近日，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（以下簡稱《意見》），提出要盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。并對盤活存量資產的重點方向、盤活方式、支持政策、回收資金的利用等方面進行了明確規定。
在穩經濟的關鍵時刻，國務院出臺《意見》有何重要含義？園區如何參與這個萬億市場？今天園區在線（ID：YQZXGZH）與大家一起解讀文件背后的投資機會。
正文：
近兩年，受市場需求疲弱、企業投資信心不足等因素影響，資本流動持續低迷。而當經濟遭遇下行壓力時，基建投資一直被視作重要的「政策牌」，被擺到更重要的位置。
但另一方面，基建的加快也勢必帶來財政支出的增加。在去產能、去杠桿和城鎮化發展的背景下，地方政府債務率較高、財政收支平衡壓力較大，防范化解地方政府債務風險的緊迫性與日俱增，搞「大水漫灌」式的強刺激已經不太現實。精準有效擴大投資，圍繞短板領域作針對性安排，是目前唯一可行的道路。
在這樣的背景下，盤活存量資產便成為了擴大投資的有效路徑。
首先，中國的存量資產規模十分龐大，據北大光華管理學院測算，目前中國基礎設施存量規模超過100萬億元，哪怕拿出其中1%，也是萬億級別市場，完全可以達到刺激投資的目的。
其次，優質國有資產一直是市場上的「香餑餑」，只是受到國企資產管理能力和國資監管等限制，部分存量資產變成了庫存，沒有產生現金流，由民營資本承接優質資產，通過經營管理，能夠挖掘資產潛力，創造社會效益。
第三，政府把存量資產轉移給企業，能從一定程度上緩解債務風險。政府拿到錢，還可以繼續新增投資，形成存量資產和新增投資的良性循環。
第四，土地資源緊缺已經成為制約地方招商引資的瓶頸因素，一邊是項目等地入駐，一邊是閑置物業亟待利用。政府借民營企業的力量整合存量資源，因地制宜盤活閑置資產，既能夠擴大招商引資，也符合國家對土地節約集約化的總體要求。
在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，《意見》的出臺將給園區行業帶來七個方面的影響。
一、退城進園「窗口期」已至
原文：統籌盤活存量和改擴建有機結合的項目資產，包括綜合交通樞紐改造、工業企業退城進園。
解讀：退城進園是優化城市空間布局，推動產業升級和集群集聚發展的關鍵舉措，但從各地的推進情況來看，進展普遍不及預期。主要原因有三，一是工業企業退出會產生大筆固定資產減值，后期入園重建也是一大筆費用，雖然地方政府會給予企業搬遷補償，但其能否覆蓋企業搬遷成本仍未可知；二是工業園區土地指標有限，無法去承載更多的企業；三是大企業、尤其是國有企業搬遷涉及大量職工安置問題，協調難度較大。
隨著《意見》的出臺，退城進園或迎來「窗口期」。一方面，有了頂層文件引導，（上級）政府可能在固定資產評估、專項資金補助、稅收優惠、貸款擔保等方面給予工業企業更多的支持，引導企業入園。對園區來說，企業退城進園的「意愿」更強了，而園區的用地指標問題也可能得到妥善解決。至于原來躺在閑置資產上睡覺的體制內員工，則可能被分流安置。（《意見》提出「要多措并舉做好職工安置」）
二、盤活閑置廠房仍是政策風口
原文：有序盤活長期閑置但具有較大開發利用價值的項目資產，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等。
解讀：隨著時代發展，很多城市進入了后工業化時代，城市中有不少老建筑褪去了生產屬性，亟待二次利用。近兩年，國家密集出臺多項政策鼓勵老舊廠房更新改造，而本次《意見》出臺則再次明確：盤活長期閑置老舊廠房、閑置土地等仍舊是未來一段時間的政策風口。
在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，企業可以以四條路徑參與廠房改造項目。一是在不改變工業用地用途情況下，采取轉讓方式盤活閑置廠房；二是通過城市更新的方式，從運營的角度切入，與政府平臺公司合作項目；三是以策劃規劃為入口，幫助政府或國有企業策劃園區項目，建立信任關系后再提供后端服務；四是把現有廠房改為集生產研發、倉儲物流、信息服務、生活配套的綜合性園區，這一點雖然有政策依據（可以不改變土地用途），但具體能否實現要看地方政府的開放程度，比較吃政府關系。
三、園區REITs駛入快車道
原文：進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市
解讀：園區Reits也是一個老生常談的話題。
不同于公路、供水、電網這些具有壟斷屬性的基礎設施，園區取穩定收入的不確定性更高、難度更大。而且真正意義上的優質資產，資本方都會選擇自己運營，而不是拿出來與他人分享利潤。在這樣的悖論下，我們看到，相當長一段時間內，園區Reits都是「雷聲大雨點小」，只有那些急需降低負債、加速資本循環的政府園區才會去主動發行公募Reits。
