1500萬買的商鋪，空了6年沒人租，虧80%，同位置的住宅翻了幾倍
來源: 遠方青木 作者: 遠方青木 時間:2022-03-09
昨天不是說給大家寫一篇關于如何鑒定商鋪價值的文章嗎，正好在朋友圈看到一個視頻，直接拿來當標題了。
這個視頻說的商鋪位于漢陽江灘附近，是一個叫世茂52+的商業綜合體，這里有商場，有五星級的希爾頓酒店，有5A級寫字樓，有漢陽最貴住宅區，看起來好像是商鋪的夢幻位置。 2014年這里開盤的時候，商鋪總共4層樓，共有四五百個商鋪，售價3~5萬元/平米，幾個月就被搶購一空。
而這些商鋪最小的也要100平米，最大的要上千平，換句話說最小的投資門檻也要300~500萬元，大的鋪子要三五千萬一套，結果直接被哄搶一空了。根據視頻作者現場探訪聲稱，目前這400多個商鋪，總共只有十幾個租出去了，其他全部空置，總體空置率高達驚人的97%，近乎于鬼屋。相當大比例的商鋪，直接就是毛坯狀態，也就是說從交房到今天一次都沒有租出去過，就這么一直閑置。下面這個鋪子在2014年售價1500萬，從交房算到今天已經6年了，從交款算到今天已經8年了，就這么一直空著，一分錢的租賃回報都沒有。 類似的情況非常可怕，上千萬買的鋪子就這么閑置，這么多錢8年時間干什么不好，如今全部砸手里了，賣也賣不掉，誰看到這種鬼屋商鋪都不會買的，原價買這種商鋪傻子都不會做，而這樣的情況在世茂52+到處都是。而同樣是世茂在隔壁造的小區世茂錦繡長江，這幾年價格也確實漲了好幾倍，當初開盤時房價才不到1萬。。。武漢很大，非常大，我沒去過世茂52+，但我相信這個視頻作者說的是真的，因為武昌就有類似的鬼屋，在金禾大廈，也是空置了好多年，后來業主忍不住了自救，簽了集中化托管運營之后才勉強恢復了人氣。因為武昌區的金禾我去過，也了解分析過，所以我給大家說一說里面的門道。這種在寫字樓下面蓋商鋪的做法是七八年前興起的，開發商的訴求很簡單，商鋪貴，單價高，可以多賣錢。理論上說起來也還不錯，利用寫字樓每天上班的人群給下面的商鋪帶流量，在這工作在這消費，商鋪也賺錢了，寫字樓的上班族也有地方吃喝玩樂了，把商場和寫字樓融為一體，一舉多得。都說高風險高收益，但買這樣的商鋪是高風險零收益，而且連本錢都拿不回來。我買你這個鋪子，租你這個鋪子，不是為了那堆鋼筋混凝土的，而是認為這個鋪子門口每天會有源源不斷的人群經過，其中一部分來我鋪子里消費，讓我能把錢賺回來。因為人群認為這里有好吃的，好玩的，能滿足自身消費需求。你這里沒有好吃的好玩的，到處都是毛坯屋，人群就不可能過來消費。而如果沒有大量人群每天過來轉悠，這里的商鋪就不可能愿意有人租。沒有任何人有辦法讓消費者每天浪費時間去毛坯鋪轉悠，所以我們必須要先讓一部分商鋪入駐，制造基礎的人氣。第一批入駐的商鋪鐵定是血虧的，也許半年多乃至于更久都沒什么營業額，但裝修費要出，人員工資要照付。昨天有人留言給我說，好租的大商場的鋪子，開發商都不賣，要自持，賣出來的都是不好租的。這話不對，因為商場里的鋪子只能自持，也必須自持，要賣也是打包一起賣。什么XX世紀城，什么XX茂，什么XX大商城，這些大型商場必須集中化運行。很多人看到這些地方高檔，租金很高，就以為那些占地面積大的大商家真舍得付房租啊。其實這些大商場里的租金不是個固定值，每家每戶租金都不一樣，而且差距很大。整個商場投入運營的時候，招商團隊要先招一些大牌子商戶入駐，自帶流量的那種。