深度解讀土地一級開發那些事兒
來源:牧詩地產圈 作者:牧詩地產圈 時間:2022-06-24
今天分享土地一級開發相關工作的知識點。
其實無論是一級開發還是棚戶區改造，雖不同城市要求不一，但很多工作都具有相通性，主要包括前期、征地、拆遷、市政、入市以及成本返還。
第一個重要的環節：
授權批復
授權批復前需要做大量的準備工作，一個項目從具備開發意向到取得授權批復就需要2-3年時間。主要工作是規劃的調整，包括土規和城規，近些年城規又有新的要求，除了編制控規，還要編制規劃實施方案，以街區為單元詳細闡述所有項目實施開發的計劃。符合兩規后，還要準備一級開發實施方案等相關材料，經儲備中心、區政府、土地儲備聯席會議及市政府批準后才滿足發放授權批復的條件。針對每項手續政府都有一次性告知單，按要求準備即可。需要特別提醒：北京市土地一級開發項目管理費也就是利潤是根據開發時間快慢分別計提的。從項目取得立項批復到地塊入市，一年完成的利潤率是15%，二年14%，三年12%，4年10%，5年及以上8%。所以一般要盡量壓縮立項到入市時間，可以在取得立項批復前做好其他前期手續的準備工作，一旦取得立項批復，短時間內即可上報其他前期手續。用地單位要委托測繪單位出具土地勘測定界報告及附圖，確定征地范圍，并與被征地單位簽訂征地協議。村委會還要召開村民代表大會履行民主程序并形成書面決議。鄉鎮政府和村委會還要出具征地情況調查表。具備上述條件后，區國土分局編制《一書四方案》、填報土地權屬情況表、出具土地利用現狀圖、土地利用總體規劃圖等上報區縣政府。一書四方案是指：建設用地項目呈報說明書、農地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案、供地方案。區縣人民政府收到區縣國土分局的相關材料后準備征地申請并擬訂《一書四方案》正式上報市國土部門，市國土部門審核后依權限上報市政府或國務院。取得征地批復后，用地單位繳納防洪費、征地安置補償款，持收據及相關文件，領取征地批復。區縣國土分局要在被征地鄉鎮、村范圍內進行公告，公告時間不少于10個工作日。村委員會要確定轉非人員名單。建設主體完成具體征地工作，向國土部門申請辦理征地結案。要注意的是，涉及占用林地的，項目主體還要到園林綠化部門辦理占用林地審批手續后，再行辦理土地征收和農地轉用審批。第二根據社會保障部門最新要求，超轉人員費用大幅提升，以前征地補償以幾十萬一畝的包干費確定，現在要求土地補償費以包干費確定，費用據實結算。一說到拆遷大家都很頭疼，這是最不可控的環節。一般由鄉鎮政府負責實施，并計提一定金額的管理費。政策要求辦理完征地后才能開展房屋征收，但事實上都是同步開展的。首先要到建委辦理暫停事項，確定三拆公司，即拆遷評估、拆遷公司和拆除公司，委托測繪單位開展房屋拆遷測繪，制定拆遷方案并發布拆遷公告，入戶評估、調查，簽訂拆遷協議。實施拆遷前要先拆除違建，規劃或城市管理部門出具過違建認定通知的，不能進行拆遷補償，未正式認定的還可以給予一定補償，一般為正式房屋的60%。針對特殊情況還可以通過個案協調的方式，另行確定補償金額。一級開發的市政是相對比較獨立的，需要單獨辦理設計綜合、市政工程規劃條件、建設用地規劃許可、建設工程規劃許可和施工許可。原則上要求七通一平入市，但事實上三通一平就具備入市條件，其余市政工作在交地時完成即可。
所以市政工程往往作為一級開發企業的暗箭，是其獲取二級開發權的優勢。北京就曾有一級開發企業宣稱二級競得人要向其支付高達16億元的市政建設費用，意圖直接嚇跑競爭者。但其實市政條件制約作用有限，尤其是北京這樣比較公開透明的市場。前期、征地、拆遷、市政都完成后，就可以進入驗收環節了。