換言之，發行園區Reits的初衷就是為了盤活存量資產、降低政府平臺或國有企業負債率，其次才是拓寬投資渠道。
隨著《意見》提出鼓勵更多符合條件的基礎設施Reits項目發行上市，園區Reits有望進入快車道。可以預見，未來將會有更多的政府園區嘗試借力公募REITs來盤活存量資產，形成投資良性循環。對民營企業來說，機會在于很多政府園區無法滿足公募REITs的發行要求，勢必要借助外力來打造符合資本市場要求的園區資產，這對具備資源整合能力和資本運作能力的園區運營商來說是一次很好的參與機會，甚至不乏民營園區獨立發行Reits的可能。（當然背后依然要獲取地方政府支持）
四、園區PPP進入規范發展新階段
原文：鼓勵具備長期穩定經營性收益的存量項目采用PPP模式盤活存量資產
解讀：由于存量園區項目相比于新建項目確定性更強、收益更有保障，更受社會資本的青睞。在PPP進入規范發展的新階段，運用PPP模式盤活存量資產，既有利于減輕地方政府債務負擔，形成良性投資循環；同時也能夠緩解民營企業融資能力不強的問題。此外，還可以探索PPP模式與Reits相結合，PPP投資項目為Reits提供資產來源，Reits為PPP提供退出通道，推動PPP從名股實債向真正的權益融資轉變。
五、園區物業將是大額收并購風口所在
原文：支持金融資產管理公司、金融資產投資公司以及國有資本投資、運營公司通過不良資產收購處置、實質性重組、市場化債轉股等方式盤活閑置低效資產。
解讀：2022年既是地方政府的償債大年，也是園區開發商壯士斷腕的一年，降負債、去庫存、保現金已經是行業的共識。而運營商從園區行業退出，遺留的資產勢必要找人接盤。
在園區行業，要化解企業風險，并購是最常見的手段。
在風險更大的房地產行業，國家在去年已經有所動作。2021年12月，人民銀行和銀保監會聯合發文，鼓勵銀行等金融機構主動借錢給房企買項目，這意味著優質的房企將有機會抄底。而對于標的價格更低，戰略意義更大的優質園區資產，自然是不愁下家。我們看到，自進入2022年以后，金融投資公司和國資平臺收購園區的新聞屢見報端，可以預見，未來一段時間，園區物業將是大額收并購風口所在。
六、政府進一步加大閑置土地打擊力度
原文：挖掘閑置低效資產價值。推動閑置低效資產改造與轉型，依法依規合理調整規劃用途和開發強度，開發用于創新研發、衛生健康、養老托育、體育健身、休閑旅游、社區服務或作為保障性租賃住房等新功能。
解讀：關于閑置土地的認定，國家一直有明文規定（土地閑置滿兩年，政府可無償收回）。但在實際工作中，卻很少有政府會嚴格執行，原因有三，一是閑置土地的認定難，比如「動工開發」和「已投資額」，都是很寬泛的概念，尚無統一口徑，很難準確界定；二是取證難，一塊土地要認定為閑置土地，調查、取證、公告等程序十分復雜，涉及的部門交叉很多，耗時耗力；三是無償收回影響大，對企業來說，土地被收回無異于滅頂之災；而站在政府的角度，不僅當時負責招商引資和項目評審的官員可能受到處分，地方營商環境也會因此蒙上一層陰影（雖然政府是依法辦事，但留給外界的卻是鐵面無私、不講情面的印象）。綜合各種因素，政府往往會對企業留有余地，遇到土地閑置的情況，先以協商為主，反復通知無效的，才會考慮動用法條。
不過，《意見》的出臺可能會改變這一現狀。因為之前政府費力收回來的土地性質還是工業用地，除非實在沒有指標，否則不愿和企業撕破臉皮。但現在國家強調閑置低效資產可以合理調整規劃用途和開發強度，用于創新研發、休閑旅游、保障性租賃等，閑置土地的價值因此水漲船高，這也給了政府額外嚴厲查處和打擊違法違規用地的動力。
七、「國進民退」持續發酵
原文：鼓勵民營企業根據實際情況，參與盤活國有存量資產，積極盤活自身存量資產，將回收資金用于再投資，降低企業經營風險，促進持續健康發展。
解讀：自打疫情開始，產業園區領域便迎來了一波「國進民退」。我們看到，近兩年各地幾乎所有的大項目都是政府主導，民營企業都在收縮業務，穩住原有盤子已是十分不易，更別提擴大投資了。
大環境不景氣，「國家隊」卻大手筆頻出，一方面是因為他們看到了產業地產行業的巨大潛力，于是帶著資本和資源強勢收割；另一方面，一些從事傳統地產業務的企業，也希望借此機會擴大地盤，完成轉型。
對國企央企來說，充分的政策與融資支持是他們最大的優勢，但在具體的執行層面、以及體制機制的靈活性是遠不如民營企業的，盈利模式不清晰，投資效率不高，體制機制不靈活，都是國企央企的短板。而民營企業在園區操盤方面顯然更為老到，但「缺錢」也是不爭的事實。因此，《意見》給出的路徑就是「政府主導，企業主體」，政府利用資源優勢搭臺，民企幫國企央企「打工」，合作共贏。