比如說什么海底撈啊，什么大影城，什么肯德基啊，什么XX酒吧啊。每個地方談的租金都不一樣，根據實際需求來定，但不少地方談出來的租金，是零。租期長達五年、八年乃至于十年的零租金合同，別人白用你的鋪子，毀約就是天價違約金。還有比零租金更夸張的，是在零租金的基礎上，商場倒貼裝修費，補貼商戶幾百萬乃至于上千萬。商場這么做，是為了能讓這些商戶來拓荒，帶來基礎的流量，以便于建設整個生態圈，解決先有雞還是先有蛋的問題。你本來是想帶女朋友去6樓影城看電影的，但看電影前順便去5樓餐飲區吃了頓晚餐。你本來是想帶孩子去5樓餐飲區吃飯的，但孩子賴在3樓兒童區不走，非要在里面玩一下。你本來是想帶一家人去3樓兒童區陪孩子玩的，但老婆在1樓被化妝品區勾走了，買了一堆化妝品。當一個商場達到這種狀態的時候，租金自然非常高，其運營狀況達到了巔峰完全體。但很明顯，商場算的是總賬，后面來的商戶需要支付高租金，以填補前期那些拓荒大品牌留下的租金坑。但如果商場里的鋪子切碎了零散出售，那誰的鋪子零租金？誰的鋪子高租金？彼此之間怎么協調？商場生態需要互補，必須有一個影城也最多一個影城，一層樓最好只做一個業態且和其他樓層是不一樣的業態。我的鋪子在3樓，我就想在3樓兒童區賣女用化妝品，因為化妝品出的租金高，你憑什么不讓我租給賣化妝品的，這鋪子我自己買的。如果人人都這么搞，那么很明顯，這個商場很快就廢了，被搞得烏煙瘴氣，沒有消費者愿意來的，最后一起死。寫字樓下面的那個商業綜合體就是這樣的問題，以商場模式來打造，一口氣弄了4層樓，但開發商為了快速變現直接零散出售了，最后一堆零散業主互相博弈，大家都不愿意自己吃虧，都等著別人拓荒，最終所有鋪子一起死，毛坯直接閑置6年。開發商把這種需要集中運營的綜合體商鋪零散出售給個人，自己不進行綜合運營，是極不負責的做法。沒人統籌管理，沒人先劃出一片商鋪進行“犧牲”，再從后面的商鋪轉移利潤來補齊，那所有商鋪都得死，一個都別想活著。但2014年一堆人哄搶商鋪啊，賣得掉啊，開發商有傻錢可以賺，為什么不賺呢。普通個人能買的商鋪只有兩種，一類是步行街，一類是小區底商。大商場是立體的，步行街是平面的，所以步行街的商業生態打造和大商場是不一樣的。很多人去XX商場玩，首先是沖著這個商場里面的某個商戶去的。比如說我今天要去看電影，比如說我今天要帶娃吃里面的必勝客，比如說我今天要帶娃去里面的游樂區玩耍，然后才順便干點其他的事。而步行街，很多人是沖著這條街去的，去之間并沒有明確的目標，不一定非要去哪個商戶，到地方先逛逛，聽說那邊好吃的好玩的不少。因此，這種步行街，個人零散出租就無所謂，你租給誰都行，購房條約上只會大概約定一個比例，比如說幾號鋪不能做餐飲，幾號鋪不能做服裝等，平均分配一下，無傷大雅。因為你買的時候，步行街還沒建好，就算建好交房了，運營出名氣也要好幾年。你買這鋪子能不能賺錢，完全依賴于開發商的良心，而開發商即便有良心，很多時候也是依賴于運氣，買這種鋪子就和在緬甸切賭石差不多，一刀窮一刀富，一刀天堂一刀地獄。楚河漢街當初剛交房的時候，轉角處的好鋪子租金才150元/平米/月，因為旁邊還都是工地。但七八年后的今天，同一個鋪子，租金已經達到了1500元/平米/月，真正的寸土寸金，鋪子的價格升到了不可思議的地步，還沒人賣。類似的還有光谷步行街，也是火的一塌糊涂，人流如織，租金不清楚，聽說也是漲了十幾倍的樣子。不成功的案例也自然也很多，名字就不報了，那些不死不活的步行街你應該見過不少。