德必上市：輕資產(chǎn)運營商的春天來了嗎

在除夕前一天（2月10日），德必集團成功登陸創(chuàng)業(yè)板。輕資產(chǎn)運營商登上了開往春天的地鐵。

 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為承載中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體在資本市場上一直不乏身影，但是作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商登陸資本市場的并不多。在德必上市之前只有錦和商業(yè)多次闖關成功。這兩家公司的大本營都在上海。

 

在輕資產(chǎn)運營領域，南方系口碑一直比較好，這就和中國服務業(yè)越往南口碑越好一個道理。

 

這幾年看著德必集團一步步成長起來，對中國輕資產(chǎn)運營進行多年觀察且頗有研究心得的方升研究總經(jīng)理余洪波說，德必集團的盈利能力主要來自早期獲得的部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目，因為承租時間早，租金成本較低；在對城市老舊廠區(qū)建筑物進行改造“修舊如舊”的過程中，德必積累了知識和經(jīng)驗，獲得了先發(fā)優(yōu)勢。

 

中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了存量市場唱主角的市場。重資產(chǎn)轉(zhuǎn)不動了，自然就要轉(zhuǎn)向輕便靈活的輕資產(chǎn)。資產(chǎn)更輕，賺錢更穩(wěn)定，更輕松，大概是所有資產(chǎn)運營商的夢想。

 

德必集團的經(jīng)營模式包括“承租運營”、“參股運營”和“受托運營”。截至 2020 年 6 月 30 日，德必集團承租運營園區(qū)共 40 個，參股運營園區(qū) 3 個，受托運營園區(qū) 4 個。

 

承租運營指的是德必先把具有改造價值的老舊物業(yè)租下來，通過重新設計、改造、裝修再分租出去，也就是俗稱的“二房東”。

 

德必集團承租運營的40個園區(qū)有30個位于上海市，地域?qū)傩员容^明顯。文化創(chuàng)意類企業(yè)大多集中在核心一線城市，尤其是以“小資”著稱的上海。在文化創(chuàng)意園區(qū)辦公不僅性價比比較好，而且也符合很多上海年輕人的審美。

“科學咖啡館”位于彭江路602號大寧德必易園內(nèi)，這里曾是上海電氣集團的老廠房，老廠房搖身一變成為綠意盎然、自然和諧的情調(diào)世界。

 

長寧德必易園毗鄰中山公園，前身為上海航天局第八〇九研究所。經(jīng)過改造重建，這棟老建筑轉(zhuǎn)身成為中心城區(qū)集聚文創(chuàng)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，聚集了上百家國內(nèi)外知名多媒體公司。

 

目前出租單價最高的項目是德必東湖 WE項目，出租單價達到9.98元，其次是德必衡山 WE項目，出租單價達到9.71元，其他項目出租單價大多介于2元至10元之間。

 

2020年1-9月，德必集團營業(yè)收入為6.12億元，扣非后歸屬母公司股東的凈利潤為5000萬元。在營業(yè)成本中租金和改造攤銷成本占大頭，占公司總成本70%以上。

 

德必集團前五大客戶分別為樂居、錦江酒店、泰洋川禾、美團點評和魔方公寓，這五家公司合計貢獻3400多萬元營業(yè)收入。此外，德必集團的客戶還包括滴滴打車、虎撲體育、言幾又書店、東方福利網(wǎng)、返利網(wǎng)、WeWork等知名新經(jīng)濟公司。

 

在保護和傳承城市歷史文脈的同時，既提升舊建筑的使用價值和商業(yè)價值，創(chuàng)造時尚舒適的辦公環(huán)境，又實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，促進社區(qū)、街區(qū)持續(xù)繁榮。德必和錦和的上市昭示著資本市場的新喜好，預計將來還會有同類企業(yè)上市。

 

佛羅倫薩的街道給我們帶來了文藝復興，伯明翰的街道給我們帶來了工業(yè)革命。現(xiàn)代意義上大規(guī)模的城市更新運動始于1960年代的美國。由聯(lián)邦政府提供補貼對貧民窟土地進行二次開發(fā)，以全新的城市功能替換原來功能衰敗的物理空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

 

當中國城市化突飛猛進之后，很多問題開始浮出水面，城市千人一面，很多具有歷史背景的文化街區(qū)與地方特色文化在城市改造中快速消失。人們開始反思城市建設與保護利用的關系。

 

輕資產(chǎn)運營產(chǎn)生于上世紀80年代，由國際著名管理顧問公司麥肯錫提出，此后受到全球企業(yè)追捧。

 

除了德必這樣的產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)運營商，物業(yè)公司也屬于典型的輕資產(chǎn)公司，并且得到了資本市場真金白銀的認可。從市盈率角度看，物業(yè)企業(yè)市盈率多超過20倍，擁有較高估值。

 

對城市居民而言，房子是最重要的家庭資產(chǎn)，讓房子保值增值這個服務本身就具有很大價值。據(jù)估算，2030年全國物業(yè)管理面積將達到318億平方米，對應收入規(guī)模約2萬億元。

 

物業(yè)企業(yè)收入穩(wěn)定，商業(yè)模式簡單清晰，抗風險能力強。在2020年疫情最嚴峻的幾個月，多家上市物業(yè)公司表現(xiàn)搶眼，逆勢上揚。

 

此外，市場上多數(shù)外資酒店都是以輕資產(chǎn)特許經(jīng)營的模式存在。外資酒店曾經(jīng)給中國業(yè)主帶來了國際客源和先進管理經(jīng)驗，為內(nèi)資酒店早期發(fā)展樹立了標桿。隨著民族資本崛起，消費結(jié)構(gòu)改變，現(xiàn)在中國人已經(jīng)成為高端酒店的消費主力，外資酒店的優(yōu)勢正在逐漸消失。

1988年上海靜安希爾頓酒店開業(yè)曾經(jīng)轟動一時，這是當時上海第一家外資五星級酒店。很多明星下榻希爾頓。外語流利的大學畢業(yè)生以能進入希爾頓酒店工作為榮。然而時隔30年之后，2018年1月，上海靜安希爾頓酒店悄悄摘牌離場。