2020年，是商業地產無比脆弱的一年，但也是彰顯韌性和創新的一年。
這一年中，有實體商業體因戰略不清晰、競爭力弱等原因而黯然離場，也有不少商業體從危機中看到機遇，積極進行自我革新。
站在時代更迭、城市更新的浪潮之下，可謂是建筑百年不變，商業年年在變。這個時代，這個行業，無時不刻不在考驗我們的“隨機應變”，并得以延續商業的生命周期，發掘商業嶄新面貌。
如何才能不被時代所拋棄？能夠抓住“機遇”、順勢而上自然最好，如果不能，起碼也要持有不被發展趨勢拋棄的能力。
本期，我們會著眼于當前的宏觀政策、市場環境以及消費者微觀角度的龐大網絡體系，探討2021年商業地產的共通和規律，并從中尋求未來發展的一些“風向標”。
-01-當前實體商業面臨現狀和困境
經歷2020年購物中心的“至暗時刻”，2021年，行業又展現出了什么光景？
去年因疫情影響，不少購物中心紛紛推遲開業，引發今年數量級的積累爆發。據數據統計，2021年全國擬開業購物中心近千座，總體量接近1億平方米，主要集中在一線、新一線的經濟發達城市。
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其中，在一二線城市，“小而精”、社區型購物中心和存量舊業改造項目勢頭十足；中、大型體量購物中心是三四線城市的主流，萬達、寶龍、新城控股等頭部企業進一步擴張全國版圖，刺激下沉市場消費。
然而，今年的購物中心依舊面臨著重重困境。
去年一年，北京SKP以銷售額177億元的成績，成為全球百貨業的“高光”，可事實是，更多的實體商業眼瞅著“掉鋪”、“租金下滑”、“商戶遷出”等窘態，十分頭疼。
數據顯示，全國19城964個樣本購物中心中，2020年平均空置率為11.77%，同比漲幅高達93.9%。
數據來源贏商大數據
去年上半年全國一二線城市，約1/3商場空置率超過10%?？傻搅讼掳肽?，全國平均空置率截至年底達到了11.77%，環比漲幅近32.5%。人潮、經濟復蘇，商場空置率未降反升。
相比數據，現實商場里，空置的商鋪和遲遲待開業的圍擋店鋪，更加讓人“觸目驚心”。
在今年，一些缺乏資源與專業能力的商業項目，在招商與運營方面的難度將更加突出，商業不良資產也隨之增加。
事實上，在天貓“雙十一”開始盛起后，百貨等老舊商業就已經“光芒不再”。而去年的一場疫情，成為壓倒的“最后一根稻草”，競爭力不足也讓不少實體商業直接跌入“谷底”，甚至關門歇業，直面易主、換臉的命運。
-02-2021年的商業地產市場較2020年會有哪些變化趨勢
有困境，就有機遇。就整個商業地產而言，已呈現明顯的“分化”與“進化”趨勢，這些變動勢態，值得每一個商業地產人細細考量。
1、“互聯網反壟斷”出臺，購物中心數字化
去年11月，國家市場監督管理總局發布了《關于平臺經濟領域的反壟斷指南（征求意見稿）》，并聯合中央網信辦、國家稅務總局針對互聯網平臺反壟斷召開規范線上經濟秩序行政指導會，互聯網平臺也從極速擴張階段進入規劃有序階段。
此次反壟斷整治，不僅有利于線上線下的公平競爭，還利于促進線上線下的相互融合。對于實體商業來說是發展機遇，將會迎來一些全新機會。
2、“低開高走”的誘惑，存量并購改造成為一二線城市“主旋律”
從城市層面，存量改造主要集中在北上廣深等經濟相對發達的核心一二線城市。
從具體區位層面，多數位于城市核心地段，核心商圈或者成熟商圈，周邊的商業、住宅配套趨于完善。
南京德基廣場
例如德基集團接手雨潤國際廣場、唯品會購入安糧國貿購物中心，布局全國首家城市奧萊，寶能集團重整魔都爛尾公寓地塊，建設寶能中環中心。
低成本拿地、高利潤、成熟商圈……這是存量改造項目自帶的“閃光點”。不論頭部開發商還是新入局者，對于存量改造都鉚足勢頭、躍躍欲試。
并購改造項目凱德廣場·諾和木勒
可以預見的是，在寸土寸金的一二線核心城市，存量改造項目將成為市場主流。
3、5-10萬方體量為主流，社區商業成為競爭新藍海
隨著一城多中心的發展格局和城市外擴化發展，區域型購物中心逐漸彰顯活力，5-10萬方被認為是區域購物中心的理想化規模。
近年來，3-5萬平方米區間的占比增幅最顯著，背后則是“小而精”商業的悄然崛起。
而社區商業由于緊鄰居民生活區，作為“生活的最后一公里”，擁有龐大且穩定的消費客群。
除了頭部商企對于社區型的全面布局，還一些批發市場等老舊商業，也都紛紛嘗試、探索、轉型為社區生活中心。北京月恒正大新生活廣場，其前身是天蘭天服裝尾貨批發市場，萬優匯Unit One則由北方明珠百貨改造而成。
