商業策劃顧問的必要性是“想清楚再做”，這其中需要兼顧市場宏觀層面、消費以及區域競爭情況的深度解讀，以及業主意愿和項目自身邊界線條件的復雜、多元因素的研究、分析。但最終定位更像是一個愿景方向的呈現，因此描述性語言就成為顧問方的慣性表達，無論用詞用語往往會融入渲染的成分。比如：城市會客廳、體驗式空間、人性場所、交互場景，業主還可以依靠定位演繹和功能闡釋進行理解，但轉換到設計師的腦海，就會產生一連串的問號。什么是會客廳？體驗式空間長什么樣子？人性場所多寬？交互場景多高？

所以好的策劃顧問需要“不止于描述”，更需要將描述轉換為尺度，也就是多長？多寬？多高？這樣就可以在與設計方交圈時對于定位下的產品闡釋為：為了體現人性場所，街區式商業的街道寬幾米，門頭位置多高等。

產品落地首先需要與業主、建筑師共識一致的總目標，也就是規劃與建筑最終需要促成的價值兌現如何承載，這個目標在經濟效益與市場影響方面的顯性評價標準是什么，然后可以就總目標在產品規劃與表達方面的分目標都是什么，再進而就目前的方案分析是否遵從了這個目標，是否可達成總目標以及分目標的標準，共同展開探討和分析，看如何盡可能的縮短差異。以下提出幾個可探討的目標視角：

從經濟效益的角度看

建筑設計的生命從建造完成投入使用開始，所以是預判這個產品在面對市場競爭時的能力，我們稱之為產品力。從這個角度看規劃與設計方案務必要呈現出對策劃階段共識盈利模式的解決方案，因此，原則上需要明確的傳達出項目的生意邏輯。租售關系下的盈利模式構建是最常見的產品規劃設計影響，其中租更看重長期的可持續經營，也就更關注品牌可進入的業態條件適配、各個店鋪可視與通達度、中庭的儀式感與運營活動容納性、盡量增大可經營面積等。而銷售類則更關注投資客在單鋪面積影響下的總投資、利于運營的租售節點鋪位安排、考慮最大化降低經營成本的場景化等。若是銷售類街區，卻規劃成了無可獨立切分的大單體，或是大鋪位的街區，則已經與生意的目標相悖。

在不少項目，還出現了在租售關系方面，對于持有型相對大鋪位與其他可售類鋪位節奏不清晰的問題。因為在銷售型商鋪方面，從利于去化和未來利于經營的角度上，鋪位劃分需要遵從的是運營角度的均好性，而不是空間與面積大小的均好性。

從定位的角度看

策劃階段是在為產品進行市場價值化的定位，挖到目標用戶心目中的位置與差異化價值，并以此形成打造產品的系列標準。我們可以基于檔次定位判斷空間的尺度感，也可以基于功能定位來取舍權衡優先保障的，基于消費者定位，就可將提煉的用戶審美概念化來判斷適合的主題與元素，而項目的主題定位本身即來自于項目自身獨特在地文化或其所希望顯性化的價值主張，那么對項目的整體外觀，從遠觀、中觀、近觀等角度就都可以逐一展開探討。

從關系與次序角度看

找到明星。好的規劃與建筑方案務必要呈現出明星是誰，因為這種物業類型一定是家族中起到了最佳杠桿作用的產品。比如在CBD區域，超高層寫字樓就要出形象，而激發區域活力且塑造中心感，就要靠主題性街區式商業。在消費需求與品牌升級機遇下，高端購物中心則是最合適的主角。

規劃既涉及到物業間關系與次序，也會涉及到產品外部交通與內部各物業間協同關系方面，通常用以評估和探討項目在內部與外部連接關系上交融通達。這里介紹一個觀點：所謂連接，即發生在端到端，也關乎連接的兩邊。這是多年來我在評估連接關系方面的心得，一般而言通達是評價商業設計的通識角度，人們往往忽視了連接的兩邊，但最終使用商業空間的消費者一定不會急匆匆趕路似的游逛，兩邊的流連忘返有時候才是目的。

