現(xiàn)在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還有效果嗎？

8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

三部委聯(lián)合發(fā)文后，在經(jīng)歷短暫的觀望期過后，許多一二線城市紛紛按耐不住了：

• 8月29日，廈門在一份穩(wěn)增長的政策文件中，提及實(shí)施首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策 ；

• 8月30日一早，廣州發(fā)布樓市新政，官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；

• 8月30日晚間，深圳宣布跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；

• 8月31日上午，大灣區(qū)的另一城市中山也宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；

• 8月31日下午，武漢宣布跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

除此以外，市場預(yù)期，北京與上海大概率也將跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

一時之間，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策大行其道。

01

六、七年前，在棚改貨幣化安置等政策推動下，全國范圍內(nèi)掀起了漲價去庫存的熱潮，并由此導(dǎo)致全國各地房價都出現(xiàn)了過快上漲。

在房價不斷上漲的預(yù)期下，土拍陷入了瘋狂，房企加大杠桿沖規(guī)模，購房者“炒房”熱情一浪高過一浪，地方政府也樂得在土地增值和房價上漲中受益。

2017年某次土拍現(xiàn)場的盛況

不過，中央還是清醒的，為此提出了“房住不炒”總原則，提出了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”等等。

為了遏制房價過快上漲，中央甚至直接約談一些房價上漲過快的城市，要求對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé)。

由此，有提高首付比、提高購房認(rèn)定門檻功效的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策被很多城市重新拿了出來。

當(dāng)然，當(dāng)時地方政府從政策工具箱里拿出來的可不止“認(rèn)房認(rèn)貸”，包括“限購、限貸、限價、限商、限售”等各種樓市限制政策也是在那個時候四面開花。

不過，這些政策初衷是好的，但似乎更加劇了購房資格稀缺性，以至于離婚買房、百萬茶水費(fèi)、萬人搖等成為樓市熱點(diǎn)話題。

事實(shí)上，真正澆滅購房者購房熱情的可能還要感謝后來出臺的房企三道紅線與銀行兩條紅線，由此誘發(fā)了包括恒大、世茂等一大批高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債民企的爆雷，大量的爛尾樓出現(xiàn)終于清醒了購房者，也讓炒房客在虧損中離場。

此外，新冠疫情爆發(fā)帶來的嚴(yán)重社會問題和經(jīng)濟(jì)問題，則徹底讓樓市跌到了谷底，直至今日。

02

執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”還有用嗎？

如今，“認(rèn)房認(rèn)貸”政策在各地陸續(xù)執(zhí)行，會對樓市產(chǎn)生多大影響呢？會達(dá)到救市的目的呢？

首先，這波執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的城市基本都是中國經(jīng)濟(jì)活力最好的一、二線城市，也是此前樓市調(diào)控期調(diào)控政策最為嚴(yán)格的一批城市，或者說是國內(nèi)房價最為堅挺的一批城市。

至于那些三四線城市，要么就沒執(zhí)行過“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，要么早就執(zhí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。但從結(jié)果而言，并不樂觀。

很顯然，“認(rèn)房認(rèn)貸”，并不是阻礙購房者在這些城市購房的主要因素，而需求不足與供應(yīng)過剩造成的供需比失衡導(dǎo)致的房價下跌才是。

相對而言，在一、二線城市，盡管房價目前也出現(xiàn)了一定程度的下跌，但整體而言這種下跌主因仍是購房者信心不足，而非供應(yīng)過剩。

在這些城市，仍有大量等待上車的剛需、剛改購房者，他們?nèi)栽诘却粋€時機(jī)。

那么，“認(rèn)房不認(rèn)貸”是這個時機(jī)嗎？

誠然，如今除了北京與上海，其他一、二線城市的落戶門檻已經(jīng)很低，或者說在這些城市購房，除了資金門檻已經(jīng)沒啥其他門檻了。

而“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策起到的作用主要就是降低資金門檻。

比如在深圳，原本外地有房而深圳無房的購房者，或者深圳無房但是有過貸款記錄的都會判定為二套房購房者，買房首付比例都是70%以上，現(xiàn)在只要是在深圳市內(nèi)名下無房那就算是首套房，首付比例只要30%。

