3月第一天，河南省鄭州市人民政府辦公廳發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，此文一出，掀起千層浪，行業情緒高漲，開啟新的關注熱潮，市場是不是會因此迎來轉折？
因為行業已經經歷了為時8個月的低迷行情，并仍在持續，企業、消費者、金融機構、供應鏈實則都已經缺失了信心，自救的動作雖不斷，但也未見什么明顯的成效。政策雖也在有序的出臺，但是作用也并不明顯，市場仍舊是一如既往的差，融資環境即使有定向的寬松，但無論是適用的條件、適用的對象都有約束，包括并購貸不計入三道紅線計算，保障性租賃住房貸款不計入銀行兩道紅線等等，諸如此類的政策雖有，但整體市場未有明顯轉向，或者未見回暖跡象時，發揮作用的空間都不大。
所以，當鄭州一紙公告開啟新一輪“認房認貸”調整時，似乎更有預示性和指示性：
市場回暖是否已經指日可待？
待市場回暖確定或者市場底部清晰，已經出臺的紓困政策是否具備了發揮作用的基礎？各方自救行為是否也能夠有成效顯現？并購潮流是否能夠出現？
同行或者金融機構等是否能夠幫助已經出險的企業快速出清？
未出險的企業是否也能夠在溫暖的行情中把握機會化潛在風險于無形？
鄭州開了“認房認貸”調整的先河 又將有怎樣的后續？ 鄭州開了先河，文件具體內容有哪些? 《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》共分為五部分，分別從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境五個方面提出促進鄭州市房地產業良性循環和健康發展的19項措施，重點內容如下： 第一，支持合理住房需求 通過提供共有產權房、購房補貼，提供保障性租賃住房及定期面積補貼等保障大學生在鄭安居。 第二，改善住房市場供給 根據各片區商品住宅去化周期確定新增商品住宅供給，去化周期小于18個月的適度增加供給，反之適度減少。土拍競買保證金比例下調至20%，土地出讓金可在成交后一年內實行分期繳納。 實行“限房價、競地價”的土地拍賣規則。 嚴格執行預售資金監管政策。 第三，加大信貸融資支持 對困難企業進行貸款展期、續貸； 加大企業并購貸款支持； 加大個人按揭貸款投放，下調住房貸款利率； 對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再購買房屋享受首套房貸款政策。 第四，推進安置房建設和轉化 實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。 對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。 第五，優化房地產市場環境 規范房地產市場秩序、加強商品住房銷售價格管理、提高政務服務水平便利交易、強化網絡輿情引導管控。 可以很清晰地看出，鄭州政策既涉及供給端，也涉及需求端，既欲惠企，也同樣欲利民，寄希望于通過供給端和需求端政策的雙向發力，開啟“認房認貸”政策調整的第一例，共同帶動市場行情出困局，松緊結合，既提振信心，也保持了底線的清晰，確保風險的可控。 ★ 鄭州政策松綁的后續將如何演繹？ 雖然鄭州政策新鮮出爐，細則、執行、效果等都有待后觀，但政策本身確確實實給行業提了一把信心，后續行業政策的演繹仍值得我們高度關注。 鄭州具有特殊性 也具有代表性，有參考性 鄭州遭遇水災等不可抗力，市場下行明顯，需要通過提振企業和消費者信心來扭轉整個市場的頹勢，穩定住房地產市場的秩序，進而促進經濟、社會、就業、居民收入等各目標的穩定。 另外，鄭州作為河南省的省會，對于省內其他城市具有一定的虹吸作用，無論是經濟重要性還是人口基礎支撐力，省內其他城市都很難望其項背，所以于整個河南省來說，穩住鄭州，能夠很大程度上決定整個省發展穩定。 跳開鄭州看全國，與鄭州能級相當，市場行情相似，功能雷同的城市也大有所在，這些城市也大概率會有寬松的政策出來，如西安、天津、大連、哈爾濱、吉林、福州等，只是具體的內容，時間的順序只有留待后續檢驗。 更低能級的城市，本身市場可能也沒有什么活力和支撐，太嚴格的政策執行可能也沒有太大的意義，只能更快的加速市場行情的惡化，所以在不違背“房住不炒”底線的基礎上，盡可能的放開行政性政策調控具有必要性，也具有緊迫性。 供需并舉，寬嚴相濟，底線必守 市場持續萎靡，無論是企業，政府還是金融機構實則都承受了較大的壓力，良性循環已經沒有實現的基礎，或者說實現的難度較大，政策適度寬松具有必要性，必然性。