只要步行街沒打出自己的名氣，沒有聲震全城，那不死不活就是必然結果，因為別人就是沖著名氣來的。和前兩類不同的是，小區附近的商鋪，其流量來源與小區自己。不需要什么運營，不需要啥名氣，小區居民要回家，旁邊的商鋪自然每天都會有一批固定流量經過。當然，流量是非常固定的，你想把別人小區的流量吸過來也很難。因為流量固定，小區底商的價值就相對固定，只要小區自己不衰敗，其底商就很難衰敗，所以賭性很小。首先，鋪子由面寬和進深組成，面寬和進深的乘積為面積。
面寬就是迎接客人的那個面，一排的鋪子面寬都會差不多，但進深并不一定是一樣的。假定面寬為4米，如果進深為5米，這就是個20平米的鋪子。如果進深為20米，這就是80平米的鋪子。面積大了4倍，但流量是由面寬來決定的，而不是進深。你里面再大，如果外面的面寬只有4米，那你對外的廣告展示面積就只有4米。所以，假定都是4米面寬，20平米的小商鋪，單價和每平米租金一定比80平米的鋪子要高。具體高多少不好說，根據實際情況來定，但肯定要高一點。同時，這個鋪子如果在小區出入口附近，在拐角附近，那價值自然又不一樣了。還有你租給誰，選擇的商戶不同，能談下來的租金也不同。因此，即便是小區底商，商鋪也是一鋪一價，每一個鋪子都是獨一無二的，世界上沒有完全一樣的商鋪，哪怕只是隔壁。甚至同一個商鋪，不同時間節點出租的價格，也是天差萬別，最典型莫過于疫情前和疫情后的價格，根本就是兩個世界。這個商鋪租150元/平米/月，是高還是低？是賺便宜了還是吃虧了。最靠譜的辦法，就是找來四五個有意向的商戶詢價，取他們五個報價的最高值。但哪來這么多商戶給你報價，幾個星期能碰上一個來談租賃的商戶就不錯了。你要是簽了，那一簽就是五年起步，下次談出租是5年后的事情了。這模式其實很像相親，你牽手了就不知道后面人的報價了，但你要是一直等，錯過一個就等幾星期，很容易就把自己拖成剩男剩女了。那些鋪子空幾年不出租的，大多數都是這些商鋪相親屆的剩男剩女，他們一直在等自己的真命天子（天女）來租他們的鋪子。了解以上商鋪價值核心來源之后你就會發現，商鋪定價對于普通人而言非常困難，尤其是接觸商鋪租賃市場經驗不多的人來說更為困難。所以，買商鋪出租商鋪的，大多數的都是以前做實體商鋪經營生意賺到錢的人，他們租商鋪打拼了十幾二十年，攢了點錢，也非常熟悉哪個鋪子好哪個鋪子壞，所以非常樂意買商鋪，也知道這鋪子該租多少錢。對于普通人而言，最穩定的就是小區底商，但即便是底商，門門道道也非常多，一個穩定清晰的報價市場其實是不存在的，全靠你和商戶的博弈和談判。談判能力弱，那你買商鋪投資就肯定拿不到太好的回報率。如果從未做過商鋪經營生意的普通人非要買商鋪，那我建議你只買小區底商，通過咨詢其他已開業商鋪來估算商鋪租金，同時要考慮到進深和位置，以及這租金簽訂的時間點。這種辦法可以大致估定一個范圍，但誤差當然還是有的，不過比你拍腦袋確定的數值要強多了。如果你想要更精確的估測商業地產的價值，可以考慮更穩定的，也就是寫字樓。寫字樓和商鋪均屬于商業地產，但其價值確定辦法幾乎完全不一樣。如果說商鋪是一鋪一價，更類似于一種手工品，那寫字樓就是高度同質化，更類似于一種工業品。寫字樓的價格評定，是以棟為單位進行的，而不是以每間房。當然，不同朝向，不同位置，不同樓層的寫字樓房價略有差別，但差距很微小，和你小區里住宅的差距是類似的。2樓和30樓的房價肯定有差距，但差距不會特別離譜。