城市商業活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業設計與布局的經濟原則。同時，顧客是商業活動過程中不可或缺的重要組成部分，所以客流動線設計是支撐商業運營的紐帶。城市道路交通是聯系顧客與商業設施的載體，因此它也是制約商業聚集的一個重要因素。
在設計管理方面，全過程均要聚焦以上三點為目的，先動線再劃鋪、先功能再效果、聚集與分散相輔相成，每一樣設計與成本的投入均要達到預設的目的。
商業動線分外部及內部動線，而最大的難題應該是如何使人流朝上走。
1. 外部動線：
從交通規劃入手，利用地鐵站、停車場、露臺、屋頂綠化等形成可通行、可停留、可逛玩的商業動線，再結合雙首層概念，將人流向上帶，最有名的當屬大阪難波公園，將以上幾點巧妙結合，造就了商業的典范。18年我經歷的曲江漢華城項目，更是將公園與雙首層概念引入，達到引入人流的目的；20年主導的另一個項目，商業屋面設置跑道及露臺的設計也同樣達到人流向上引的目的。
1. 內部動線：
內部動線分客流動線及后勤動線，其中后勤動線包含客服、貨運、垃圾清運動線。在外部接駁方面，分為人行及車行出入口，如果旁邊有住宅、公寓等業態時，也需要前期規劃好，目的同樣是達到互帶引流的作用，但同時也要考慮安保及物業運營的投入。
當外部動線規劃好后，內部動線的梳理就屬于細節的把控了，首先應規劃好客流與后勤動線：
（1）客流動線的首要目的是讓客戶不走回頭路，一次性休閑游逛，以可見性、可達性作為兩個主要衡量標準：可見性則是讓顧客到達全部店鋪的可能性，高達性是降低顧客迷失感，營造愜意商業空間，而在這個目標下，盡可能創造商鋪的多面性，盡可能的結合外部流線。
我在做街區商業時參考過上海月亮灣商業中心，同樣是街區商業，他能夠做到n條動線下創出n2條展示面，并且通過1個廣場1條花園帶聚集人氣，雖然出入口過多，看似不利于人流聚合回旋，但實則卻帶動了外部人流。
還有一個讓我印象深刻的項目，成都的來福士廣場，它是由五棟辦公塔樓集聚而成的綜合體商業，這個項目的占地并不占優勢，所以在設計前期引入了長江三峽的概念，室外通過層層商業屋面露臺遞進及水系的運用讓人樂于前往，水系的下方是商場內部采光頂棚，在陽光照射下波光粼粼的視覺沖擊另人心曠神怡，最終達到室外室內互相引流的目的。
后勤動線的設計在前期規劃客流動線時要統一考慮，后勤大概包含以下幾個方面：垃圾運輸、貨物運輸、商業運營、物業管理，其動線需要與客流動線分開。當場地受限無法區分時應做好時間段的控制，且對貨車、垃圾車等阻礙車位應考慮銷控租售。
3.垂直交通動線：
垂直交通動線作為商業客戶引流不可或缺的因素，其引導方式、位置都會直接帶來體驗感的感受，甚至作為商業存活的重要因素。
（1）引導方式：順應人流的方向設置扶梯、景觀垂直電梯等垂直交通，便捷的引導人流。
（2）位置：需要考慮相互之間的關系，結合客流及后勤流線，實現在垂直人流動線引導上的均衡分布。其服務半徑一般為30-50米。
（3）工具類型：在垂直交通工具中，按照使用效率排序為扶梯、電梯、樓梯。應按此應用于不同的流線中，達到便捷的目的。而貨梯的動線應盡量與疏散樓梯共同考慮，直達商戶后場，避免清潔問題。
4.停車場動線：
停車場為商場客戶的第一印象，我見過太多停車場未設置好，商業運營慘淡的現狀，而且自己也在停車場動線上吃過虧，所以我總結一些重點把控的方面：
（1）如果商業周邊存在住宅或者公寓、辦公等業態，一定要在前期規劃時就劃分出流線及規劃收費運營方式，如住宅與商業的停車場需要完全隔離，且要考慮到兩個業態的停車場出入口，住宅單元入口的門禁系統選擇。
（2）劃分商戶時要注意停車場交通電梯的預留，千萬不要劃分在商戶內。比如我之前接手的街區商業，商業里唯一一部下停車場的電梯被劃分在了超市里，成了超市獨享的電梯。
（3）在停車收費系統中，如果項目存在多業態，還需要注意將各業態的收費系統及商業運營納入統一平臺管理。
鋪位劃分
業態的布局對鋪位劃分起到決定性作用，而商鋪的分割對其今后的銷售和經營狀態也有著非常重要的影響，它將直接影響商鋪使用率、租金收益、業態組合。