無論是供給端的寬松，還是需求端的松綁，雙向并舉的政策才更有助于提升信心，提升活力，供給端政策發揮作用的前提是需求端政策已經發揮了作用，僅有供給端政策欲提振市場信心的難度極大，或者說作用微乎其微，當然單單有需求端政策也很難完全把市場秩序穩定在良性水平上。 雖說政策的寬松具有現實意義，但也在一定的約束下，在一定的邊界內，不可能說毫無約束的放松，其實從鄭州的政策可以看出，雖然供給端、需求端都有適度寬松的政策呈現，但都預設了范圍，“認房認貸”政策的調整，實則定向支持了改善性需求的合理釋放，土地保證金比例降低、土地出讓金支付期限寬松，土拍“限房價、競地價”的規則，實則給予了企業一定的時間過渡，以時間換空間，“穩地價、穩房價、穩預期”的目標沒變，“房住不炒”的底層邏輯并未扭轉，未來也不可能突破。 另外，除了供需兩端的政策的寬松外，有一點值得大家重點關注，那就是嚴格執行預售資金監管政策，這體現出政策的底線，也是政策嚴守的最后一道防線，目的是為了維護好消費者的合法權益，規避企業直接躺平，不管企業是否有資金去償還債務或者說去再做投資，但是項目一定要保證順利建設完成，所以無論其他政策如何調整，預售資金監管都不可能會有明顯的寬松，最大程度上也是在現有基礎上進行糾偏（具體內容可參見《預售資金監管松綁？億翰告訴你四個真相》，此處不再贅述）。倘若預售資金監管這一最底線被突破，那么消費者對于企業的信任度或會大打折扣，也正由于預售資金監管這一基石的存在，其他供需兩端的寬松政策才更有可能發揮最大作用，預售資金監管是最后一道防線，也是最后一道保障。 因城施策，因企施策，不作統一規定 不同的城市，不同的企業，本身的條件都有差異，所以任何政策都不可能說能夠普適，只有根據具體個體的情況對政策進行調整才更具有適應性，所以鄭州出臺的政策也不太可能完全照搬到其他城市，各城市還是大概率依托于自身情況對政策進行相應調整和放松，確保提升市場活力，避免自己在城市競爭中落于下風，2021年全國及各省市的GDP總量數據都已經出爐，2022年GDP增長目標也已確定，房地產作為支柱性產業，對于穩定增長，穩定就業都仍將發揮重要作用，所以各城市有意愿，也有必要對政策進行適度的“調整”。 行業不好，眾人焦慮，人們在期待各方自救的同時，也希望政策上能夠給予支持和鼓勵，以便于能夠讓市場更快出清，或者讓企業更順利過渡，不對經濟發展，社會穩定，金融體系健康造成系統性沖擊，以鄭州為始，后續仍將有更多的寬松政策出臺以穩定行業秩序，兩會召開在即，兩會前后政策或會較為密集出臺，330這一節點前，政策的變動和市場的走向值得重點關注，市場底部或已漸行漸近。 市場有多差，期待就有多高 2021年下半年開始，暴雷房企增多，市場行情也開始轉向，單月的銷售業績負增長，這一趨勢一直延續到2月。房企銷售普遍并樂觀，或者說極其慘淡，從2月房企的銷售數據來看，2月各個梯隊房企的門檻值仍舊在下跌，跌幅也均在40%以上，TOP10房企門檻值剛過200億，同比下跌50.2%，這一數值已經創下除2020年外近五年（2018-2022年）門檻值的新低，這也預示著行業未來的走向，增速向下，或者負增長。 從房企具體銷售數據上看，不同梯隊房企，銷售業績均為同比負增長，銷售金額跌幅最大的是11-20名的企業，業績同比幾近腰斬，跌幅達到48%，環比跌幅最高的是21-30名的企業，跌幅為38%，前50強企業中，僅有3家房企單月銷售金額實現正增長，也就意味著94%的企業業績在下坡，業績跌幅最大的達到80%，更直接的來說，業績僅剩下2021年同期的20%，這種沖擊有多大，可能也不必再多說。 業績下跌的背后，也是消費者信心，企業信心，機構信心的下跌，當消費者沒有信心不再買房，企業沒有信心銷售出貨，沒有信心收回資金再投資，機構沒有信心放貸，已做的投資沒有信心收回本息，當各方都缺失信心，政府的信心也必將受到重倉，所以當銷售業績下跌的幅度越大，各方的失落感就會有多重，對于政策的期待值就會有多高。 并購潮是否會起來？ 依托并購能否化解行業風險？ 市場很冷，企業銷售很差，銷售業績大打折扣的企業，部分前期爆發出風險的企業，可供調用的自由資金已近枯竭，倘若銷售市場仍未見好轉，企業自救成功的希望也是極其渺茫的，或者說部分企業已經看不到希望。 當并購貸款不計入三道紅線政策出現時，人們也會有猜想，行業會不會出現大的并購潮？已經出險的或者資金壓力較大的企業是不是可以通過項目的出讓拯救自身？