反應到寫字樓的租金上，正對電梯口的房租可能是65元，普通的也許是60元。高樓層的房租可能是65元，低樓層的也許是60元。臨湖觀景面的房租可能是65元，沒啥景色的也許是60元。同層房租差距很難超過10%，不同層極端好和極端壞的房租差距也很難超過20%。而租賃商鋪的時候，每個鋪子都是要重新裝修的，就算都是做餐飲的，裝修布局也不可能一樣，前面人的裝修沒有任何意義。但寫字樓不一樣，寫字樓的裝修很多人是可以通用的，甚至可以做到拎包入住，這在商鋪領域是不可能的。這種高度同質化，同質到拎包入住的形態，讓寫字樓的租金確定和住宅的租金確定一樣簡單。我只需要知道這棟樓里四五間寫字樓的租金，就可以推算出整棟樓所有房子租金的大概水平，差距會很小。而這種高度同質化的房產一定會導致二房東這個行業的誕生，無論是住宅還是寫字樓。要說有區別，也就只有寫字樓二房東面對的客人個體實力很強大，一次最多付3個月房租，絕不可能同意多付房租，不存在住宅租賃有些二房東一口氣收別人一年的錢玩資金池然后跑路那種毛病。二房東通過自己建立裝修隊和設計團隊，把高度雷同的裝修風格到處搬，強力壓縮裝修成本，同時通過自己的專業能力來控制空置期，以此獲取自己的存在價值。簡單來說，我認為和二房東合作是一種互利雙贏的辦法，屬于專業人辦專業事。順便說一下，昨天忘了說了，如果有武漢的寫字樓二房東也可以和我聯系哈，有機會可以報報價格，要是能合作也彼此省了筆中介費，我郵箱還是723791931@qq.com，昨天光顧著讓賣寫字樓的加忘了寫二房東的了，我認識不少二房東了，但給我報價的二房東自然是多多益善。昨天有人在留言區問，如果寫字樓租不出去，那管理費也是一大筆費用。商鋪的物業費很低，每平米每個月3塊4塊的樣子，但租金可以到200元/平/月甚至300。寫字樓就不一樣了，租金每平米每個月60元70元，物業費卻高達10~20元。如果閑置寫字樓，你損失的不止是租金，還有那高到可怕的物業費。因此，寫字樓絕不能閑置，正常的投資人不應該允許寫字樓出現一天的閑置。個人如何保證寫字樓不出現閑置？二房東又如何保證寫字樓不出現閑置？租不出去，那你就降價，只要價格降到位，一定可以租出去。當別人都租110元/月/平的時候，如果你報價100元，立馬就一堆中介圍著你轉，很快就租出去了。當價格已經下降至70元/月/平，如果你報價65元，也會立刻租出去。只要價格沒有降到零，只要這個城市還有人租，你的房子就一定租的掉，無非就是個價格問題。你只想高價租，不愿意“委屈”自己，這才是出現空置的根本原因。當前的行情價，是平衡點，低于平衡點的房租立刻會被人哄搶。你當初高價買入房產，因此只愿意高價出租，這和房客沒有關系，房客只會根據市場報價來逢低選擇，你不愿意按市場價租就一直空著吧。如果你不想這么費事，可以直接包給二房東，他們承擔中間租客的空置期，按月固定給你錢，現在行情是租5年免5個月房租或者租6年免6個月房租，其他的空置二房東盈虧自負。扣掉5~6個月免租期后，你的回報率還有個6~6.5%，那你就可以買寫字樓。至于寫字樓的售價，也可以利用這個規則去反算，反正五點幾的回報率根本沒必要冒險持有不動產。對二房東而言，情況又和個人持有不一樣了，他們除了要考慮空置期外還要考慮價格。他們是如何運營的其實和我們普通人沒啥關系，我其實也不感興趣，不過我和二房東曾經聊過，大概知道一點點，順便也說一下，算聊個八卦。