房地產黃金十年發展，吸引了所有行業的目光。相對于住宅動輒幾億幾十億拿地，工業物流用地幾十萬一畝的價格，顯得尤其便宜。
便宜有便宜的道理。與購物中心、商鋪、寫字樓、產業園等其他收租物業一樣，物流地產的價值也取決于租金。
例：某資方對物流倉儲估值的關鍵參數包括土地剩余使用年限、租金、租期和建筑面積等。
根據以上參數和假設，該物流園估值在6-7億范圍，折合單價5900-6900元/平米。
下面通過一個案例來進一步說明物流地產的測算邏輯。
1、項目基本情況
該物流園位于某二線城市新區，區域內多為工業及配套物業，工業產業聚集度較高，道路通達性較好。
項目用地面積300畝，物流倉儲用地，土地使用年限至2060年，總建筑面積16萬平米。
2、租金測算
項目接近滿租，空置率5%，平均租金27元，年遞增3-4%；物業管理費1.8元/平米/月：
租金及物業費收入=（27+1.8）*16萬=5253萬元。
3、營業費用測算
現金流出主要包括稅金、物業管理經營成本及其他日常運營費用：
（1）房產稅從租計征，稅率12%：
4925/1.05*12%=536萬元
（2）增值稅簡易征收，征收率5%：
5253/1.05*5.6%=267萬元
（3）物業管理支出主要為水電、物業管理費，按營業收入的3.5%：
5253*3.5%=184萬元
（4）按照合同約定，每年支付給運營方的管理費為營業收入的5%：
5253/1.05*5%=250萬元
（5）營銷費用為營業收入的2%
費用合計1368萬，營業費用率26%
4、NOI與估值
（1）NOI為3885萬元；
（2）按凈資本化率5.5%假設，
該物流園估值=3885/5.5%=70635萬元
折合單價=70635/16=4415元/平米。
5000左右的單價是不是低于你的預想？從1元/平米/天的租金倒推，也就值這么多錢！
