拿地放緩 存量項目如何逆襲成為“現金王”？
商業地產從增量時代進入到存量時代。一方面受政策的調控以及行業的競爭，商業地產拿地速度明顯放緩，一線及二線核心城市適合開發的土地資源越來越少；另一方面在消費趨勢不斷升級下，渴望有新鮮的“血液”來刺激消費市場。面對商業地產拿地放緩，存量項目如何實現逆襲？飆馬策劃認為離不開“存量改造”。
- 存量改造，如何改造？
商業地產存量項目種類有很多，至于如何改造，可以將它們分為幾類。
第一類是沒有進行過多的改造，僅進行了一些項目內品牌的提升，比如廣州的太古匯；第二類是通過對一些老舊物業的提升、改造以及引進很多首店品牌，例如改造比較成功的上海世貿廣場；第三類是在原有的基礎上不斷優化，創新體驗模式，例如上海K11、朝陽大悅城；第四類是改變原有的用途也就是通常所說的轉型，例如中糧廣場把商場變為辦公類、北京銀泰in88購物中心改為半購物中心、半辦公的北京銀泰吉祥大廈。
- 存量改造，對癥下藥
存量商業就好像不健康的病人，要想盤活存量商業，我們首先要對它的癥狀了如指掌，針對項目的實際情況提供解決方案，才能讓項目重新活起來，這也是飆馬策劃在操盤存量項目時，往往會對項目周邊的環境、人群、經濟發展情況、競爭項目影響、市場需求情況、城市政策方向等做好充分調研的原因。
打個比方，北京的核心商圈辦公樓資源稀少，空置率連年較低，收益較大，因此商場改辦成辦公樓則成為主要改造方式，例如北京銀泰吉祥大廈、三里屯太平洋百貨。相反，有些地方定位不允許商廈改辦成辦公樓，因此只能采用升級改造，例如上海世貿廣場通過對一些老舊物業的提升、改造。
- 存量改造，金融化路徑
存量改造涉及大量的資金，同時商業地產本身就是具有金融屬性的項目，因此就存在輕資產模式和重資產模式。輕資產模式是通過租賃老舊物業后進行改造和運營的模式，前期投入少、風險小、收益小；重資產模式是收購老舊物業后進行改造和持有運營的模式，投入大、周期長、風險高、收益高，兩種模式各有利弊。而在國內，像萬達、萬科在內的房企都在走輕資產化路徑，飆馬策劃認為存量項目種類繁多，不同的環境、業態、定位都會影響模式的選擇，應當理性選擇合適的金融模式。
- 存量改造，運營為王
存量改造容易、成功運營難。抓準運營方向，提升運營水平是盤活存量項目的第二階段核心。目前國內很多存量項目，在初期改造較為成功但無奈運營能力不足，最后以失敗告終。因此商業地產存量項目改造后的運營更為重要，當下商業地產比較傾向原創內容改造，運營以消費者為主，建立消費者為核心的“體驗式服務”模式，構建滿足消費者的購物體驗和社交需求的場所，提高消費者與商場的粘性，才能使存量項目在改造后長久運轉。
- 案例鑒賞——上海TX淮海|年輕力中心
TX淮海|年輕力中心是將7000平米的原第一百貨淮海店和近18000平米的錦江國際購物中心商場徹底改造成CURETAIL理念首個落地項目——TX淮海 | 年輕力中心，項目于2019年12月31日重新開業。
項目改造亮點：在面向淮海路的高達40米的中空立面上，雕琢一座LED屏幕與真山真水真綠植結合的瀑布，垂流而下，水聲潺潺，在項目的廣場和外立面上，打造一場代表上海的數字多媒體藝術演出。
在品牌方面：更加注重首店、旗艦店和概念店今年以來成功吸納了INNERSECT首家線下體驗店、韓料高音男中國首店、SOLO X powered by snow 51中國首家概念店、Machi machi上海首店等數家首店入駐。
商業地產存量時代，地產商拿地放緩，開發商、機構不僅要研究市場、同時還要加強運營，尋求政策和金融的支持，多管齊下，才能制勝商業地產，完成存量項目的逆襲。