但事實上，截止到目前，并購潮也并沒有出現，點狀的并購事件倒是時有發生。但實際上，想要依托行業大舉的并購來促進行業快速出清，可能仍有很大的不確定性，并購潮會不會起來，也并不確定，其中仍有很多問題需要理清。 合作伙伴收購 基于自救考慮，避免風險波及 當前行業出現的并購行為，其中有個比較鮮明的特點—合作伙伴收購權為主，主要還是基于自救考慮，以免被合作方風險波及。這其中有兩種情況，一是資金方與房企的合作，二是房企間的合作。其一、資金方與房企的合作，五礦信托收購中國恒大項目股權，實則這些資金方之前已經占有一定項目股權，無論是債還是股，這些資金方總能夠從中獲得一定收益，但當中國恒大暴雷，經營受阻，與恒大捆綁的資金方也必然受到波及，盡管恒大也在竭盡所能尋求脫困之大道，但成效尚未顯現，所以，與其焦灼等待，不如親自下場自救，收購之后，交由五礦地產開發建設，消費者信任度更強，如此脫困的確定性反而更高。其二、房企之間的合作，像美的置業收購正榮地產位于天津的幾個項目股權。 收購主體多為央企國企 但是是否能持續仍有較大疑問？ 收購主體為央企國企很好理解，在下行的行情中，無論是資金上，還是信用上，央國企本身就具有比較明顯的優勢，所以能夠在逆勢中暢行，至少能夠短時暢行，如中海收購亞運城項目，上海地產收購世茂上海外灘茂悅大酒店，首創收購融創中國武漢住宅項目，華發股份收購融創中國昆明文旅城項目股權等。 但是即使央國企有優勢，但是央國企的并購也并沒有大范圍出現，理論上說，央國企其實并不差錢，再加上并購貸款不計入三道紅線的政策利好，央國企并購應該不存在很大資金障礙，而且行業內也不乏優質的資產，為什么呢？根源還在于市場行情的冷淡，新房、二手房銷售都極其慘淡，企業回款也并不理想，再疊加預售資金強監管，企業對于項目資金的自由調度能力基本喪失。外部來看，企業當前所面臨的融資環境也并沒有改善，僅有的寬松也帶有更多的定向性，政策本身的受益群體也極其有限，所以當銷售不暢，即使融資環境全面寬松，市場秩序也很難穩定，企業經營也很難改善，所以并沒有過高的意愿去做并購，所以最終并購會不會更多，還需要看市場的走勢情況，看需求端政策能夠支持到多大程度，能夠發揮多大作用？如果市場回暖理想，企業經營壓力減輕，那不排除并購行為更多的發生，倘若行情始終沒有改善，行業的并購也只可能是偶發，央國企也不可持續去做并購。 信托、基金甚至于AMC等機構 是否會成為救世主有很大的不確定性 可以去看，無論并購方是資金端，還是企業，收購標的有一個共同特點—質量優，只有質量優的資產才相對更容易找到買家，質量不佳很難找到買家，更談不上什么議價權。所以，當市場回暖，擁有高質量資產的企業，一方面可以通過加速去化，獲得資金回流；另一方面，也更容易找到買方，通過資產出售來緩解資金壓力。而對于資產質量一般的企業，則大概率只能通過庫存去化來獲得資金，買家可能并不容易獲得，倘若行情遲遲不能有所好轉，企業也很難自救。當前并購市場上，其實并不缺少優質的標的，既有優質的標的存在，也不太可能退而求其次去選擇欠佳的資產。 所以說，信托、基金甚至于AMC等機構是否會成為救世主，是否會去做更多的并購，都有很大的不確定性，拋去硬性的要求，信托，基金，包括AMC等機構即使有意愿去并購，也有一定前提存在： 資產質量是不是夠優質，回報率是不是滿足要求？ 資產收購之后是不是能夠有比較暢通的退出機制？ 即使能夠去做并購，能做的范圍有多大，資金又從何處來？ 如果資產質量不優，回報率難看，沒有很好的退出路徑，又為何要去并購呢？ 是否能夠依托并購化解行業風險？ 無論是央國企、還是信托、基金、AMC等，即使選擇并購，也毫無疑問會去選擇質量更高，確定性更高，回報更高的資產，倘若資產達不到要求，買賣大概率難成（當然，某些既定的要求除外）。萬事無絕對，慢慢談條件唄，萬一談成了呢？ 由于競爭的減弱，地方政府的讓利，通過公開市場獲取土地更能獲得穩定且確定的回報，而且由于并購市場本身就存在信息不對稱的問題，所以無論是企業還是資金端，可能都更傾向于公開市場獲得資源，真正能夠通過并購化解風險的資源總量實則是有限的，企業也不該過多的將希望寄托于并購方，單靠并購也很難化解行業的風險，并購也并不能將企業帶出泥沼。 當然，我們所說的并購還是需要依托于市場已經回暖，企業經營壓力已經有所減輕的前提下，如果市場不好，其他的一切也不可能。無論是哪類企業都不該將希望寄托于外部，特別是希望通過被并購來完全化解企業自身的風險，希望還是得在自身。