從用戶的視角看

消費者與品牌商戶都是商場的用戶，在可銷售產品方面，投資客也成為兌現產品價值的用戶，對于租售前面已經有過說明，此處就只針對持有型商業做一下視角下的提示。這里尤其考慮策劃和建筑構思階段一秒鐘切換消費者視角的能力，品牌商戶需要考慮業態的適配性，而消費者視角可能是最復雜且對持續經營影響持久的一個重要視角，除去之前已經提到的一類消費客群審美提煉與升華，最底層需要考慮的是在模擬未來消費到訪的用戶旅程下的便利與順暢，公共空間的設計就更需要考慮對刺激成交而產生的場景違和感。

人性場所的尺度，如街區需要考慮兼顧不同層次功能下的尺度，店鋪、外擺、綠植/美陳布局與人流單向或雙向下的寬度。又如街區或盒子商業消費向前、下上的視覺帶動和拉動等。原則主要考慮：從大到小-大關系、次序到局部、由外及內-外部連接到內部關聯、從后向前-運營前置、軟指導硬-文化與概念指導硬件。

總結一下：在定位向產品規劃銜接的環節，各方角色不要陷入“懂得那個專業就好了”的焦慮中，作為商業顧問，也并不需要與建筑師比拼審美造詣與對控規的熟悉度，而是從未來用家和消費，以及持續經營的角度對規劃與空間加以優化。那么在銜接中如何做是有效的呢？各方守好角色本分，在角色中關注目標、底線與邊界。

業主方：需要以最終目標為先，不能為了個人偏好的創新損失整體開發價值，還需要兼顧政策邊界，以及項目整體開發在周期上的底線。

策略顧問方：確保定位的契合，定位兼顧的是項目整體盈利或品牌口碑的最佳方案，契合定位就是堅守客戶價值的實現和項目的最優發展，因此在各物業用地中的體塊與位置關系、體量和復合運營的協同關系方面就需要堅持。

規劃建筑方：發揮創意方面的優勢，兼顧合規性，以實用設計的理念與人文思考呈現作品。

好的商業規劃設計：

• 需要表達和呈現清晰商業模式

• 在項目限制性條件下進行延展

• 內部關系最佳連結

• 交通組織閉環處理

• 公共節點處理

• 品牌與空間融合

10個問題：

1、設計是否是大邊界下的最佳創意設想？

在邊界下盡情發揮再收攏，否則就會只看邊界損失最佳可能。

2、是否契合整體定位？

復原定位，就需要在設計師不做闡釋的情況下，讓各方感覺“是這樣的”。

3、各物業間協同關系是否到位？

商業策劃與設計都需要以終為始，用運營的視角來做思考，協同關系就是這樣的呈現保障。

4、滿足最利于產品盈利模式實現的產品形式組合？

盈利或口碑是項目實現落地的最終目標，偏離目標的創意都可能造成精力與成本的耗費。

5、是否遵循了整體主題的一致性？

空間的審美是為兼顧用家的視角，人的決策過程是理性分析而后情緒化決策，主題就成為空間、功能與用家的最直接聯系。

6、是否考慮了外部交通？

對外連接與可視、可達是流量通暢的保障，復合型物業組合及基地小的產品尤其需要考慮。

7、是否兼顧了內部各物業間協同關系？

縱向與橫向的內部空間是在模擬運營場景，一秒鐘切換用戶視角，才會發現不通暢、不方便和不愿去。

8、用戶視角的交互場景下的激勵要素？

在消費者疲憊的時候應該有把椅子，無趣的時候要出現一個冰淇淋甜筒，激勵消費延續游逛就需要在空間中設想和實現消費游逛時候的心理動態，用體驗路徑合理規劃。

9、設計和規劃的底層邏輯契合目標客群的價值觀與審美表現？

好的設計源自于哲學的發問和探究，這也是博得認同和消費審美契合的最佳路徑，只在功能上探討，各方也很難達到協同認可，所以需要在更底層和更高境界進行拉通。

10、是不是最佳尺度？

以人為中心的設計，最佳尺度就是便利于人，激勵人和引導人的。人的仰視在什么角度？游逛疲勞會什么時候出現？并肩過多人時如何不感不適？這些在空間方面都需要給予關照。