二房東是靠規模取勝，如果數量少那就和普通個人沒有區別，只是賺個打雜的辛苦錢，風險也很難控制。二房東容忍的出租率一般在90%左右，也就是空置不能超過10%。當規模大到一定程度，二房東每個月都有房子到期，每個月都有新房源簽約，那事情就非常好辦了。如果出租率超過了90%，比如說達到了95%，那就說明房源緊俏。此時，對客戶出租房子的時候，租金抬高一點，條件收緊一點，減少房子出租的概率，降低出房量。同時，在房東那里拿房子的時候，條件松一點，給的價格抬高一點，增大收房源的概率，擴大收房量，讓自己的出租率重新向90%靠攏。如果出租率低于90%，比如說達到了85%，那就說明市場萎靡不振。此時，對客戶出租房子的時候，租金降低一點，條件放松一點，增大房子出租的概率，擴大出房量。同時，在房東那里拿房子的時候，條件緊一點，給的價格降低一點，減少收房源的概率，降低收房量，讓自己的出租率重新向90%靠攏。如果出租率低于80%，那么停止拿房，全力出租房源。對于上規模的二房東而言，他們看的是總盤子，依據總盤子來不斷調整自己的租金政策，所以可以有效控制自己的空置率。所以，我從二房東對我的互相報價里來進行一個租金判定，而二房東從他自己持有的房源盤子的最新動態里來進行租金判定。住宅價值其實也很容易判定，因為同樣是同質化房產，租金一目了然，可惜租金實在太低，沒有長期持有價值。寫字樓出現空置是不可能的，因為物業費過于離譜，之所以會出現某城市寫字樓空置30%的這種新聞，說的并不是二房東，也不是某個人，而是這個城市總體。大量的開發商建造寫字樓后沒有賣出，而是捂盤惜售，既不賣也不租，以維護售價穩定，最大化賺取利潤。至于物業費，很多寫字樓的物業就是開發商自己，這個錢好商量，持有成本并不算很大。但只要沒賣掉，那就算空置，武漢的寫字樓空置率就是30%以上，但這并不代表武漢二房東和個人的空置率會有30%這么恐怖。因為和相親一樣，有些開發商就是自命甚高，一直等著自己的真命天子（天女），然后硬生生的把自己拖成了剩男剩女。這房子都開盤5年了，交房都3年了，光銀行利息我都付了多少多少了。不行，這些都得算成本，讓后面的購房者出，不然我等這5年不是傻子嗎，5年前低價賣掉多好。但實際上，商業地產本來就只有40年產權，你這耽擱5年后就只剩35年了，理應更便宜而不是更貴。當然，也肯定有開發商愿意賣，只要賣出來的房子都會沖擊租賃市場的價格，導致租金下跌，進而導致寫字樓售價估值進一步下跌。售價跌到一定地步，肯定有肉疼的開發商不愿意賣了，死活都不賣，這個時候租金就穩住了，然后售價就穩住了。這里面是有個動態平衡點的，不存在所有開發商都以現在的平衡價一口氣把剩余30%空置的寫字樓全賣掉，那是不可能的。只要有一小部分開發商先跑，租金就會立即下跌，進而導致售價下跌，從而讓后面的開發商跑不掉。所以租金是大體穩定的，少量低價出售是可能的，大規模拋售是不可能的，開發商下不去那個手，即便愿意下手了也不可能都按現價跑掉。我只需要找那些有誠意脫單的少量開發商就行了，其他的就剩著唄，剩著挺好的，犧牲自己穩定房租，我知道他們不愿意脫單，也不希望他們脫單。以上，就是我關于商業地產的一部分認知，想到哪寫哪，一時半會也不可能說的完，但普通人大多數都不了解這個，因此肯定對你挺有幫助的。雖然你也許暫時不會接觸這領域的投資，但多了解點肯定沒壞處，至少將來有機會投資時，不會被人給坑了。商鋪買了6年租不出去，虧損慘重這種事，我不希望發生在大家身上。