4、“雙循環”利好政策支持，釋放擴大奢侈品消費市場
這次疫情之下，國內消費者境外消費出現回流，國內高端商場普遍受益，業績逆勢大幅增長，同時也讓不少世界奢侈品牌看到國內市場的巨大潛力。
加之國家適時調整多項政策，釋放擴大內需紅利，進一步體現了內循環消費的巨大潛力。
LV、DIOR、GUCCI等奢侈品牌布局旗艦店、區域首店；高端購物中心、各大電商平臺則掀起更加激烈門店爭奪戰，可見奢侈品品牌多渠道加碼中國市場的野心。
還不少定位高檔的購物中心，趁熱打鐵，已經隨之調整開始圍擋重建，或積極引入品牌首店、旗艦店。
5、“輕資產”解決行業難題，成為市場必然趨勢
此前商業地產行業就一直存在重數量輕質量、重開發輕運營的問題，商業資產價值普遍偏低。
特別是對于一些過于依賴高租金租賃模式的購物中心，在疫情期間面臨影院、劇場、娛樂等體驗業態的密集型關店、停業的環境下，承受了巨大壓力，弊端突現。
2020年，多數的頭部企業開始嘗試輕資產開發運營模式，大悅城、萬達商管、華潤置地、新城控股、寶龍地產等代表企業在今年均在加大輕資產項目的占比。
當前，輕資產運營模式熱度不斷攀升，對比以往租賃模式，輕資產運營具有較強的資源整合能力，和更好的抗壓能力。
企業思維也從甲方思維轉換到管理人和服務者思維，商業回歸運營本質，對于消費者來說，也不失為一件大好事。
在未來，輕資產上市也大概率會成為行業的一個風口。
6、新晉、創新、網紅品牌成“新寵”，購物中心自營品牌開始發力
一方面，購物中心的空置率著實讓人頭疼，另一方面，也促進了品牌業態的更新換代，為購物中心注入了一股“新鮮血液”。
就業態層面來看，服裝零售類受創嚴重，但也有不少老牌國貨品牌“換面”后逆勢歸來；娛樂、體育熱度不退，特別是下半年“熱血返場”，醫療健康、品質生活的生活服務類的需求激增。
繼健身館、冰場之后，戶外體育項目騎行、滑雪、馬術、沖浪也逐漸進入購物中心，還有幾個店鋪合起來的集合店，都為商業空間提供新體驗勢能。
還有一個有意思的現象是，除了傳統主力——餐飲，幾乎每座城市的購物中心中，新能源汽車、茶飲咖啡、高端奢侈品、國貨美妝、網紅品牌占據了疫情之后租賃需求大頭，成為新晉租賃主力。
另一方面，越來越多商業地產業主方開始發力自營品牌，賦能于輕資產模式的同時，提升購物中心的抗風險能力。
不得不說，在整個商業地產生態中，唯有“品牌+場景”創新，才能真正獲得價值上的創新。
7、室內與室外界限愈發模糊，社交化、場景化、綠色化
不拘泥于“傳統盒子”的購物中心形式，模糊室內室外界限，似乎也成為了一個趨勢。
主要體現在兩個方面：一方面，在建筑形式上，不一定禁錮在裙房加塔樓的樣子；另一層面，是對于室內空間景觀化設計，有可能相似的外觀“盒子”，推門進去就別有洞天。
「這有山」外立面
8、交通+社區的聚環效應，TOD打造社區生活生態圈
隨著大城市交通規劃的迅猛發展，TOD商業也將成為受購物中心開發商重視的領域。
在商業存量以及一二線城市用地日趨緊張的雙重背景下，TOD商業模式擁有強大的公共交通系統和輻射半徑，擁有龐大且穩定的消費客群，加之政府不斷出臺的利好政策，成為未來城市發展的必然趨勢。
依據TOD開發邏輯，城市軌道交通上的“微型城市”是TOD綜合體中不可缺少的一部分，商業依托于TOD強大的交通網，同樣反哺TOD。
打造社區生活生態圈，構建強大的聚環效應，是國內TOD綜合體的勢不可擋的發展方向。
但同時，因為目前開發周期長、規劃設計難度高、開發主體利益關系較為復雜，拉高了開發門檻，目前國內入局玩家也僅20家左右。其次，TOD模式勢能要放在更大的全局范圍去考量，如果沒有這樣意識，容易在業態和品牌上出現布局偏差。
在購物中心的運營體系中，我們要關注的時間維度是從1天、2天......持續拓展到100天、1000天......
對于一個商業體的建成，需要預留足夠的空間和快速反應能力，以應對多個業態的重列組合，適應市場需求進行實時調整。
當然，全世界都找不出一模一樣的兩個購物中心來，所謂的“時代潮流”、“成功模式”，也需要適應當地市場、消費人群等重要因素重新構建擁有“自我”的人貨場體系，凸顯差異與特色，形成深入人心的記憶點。
只要新技術層出不窮，淘汰自然也就一直不停。時代車輪滾滾向前，誰都難保自己不被無情碾壓。我們唯一的辦法，就是時刻關注變化，跟上、利用那些變化。
