一件事。
把所有的休憩區全部拍了一遍。
這個項目幾乎每個休憩位的處理，都很有設計感，有些休憩設施本身就是景觀的一部分，讓你逛起來，不斷覺得眼前有不同有趣的東西。
另一個層面，大部分休憩區都布置在中庭附近，這樣對周邊的輻射較為合理，在一些特定區域，例如下圖中的兒童業態較為集中的地方，有特別設立的休憩位置，色彩活潑，空間也較大。
GRAND TREE之所以在內部休憩區域上這么下功夫，與它的定位有直接關系。作為東京外圍以現代社區鄰里中心為主要功能的項目，主力的消費群體是帶孩子的主婦，所以在細節上一定要增加舒適度。
老丹帶著設計師去了兩次，每次設計師都感慨：“成本不高，但做的真是精細！”
2 越空的地方，越有更多想象！
不知道大家有沒有過一種感覺，就是你在某個購物中心逛的時候，感覺整體的環境很連貫，既不空曠也不繁雜，就是很舒服。
這里面，就涉及到內部空間，特別是公區空間的處理。
浦東嘉里城的公區處理就是一個很好的案例。去過的都知道，嘉里城由于地塊原因，在整體商業上形成了一個很長的“回”形，同時上面的塔樓較多，核心筒跟插花一樣。這種情況下，如果為了單純的提升使用率，大量出雙邊鋪的話，基本上就是一條封閉長街，體驗會很差。
而嘉里城采用的是單雙邊鋪位結合，不刻意追求得房率，但所有的公區都賦予實際的功能，要么作為營業區，要么作為景觀休憩區。通過公區的多樣性與實用性，讓整個項目顯得非常精致有范。
雖然消費流線連貫性的角度，嘉里城很受吐槽，但在內部空間設計上，一直是一個典范。
還有個例子，淮海路的新天地廣場因為是由百貨改造，單層面較小，所以對公共空間做了大量的應用，特別是小中庭周邊作為陳列于營業區域，即擴展了可營業面積，也使整體空間與色彩更加豐富與靈動。
類似很有想法的空間設計案例還有很多。一方面，作為建筑的一部分，好的空間設計可以極大的提升消費環境，使人流與消費更加有融合感，提升動線的活躍度。
另一個重要的方面，空間本身就是效益，在一些運營合理的項目，各種多經點位的租金，能占到總收入的10%或者更高。
要知道，在不算財務成本的情況下，很多購物中心的年運營期毛利潤都不到百分之三十。
老丹見過一個商業項目，無論是廣場還是走廊都尺度驚人，而且空的可以跑馬。我問那個項目的老板，說設計師說過，這是中國文化的精髓，叫做留白！
老丹給他說，這不叫留白，這叫流氓。這么大的空地，不僅對消費氛圍的聚合不好，而且浪費有效面積。
然后我拿出計算器給了算了算帳，每年能少收多少租子后，老板臉色一變，叫來運營經理，大手一揮：
“把這些空的地方都給老子添上！”
3 能立著的，都可以用用！
作為在購物中心司空見慣的柱子，也是一個可以有很多故事可以講的東西。
一個商場，當然不能把每個柱子都做的五顏六色，畢竟不是兒童樂園。但是，在一些特定的節點，通過對柱子的景觀及功能化處理，可以對消費體驗有明顯的促進作用。
曼谷有個項目，叫Central Embassy，這個項目的頂層是一個挑高的大空間，沒有封閉鋪面，全部是開放式鋪位，所有的柱子，都和鋪位有機結合，不僅所有的柱子都進行了非常有特色的包裝，而且根據不同業態裝飾方式也不一樣。老丹在里面轉了很久，跟老丹一起去的妹子們瘋狂拍照，都是一個感覺：
“這里真特么的颯！”
下面的幾張圖片，是美羅城、南京路世茂廣場及淮海路新天地廣場的一些柱子及墻面，從設計角度，一些方案并不是多么驚艷，但因為這些柱子都是處于主動線邊上，經過一些景觀處理后，就可以讓內部的動線變得更加生動有趣一點。
4 其實，連燈光都是不同的！
下面有個表格，羅列了一些商業設施不同的現場照度測試。
IFC、IAPM以及ONE ITC這一類的公區照度一般偏高，中庭大多在400lux以上，而美羅城，LCMALL和國和100這樣的公區照度偏低，大部分都在100-200lux之間。
同時，照度與設計風格與空間設置也有一定關聯，例如大的中庭因為空間大，亮度要更高一點才能有視覺上的儀式感，而小的中庭很多是作為功能區域使用，亮度不宜過高。
此外，照度和商業的定位和消費特征也有非常緊密的關系。一般的社區型或者區域生活型商業，相對照度都比較低，因為此類項目以日常生活類消費為主，固定客群的復購頻次高，隨機性強，環境要盡可能舒適柔和。
舉個例子，你推個兒童車帶著寶寶閑逛的時候，肯定不喜歡周邊到處亮的晃眼吧？
而IFC、IAPM以及ONE ITC這些，要么是重奢要么是輕奢，所以需要用明亮的燈光來營造高端奢華的感覺，而且，既然是奢侈性消費，更加明快的環境中也會在一定程度上刺激客戶的購買欲望。
不然你想象一下，如果在一個幽暗長廊里，暗搓搓的走進旁邊的店鋪內，買了LV、PRADA......這明顯是A貨交易現場么。
上面的幾個方面，在一個商業項目的細節中，只是很少的一部分。
其他的還有衛生間、公共服務臺、指示系統、攔河處理等等，可以說，這些細節，是一個購物中心體驗感最重要的組成部分。
去年我們做過一次客戶測試，羅列了一些選項，讓客戶選擇，問哪些是可以吸引你重復去一個購物中心的原因？
具體數據根據年齡、城市和背景的不同，還是有一定差異的，但基本上排名前三的都是業態、品牌、空間氛圍以及以及消費趣味性等這些因素。
造型和外立面在所有的不同客群類別中，都排在6、7名之外，大部分比衛生間母嬰室配置的選項還低。
很多人都說，好的造型和外立面，當然會吸引我進去。
但去不去第二次，主要還是看逛起來怎么樣。
這讓老丹想起知乎的一句名言：
“你的外表決定了要不要了解你的內在，你的內在決定了我要不要否定你的外表。”
外立面很重要，
但重要的，遠遠不止外立面！
20世紀最出色的建筑師之一密斯·凡·德羅說過：“細節是魔鬼”
按這個說法，商業地產的產品打造就是與魔鬼共舞。
