商鋪/寫字樓為什么不能買？

商鋪/寫字樓到底能買嗎？

近段時間，來和我探討這個問題的人很多，倒不是因為他們想買（周邊也沒這樣的富豪）。主要是看到一堆外資，下半年把國內(nèi)收購目標(biāo)統(tǒng)一瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。難道商業(yè)地產(chǎn)這么賺錢嗎？為什么所有人都告訴普通人你別買商業(yè)項目呢？

#  01

根據(jù)中指研究院報告梳理，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速進(jìn)場，從抄底北上廣深寫字樓，擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)、城市更新、數(shù)據(jù)中心等項目類型。

就在11月19日，啟迪協(xié)信在深圳龍崗的百億科技園項目，近日迎來了新變化。據(jù)企查查數(shù)據(jù)，深圳啟迪協(xié)信科技園發(fā)展有限公司(下稱深圳啟迪協(xié)信)正式更名為“深圳豐隆科技園發(fā)展有限公司”(下稱豐隆科技園公司)。巨頭豐隆集團(tuán)開始介入。簡單介紹下豐隆，作為新加坡最大的房地產(chǎn)和酒店業(yè)投資發(fā)展商和標(biāo)竿企業(yè)，集團(tuán)股票已在美國、英國和新加坡等多國上市。

在今年房地產(chǎn)如此困難的情況下，外資來加大的收購砝碼，用極低的價格將優(yōu)質(zhì)標(biāo)的收入囊中。難道商鋪如此有價值，而對于普通老百姓而言，卻不能試一試，買一買？

最近，也有人咨詢我類似的問題，對于商業(yè)綜合體里的商鋪到底值不值買？

的確當(dāng)前環(huán)境下，很多的中產(chǎn)階級，沒有太多投資的渠道。優(yōu)質(zhì)地段的住宅沒有名額，股市更是不敢碰，各種高于5個點的理財產(chǎn)品早已不見蹤影，即使有，你也不敢碰……銀行理財都暴雷頻出，這個世界上還有啥不可能？！

不管怎么樣，商業(yè)項目和其他理財投資相比，再不濟(jì)也是個實體。即使租不出去，大不了自己做，也能夠有錢回報，等經(jīng)濟(jì)好了，再賣出去，不就是一個完美的投資了嗎？更何況，最近市面上一部分開發(fā)商為了擺脫困境，大虧血的出售自持的商業(yè)物業(yè)，價格整體來說，與旺季相比簡直天差地別，萬一撿個漏呢？

所以，到底商鋪（寫字樓）能不能買？

#  02

我們首先拋開一些常見的不買理由，比如說契稅高，40年年限，商業(yè)項目水電等費用較高，沒有入學(xué)資格或者戶口落戶、流動性差等等。其實這些的確是理由，也比較重要，但我們今天主要還是客觀分析一下影響投資決策的關(guān)鍵因素。

商業(yè)項目值不值錢，值多少錢，主要取決于投資回報率的多少，這個點大家能理解吧。

我花100萬買一個20平方的商鋪，商鋪每個月租金可以收到1萬元，一年的租金收入就是12萬元。那么簡單的投資回報率：12/100=12%。大概8年我們能夠收回成本，以后全是利潤。

12%的投資回報率高不高呢？很簡單，我們對比一下銀行理財產(chǎn)品的利息就很清楚了。現(xiàn)在的銀行理財產(chǎn)品能到4個點的都不多，5個點幾乎絕跡。所以12個點的投資回報（相當(dāng)于每年的利息回報），這個角度上看是非常合適的。

因此，買不買這個商鋪，關(guān)鍵看需要花多少錢買，并且期望的投資回報率多高。比如說穩(wěn)健型的投資人覺得5個點以上就很好，比銀行利息要高；而激進(jìn)型的投資人覺得至少20個點，要和股市風(fēng)險相當(dāng)……那么對投資回報率的要求不同，自然你決定了你的購買價格的多少。

所以，我們可以很簡單的通過投資回報率來計算，你購買這個商鋪最合適的價格。

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而決定投資回報率最重要的兩個關(guān)鍵因素是商鋪的租金和租金增長率。