1. 分割原則：商鋪的分割，必須遵循業態定位的原則，不同性質的商業種類和業態，經營者對鋪位形式、面積大小、租金要求都不同。
2. 進深原則：綜合體里的商鋪，開間一般為6-10米甚至更寬，且采用玻璃幕墻的形式，方便展示產品；臨街商鋪或社區底商，常見商鋪開間一般為3-4米之間，過小就影響經營了。開間與進深的比例一般控制在2:3或1:2之間，大于4就不利于租售和運營。
3. 避免出現鋪位死角，或者不規則鋪位。
公共部分與通道的劃分布置提高各個均好性：入口大廳、中庭、主次通道的設置應結合娛樂配置，尤其在較長通道處應設置緩解疲勞的娛樂設施，如果可以還可將其與導視結合在一起。而在門廳、中庭等位置應意在提高商鋪的曝光度，租金也隨之上漲。
在通道位置盡可能創造鋪面的迎客面。
商業條件預留
首先，在商業項目前期規劃時，不要想一次性把業態定準，設計要做的應該是盡可能預留改造的條件。而我目前合作的商運公司是我歷來提業態最全面的搭檔了，他們可以在設計前期將主營業態確定下來，所以我們的設計和成本也是最可控的，雖然在后期施工時或招商前后也有調改，但不會對原始數據產生顛覆性修改。有些商業變更和簽證的費用遠遠高出目標成本，多出在商業業態定不穩，條件來回變，但也很難控制，若要做到穩控，首先必須有一個運營經驗豐富且資源廣泛的商業團隊。
1. 業態相關條件預留：
確定商業業態，對于設計而言，需要確定零售或餐飲，這決定了商鋪劃分、水、電、氣、空調負荷及外立面的布置。
餐飲的鋪面需要考慮后廚空間，且預留上下水、電、氣、排油煙條件，其空調的負荷也大于零售店鋪。而后廚區域在外立面的布置上通常為實體墻結合廣告位的做法。而也有些商業因為各種原因前期并不能確定業態，在這種情況下，最保險的做法則是全部預留餐飲條件，前期施工到位的為上下水，天然氣及排油煙均預留煙道，做好管線的排布。
在電氣上，為了避免成本浪費，在業態確定前，工程建設中不施工電纜，將商業每層預留電表總箱，由變電室出線電纜引入商業每層電井電箱，商戶供電橋架引至到位，待業態確定后再從電箱引至各商戶配電箱，這樣就避免了業態確定后由于用電量變化而調整表箱位置及電纜。
天然氣是非常重要的分包工程，因為此階段一般在業態確定后即開業前才進行申報，申報通過后劃撥到天然氣公司，隨后現場踏勘，出設計圖紙，備料后才施工，這個過程大概歷經6個月，施工時基本上商場正在裝修階段，很容易有打架的地方，所以天然氣工程應在前期設計階段就予以考慮，但是天然氣公司又不接單，無法展開設計怎么辦呢？我通常做法是在設計前期就單獨規劃好天然氣井道及路徑，提前預留走管位置，并做好遮蔽，不至于施工時打架。
2. 設備用房：
地下車庫的設備用房做好清理的條件預留，比如隔油池、濕垃圾房一定要有清掃、給排水及通風條件等。
而屋面設備分為小屋面和大屋面，如果有商業裙房，有可能屋面的設備會與綠化外擺露臺相結合，在前期應做好遮蔽、除味、降噪等措施，而小屋面的設備要做好檢修通道的預留。如果設備對戶內空間造成影響，應在前期以《銷售風險提示函》的形式提供相關部門。
3. 廣告位及LED屏
廣告位及LED屏等宣傳分項工程屬于商業運營很重要的一方面，也關系到外立面設計，所以在前期需要充分討論確定。且在做法方面，廣告位可采用簡化立面做法，此部分我將在外立面設計時一同敘述。
在LED屏的選擇時需要特別注意模塊尺寸及參數，一般選擇P6戶外全彩屏，可達到遠觀較清晰的效果。另外LED屏會有散熱的要求，所以在前期設計時切記不要忘了留設空調、檢修通道、隔熱墻等設施。
設計管理的工作一定要有條理的進行，在前期一定要把條件落實到位后再開施工圖，避免施工圖過程中調改，當施工圖完成后再復核條件落實的情況及綜合管線排布檢查等等。這里只介紹了關系商業運營方面的內容，也是地產設計師最應該關注的內容，至于消防等規范方面應該果斷劃撥給設計院來控制，要有重點的工作，才能夠控制錯誤率。
另外，設計工作除了細致之外更需要有策略，我們在前期可以把相關設計條件以任務書的形式簽訂進設計合同中，并以審圖要點表的形式讓設計院自查后設計管理部再抽查，最后出圖前再對商運、工程、成本部進行圖紙交底，這樣便做好了“事前、事中、事后”的管理。下期我們再來介紹商業項目里分包設計工程的管理。