從70%的首付比例降低至30%的首付比例，假設(shè)一套深圳500萬的房子，首付資金直接從350萬降低到了150萬元，足足減少了200萬的首付款。

除此以外，還有一點(diǎn)不容忽視：前些年買房的購房者不僅首付比例高，而且房貸利率還非常高，二套房貸利率普遍都是五六個點(diǎn)。

如今，經(jīng)過央行針對五年期以上貸款基準(zhǔn)利率的下調(diào)，以及銀行取消房貸利率上浮比例后，目前房貸利率基本全部降到了5%以內(nèi)。

政策前后，1到2個百分點(diǎn)的利息差之間，也意味著幾十到上百萬之間的差別。

在首付比降低與房貸利率降低的雙重刺激下，在這些核心一、二線城市預(yù)期將會有相當(dāng)數(shù)量的改善型購房者被刺激出來，以賣一買一的方式重新殺入樓市。

此外，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策還會刺激三四線城市的購房者將目光轉(zhuǎn)移到這些一、二線城市。畢竟，在高能級城市配置房產(chǎn)的安全性要遠(yuǎn)大于低能級城市。

很顯然，越是城市能極高的城市，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”帶來的效果就會越好。對于那些城市能級低的城市，該政策的執(zhí)行效果只能說是聊勝于無。

03

當(dāng)然，對于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策也不要盲目樂觀，至少會帶來幾個顯而易見的后果：

其一，核心城市周邊的衛(wèi)星城市將雪上加霜，房價將隨著購房者的流失進(jìn)一步下跌，甚至于無人問津，馬太效應(yīng)下反倒是加劇了樓市風(fēng)險。

其二，核心一、二線城市或?qū)⒊霈F(xiàn)短時間的二手房拋售現(xiàn)象，購房者必須賣一買一才能享受到政策利好，因此會造成二手房庫存量短期內(nèi)的暴漲，如控制不好極容易造成踩踏式的降價拋售。

其三，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策畢竟不是放開限購，它的政策效力還是有很大局限性，尤其是當(dāng)前中國面臨的已經(jīng)不止是樓市這個局部危機(jī)。因此，在這樣的背景下執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，可能只能起到比較短期的刺激作用，而非扭轉(zhuǎn)作用。

而想要真正恢復(fù)全國購房者的樓市信心，顯然還需要持續(xù)更多更大的利好政策刺激。

炸天團(tuán)相信，只要中央下定了決心要穩(wěn)定房地產(chǎn)這根中國經(jīng)濟(jì)的支柱，就一定有辦法、也有能力讓樓市重回正軌。

04

最后，相較于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，公眾更加關(guān)心另一個話題：存量房貸利率是否會下降，何時下降，以及下降多少。

8月4日，在發(fā)改委、財政部、央行、稅務(wù)總局聯(lián)合召開的新聞發(fā)布會上，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表態(tài)，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

目前，包括農(nóng)行、交行、建行、招行等均表示，已經(jīng)制定或正在制定房貸利率下調(diào)的預(yù)案。有銀行人士表示，各家銀行目前都在等待監(jiān)管部門具體細(xì)則的出臺。

因此，可以非常肯定的是，接下來存量房貸利率一定會下降。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，我國個人住房貸款余額高達(dá)38.6萬億元。

在悲觀的未來預(yù)期與當(dāng)下不斷降低的房貸利率雙重刺激下，今年年初開始，越來越多的人開始選擇提前還貸，由此也給銀行造成了很大的經(jīng)營壓力，許多銀行甚至不得不設(shè)置各種隱性門檻阻止房貸族提前還貸。

而阻止更多房貸族提前還貸更好的辦法就是降低存量房貸利率，但這也會導(dǎo)致銀行不得不損失掉已經(jīng)寫進(jìn)房貸合約里的部分利潤。

因此，如何平衡降低房貸利率造成的銀行利潤損失與房貸族提前還貸造成的經(jīng)營壓力之間的矛盾將非常考驗(yàn)我們的監(jiān)管部門。