很好理解，商鋪所在地段好，位置佳，那么租金自然高。如果區(qū)域和項目管理的好，未來增長率還能無限提升，那么租金的潛力就是巨大的。

那么，難題就來了。商鋪價值最難預(yù)估的參考值出現(xiàn)了，那就是租金增長率。

因為，這個時候是購買者費勁腦筋的時候，一般會出現(xiàn)兩種情況：

1、這個商鋪的價格挺合適，按照現(xiàn)在市場的租金，完全符合我的投資回報率，但是……，后面十年租金能收到這么多嗎？

2、這個商鋪的價格有點貴，雖然現(xiàn)在的租金不高，但是按照這里的發(fā)展，未來一定會有較大提升……租金未來會提升嗎？

是的，租金增長率有可能漲很多，漲一點，也或者很快就跌了下來，比如疫情影響之下。

租金增長率是現(xiàn)實中影響我們購買的決定因素，也是最無法預(yù)測的神秘因素。

深圳華潤萬象城，04年開業(yè)至今，每年的租金復(fù)合增長率達(dá)到40%以上，我想任何一個投資財務(wù)報告都不可能把財務(wù)測算做的如此激進(jìn)，但是現(xiàn)實生活中，它就是這樣魔性的達(dá)到了。

深圳壹方城，3年后品牌大調(diào)整，租金上漲200%-300%，如此迅速的提升，我想也不是開發(fā)商所能預(yù)料到的。

與此同時，也存在著更多的購物中心接二連三的倒下，租金不要說增長了，大面積的空鋪更是要了人老命。今年，深圳地鐵口多個熱門商圈，大量的關(guān)門倒閉，就是黑天鵝下的不確定性。

所以，租金增長率因為代表了未來和明天，不確定性是很強(qiáng)的。但這也不意味著不能夠縮小它的不確定性。

比如說，優(yōu)秀的經(jīng)營管理團(tuán)隊，極佳的地理位置、或者極低的出售資金，這些都可以讓項目擁有更多抵御不確定性風(fēng)險的能力。

#  03

有人說，你講了半天，不是說的購物中心嗎，這種基本都是自持，和商鋪購買沒什么關(guān)系啊。

別急，購物中心尚且有如此大的不確定性，那么商鋪是不是從預(yù)測和經(jīng)營管理的角度風(fēng)險更大了？！

和購物中心全部自持相比，個體業(yè)主單獨購買商鋪有著更大的風(fēng)險：

1、租金不可控。

為什么購物中心必須全部自持。關(guān)鍵點在于把控租金定價權(quán)。假設(shè)萬象城只有半個購物中心，那么它生意好了，想漲一倍租金，可是對面那半個購物中心出于自己的某個目的，就是不想漲，那請問它能漲的了租金嗎？所以，你壟斷了市場，就基本壟斷了這個區(qū)域的定價權(quán)。大家都必須按照這個規(guī)矩和尺度做事情。

而商鋪不同，一條街商鋪分屬幾十多個業(yè)主，大家各懷心思，位置各不相同。你今天賣水果火了，明天他也開一個在你旁邊；你想漲租金，他為了提升優(yōu)勢，反而降租金……大家互相牽絆，即使生意再好，租金增長的幅度也是有限的。

2、管理不可控。

和上面的道理一樣。沒有哪個物業(yè)或者運營商，可以管理好幾十個業(yè)主，誰都不行，只能服從。

如果以上風(fēng)險你都考慮到了，購買價格即使不計租金增長部分，也都是合適的，那我覺得商鋪也是值得的。現(xiàn)在有些論斷強(qiáng)調(diào)說“一鋪養(yǎng)三代，早就變成了三代養(yǎng)一鋪”，這個觀念有點絕對。

深圳早期，裙樓底商的價格每平方略高于住宅，也不過1萬多，而經(jīng)過多年的培養(yǎng)，現(xiàn)在的租金價格早已過萬，這些回報率，相對于一般性大眾投資而言，還是十分不錯的。想想，我們在日本能夠看到那么多百年老店，這其中我想很大的原因，也是在于這些鋪本身就是自持的吧。否則，按照中國業(yè)主租金3%的增長速度，任何一個商戶也負(fù)擔(dān)不起100年的老店